《法治周末》记者 宋媛媛 王雪
在青岛市城阳区，有一个叫作山湖园（化名）的小区。家，本来是休息和享受生活的场所，需要恬静、舒适的外部环境。然而，这里的业主却因为物业服务和更换物业公司遭受无尽的烦恼，小区变成矛盾集发地，纷争不断，乱象丛生，甚至出现两家物业并存的局面。
那么，这种乱象是怎么形成的？又有哪些解决办法呢？
两家物业保安同值守。
业委会成立中的“归多规则”
事情从三年前说起，2022年初，青岛市城阳区某社区成立山湖园小区业主大会筹备组，同年11月24日至12月3日，在筹备组的主持下，召开了山湖园首届业主大会，通过青岛市智慧物业服务平台投票，表决三项议题。
一是表决通过《业主大会议事规则（草案）》，二是表决通过《小区管理规约（草案）》，三是5名业主委员会委员的选任。然而，在小区2100多名业主中，仅有969人参与表决，智慧物业服务平台投票结果显示均不通过或无效。
面对这种情况，业主大会筹备组直接采用了正在表决中的《业主大会议事规则》“归多规则”，将“在投票期间已经查阅投票通知或收到投票提醒，但未明示表决意见，以及签收纸质票但未投送的视为参与表决，计入已表决多数票”，这样一来，《业主大会议事规则（草案）》同意票数达到2070票，《小区管理规约（草案）》的同意票数2068票”，5位业主委员会委员候选人均超过1900票。
城阳区高新便民服务中心依此为山湖园业委会成立备案，确认了“议事规则”和“管理规约”合法性，以及5名业委会委员的当选。
根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人......”，“应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决”，决定这些事项，“应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”。
因此，山湖园通过的议题和备案遭到部分业主和老物业公司的质疑，他们认为参与表决人数未达到法定的双三分之二以上，不具有合法性，这也为以后的纷争埋下伏笔。
两家物业并存
2023年2月，山湖园业委会召开业主大会，依然采用“归多规则”计票，决定不再续聘佳宁（化名）物业公司，并向佳宁公司送达告知函，要求佳宁公司在2023年5月16日24时前退出物业管理区域，与业委会及新聘物业公司完成交接工作。
在解聘老物业公司的同时，山湖园业委会召开第二次业主大会，同样采用“归多规则”计票，决定聘用桂园（化名）公司接管小区物业管理。同年4月，业委会与其签订了《小区物业服务合同》。
佳宁公司是2017年与开发商签订的服务协议，已经在山湖园管理物业五、六年，面对即将被扫地出门的局面，佳宁公司认为业委会的投票表决不符合法定程序，向法院提起诉讼，请求判令山湖园业委会向其送达的不再续聘告知函的通知无效。
看到通知函不奏效，业委会决定“强攻”。2023年5月17日凌晨1时左右，一帮人剪断门锁，撬开房门，山湖园小区发生了“强占物业办公区”事件，但因为佳宁公司有所防范，也组织了大量人员防守，桂园公司未达到接管小区物业的目的。
鉴于老物业公司赶不走，新物业公司进不来，2023 年 10 月，城阳区高新便民服务中心召开物业管理联席会议，对两家物业公司在小区消防、电梯、管道、收费等若干方面进行了职责划分，究竟最后谁能“入主”山湖园，待诉讼有结果后依法办理。
2024年5月，城阳区法院一审驳回了佳宁公司的诉讼请求，佳宁公司提出上诉，青岛市中级法院认为，关于是否续聘上诉人从事物业服务所依据的相关业主大会决议的效力，需以确认小区业主大会议事规则的效力为前提，目前关于撤销该规则的业主撤销权案正在审理过程中，故本案上诉人的起诉应予驳回，可待另案裁判后，再行主张权利。因此裁定撤销了一审法院的民事判决，并驳回了佳宁公司的起诉。
早在2023年7月，部分业主就以山湖园首届业主大会表决程序、计票规则违法，提起了包括小区议事规则和管理规约在内的多项撤销之诉，此案经过一审、二审发回重审，目前仍在审理之中。
多位业主告诉《法治周末》记者，两年来居民遭受巨大困扰和煎熬, 两家物业都管又都不管，还相互拆台，小区管理混乱，消防通道上随意设置路障，绿地植物破坏严重，照明灯需要自己安装，还发生火灾一起，安全事故与隐患并存，邻里关系矛盾多发，社会负面影响很大，房子也因此贬值。
再次选聘物业
