2025年4月，深圳市新南山控股（集团）股份有限公司（以下简称“南山控股”）发布2024年年度报告。报告显示，公司在营业收入、净利润等关键指标上出现了较大幅度的变动。其中，净利润同比暴跌1305.89%，经营活动产生的现金流量净额同比减少103.84%，这两项数据变化幅度巨大，凸显了公司在过去一年面临的严峻挑战。本文将对南山控股2024年年报进行详细解读，分析各项财务指标背后的原因及潜在风险。
关键财务指标解读
营收下滑超三成，业务结构有亮点
2024年，南山控股营业收入为83.98亿元，较2023年的120.57亿元减少36.59亿元，降幅达30.35%。从业务板块来看，房地产业务收入42.48亿元，同比下降43.59%，是营收下滑的主要原因，这与房地产市场整体低迷的大环境相符。仓储物流业务实现营收19.30亿元，同比增长6.01%，展现出一定的韧性，主要得益于原有园区稳定运营以及新园区投入使用且运营情况良好，租金收入稳步提升。产城综合开发业务收入5.94亿元，同比下降43.17%；制造业业务收入14.77亿元，同比下降2.01% 。
净利润由盈转亏，巨额减值成主因
归属于上市公司股东的净利润为 -17.73亿元，而2023年为1.47亿元，同比下降1305.89%。归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为 -17.79亿元，203年为0.75亿元，同比下降2456.85%。净利润大幅亏损主要源于两方面：一是房地产市场下行，公司为加速存货去化，部分存货项目销售去化导致结转收入及毛利率同比下降；二是公司基于会计准则要求针对部分项目计提资产减值损失和信用减值损失，其中资产减值达10.83亿元，信用减值达3.49亿元。
费用控制有成效，财务费用攀升
销售费用为3.11亿元，同比下降1.60%，主要系本年降本增效取得成效。管理费用5.93亿元，同比下降17.92%，同样得益于降本增效，期间费用控制情况较好。然而，财务费用7.77亿元，同比增长19.65%，主要原因是有息负债规模扩大，利息支出增加，以及房地产项目竣备后资本化利息转费用化增加。
研发投入加大，人员结构有变化
研发费用为4972.37万元，较2023年的4313.07万元增长15.29%，主要系本年制造业研发投入增加。研发人员数量从203人增加到252人，占比从5.33%提升至6.75%，本科及以上学历研发人员占比超80%，表明公司重视研发投入和人才队伍建设。
现金流状况不佳，经营投资双承压
经营活动产生的现金流量净额为 -2.19亿元，同比减少103.84%，主要系本年房地产业务销售回款同比减少所致。投资活动产生的现金流量净额为 -14.41亿元，同比增加61.18%，虽投资活动现金流出同比减少31.98% ，但因本期收到宝湾物流公募项目资金，使得现金流入同比增加80.48%。筹资活动产生的现金流量净额为9.09亿元，同比增加2627.78%，主要是本年借款收到的现金减少38.43%，同时偿还债务支付的现金减少42.28% 。整体来看，公司现金流状况不佳，经营和投资活动对资金的压力较大。
风险与机遇分析
房地产市场风险
南山控股房地产业务受市场环境影响较大，2024年房地产销售收入大幅下降，且行业竞争激烈，库存去化压力仍存。尽管政策面持续宽松，但市场供需关系和购房预期有待进一步改善，若房地产市场持续低迷，公司房地产业务可能继续面临挑战。
债务风险
财务费用的增加反映出公司有息负债规模的扩大，偿债压力上升。虽然筹资活动现金流出减少，但仍需关注债务结构和偿债能力，确保资金链的稳定。若市场利率波动或公司经营状况恶化，可能导致财务风险加剧。
市场竞争风险
仓储物流业务虽有增长，但行业竞争激烈，高标仓市场供需拐点仍未出现，租金承压。公司需不断提升运营管理能力和服务质量，以应对市场竞争，保持业务的可持续发展。
政策风险
公司所处的房地产、仓储物流等行业受政策影响较大。政策的变化可能对公司的项目开发、销售、运营等方面产生重大影响，公司需密切关注政策动态，及时调整经营策略。
尽管面临诸多风险，南山控股也存在一些机遇。例如，仓储物流行业长期增长动能稳固，公司在该领域有一定的市场地位和资源优势，且积极推进资产证券化工作，有望提升资产效益。同时，公司坚持聚焦核心城市的发展战略，在房地产市场逐步复苏的过程中，有望抓住机遇实现业务回升。
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