时间来到2025年3月，山湖园业委会决定召开业主大会，以电子投票和线下投票的方式，对修订后的议事规则和管理规约是否同意进行表决，同时，表决选聘物业服务企业，在桂园公司和佳宁公司之间二选一，投票表决时间为3月30日至4月13日。
但这次大会同样招致质疑，有业主认为本届业委会是通过“归多规则”选举产生，与民法典相违背，自成立之时便不合法，那么其召集的业主大会也必将非法。而关于选聘物业，早在2023年4月，业委会便通过业主大会选择了桂园公司，并签订了服务合同，现在又重新选聘表决，说明业委会本身就对上次选聘物业的合法性不自信，想通过这次投票表决进行补救。
本次表决投票业委会聘请了第三方公司，逐户派发选票并回收业主意见，或以微信、短信形式联系业主进行投票。
有多名业主告诉记者，他们本不想参与表决，但遭到电话、短信或微信的多次骚扰，甚至言词胁迫，有业主称仅催促表决的电话就接到过8次。
4月10日，城阳区高新便民服务中心主任孙培亮在接受记者采访时表示：“山湖园小区两个物业的事情是存在的，这是物业管理方面的焦点，也是老百姓关注的焦点，业委会第一次选聘物业公司的时候，佳宁公司才得了14票，但就是不退场，组织了几百人阻止桂园公司进住。”
关于本次投票表决，孙主任告诉记者：“业委会主任说，既然说用这个归多规则不合适，人数没达到民法典规定的三分之二，那么这次就不要‘归多’了，居民自发组织全体投票，把真实想法表达出来”。
“我们也希望有关媒体介入这事，看看问题到底出在哪儿了。”孙培亮说。
2025年4月19日，山湖园业委会发布公示，本次大会表决参与户数占比74%，参与面积占比69%，均超过了民法典规定的双三分之二，再次通过了选聘桂园公司。
依法 才是解决矛盾的关键
针对山湖园小区出现的相关问题，中央财经大学教授、博士生导师王叶刚认为，山湖园小区业委会成立及通过的议事规则、管理规约合法性存疑。
根据民法典第二百七十八条，选举业委会、制定议事规则需由专有部分面积占比2/3以上且人数占比2/3以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积过半数、人数过半数同意方为有效。
本案中，筹备组采用的“归多规则”存在双重问题：一是该规则本身属于议事规则范畴，需经业主大会多数决通过后方可生效，而本案中未履行法定程序；二是规则内容违规，该规则将未明示表决意见或未投送纸质票的业主“视为参与表决并同意多数票”，这实质上剥夺了业主表达真实意思的权利。此外，首届业主大会实际参与人数、面积比例均未达标，程序严重违反法定要求，导致相关事项效力瑕疵。因此，“归多规则”因缺乏合法依据，不能作为计票规则。
王教授表示，小区出现两家物业乱象，根本原因在于相关主体未依法行为，导致物业服务企业的选聘和解聘决策程序存在效力瑕疵。具体表现为：业委会选举、议事规则制定、物业选聘等关键环节违反民法典规定，如违规采用“归多规则”计票，导致业主共同决定缺乏合法基础，引发业主对业委会及物业选聘结果的争议。
另一原因在于司法救济程序迟缓，本案中业主撤销之诉历经一审、二审发回重审仍未结案，这导致违法状态长期固化；同时，业主自治意识薄弱，参与度低，权利行使的积极性低，这也间接纵容了违规操作。民法典已为物业管理提供了完整的规则体系，但实践中筹备组、便民服务中心却未严格遵守，监管与执行缺位，最终导致矛盾激化、乱象丛生。
王教授认为，地方稳定，守土有责，主管部门需从程序监管、动态监督、能力提升三方面发力：
一是严格把控决策程序合法性。提供官方电子投票系统，结合线下公证或第三方见证，确保投票过程真实可靠；备案审查时，核查原始表决票的参与人数、面积占比及同意票真实性。
二是建立多部门联合监督机制。联合司法、公安等成立专项督导组，全程监督物业选聘流程，及时介入纠纷，防止违规操作。
三是提升业主自治能力。定期组织民法典、《物业管理条例》宣讲，重点解读表决程序、共有权行使规则，增强业主对“程序正义”的重视；要求物业公示服务条款、业主表决事项等信息，设立异议反馈渠道，保障业主知情权与参与权，从源头减少因程序争议引发的纠纷。
在青岛采访时，山湖园多名业主也曾向记者表达了希望政府尽快介入的愿望，以便早日结束一个小区两家物业的乱局，维护广大业主安居乐业的良好环境,在推动基层治理"最后一公里"方面展现政府的担当。
山湖园小区的乱象何时终结？本报将继续关注。
责编：王硕
