招商科创孵化器封闭式基础设施证券投资基金2025年第一季度报告显示，该基金在报告期内整体运营平稳，但部分指标出现了一定变化。其中，国定路1号楼出租率下降5.11%，湾谷园B5号楼平均剩余租期增长24.33%，这些变化值得投资者关注。
主要财务指标：收入与净利润可观
报告期内，招商科创REIT实现本期收入15,129,280.72元，本期净利润3,857,671.98元 。从收益分配来看，本期可供分配金额为9,794,593.62元，单位可供分配金额0.0326元 ，不过本报告期实际分配金额暂无。在费用方面，计提基金管理人管理费473,531.40元（含税），资产支持证券管理人管理费236,765.70元（含税），基金托管人托管费23,676.30元（含税），运营管理机构的管理费用425,320.10元（含税）。
| 项目 | 金额（元） |
|---|---|
| 本期收入 | 15,129,280.72 |
| 本期净利润 | 3,857,671.98 |
| 本期可供分配金额 | 9,794,593.62 |
| 单位可供分配金额 | 0.0326 |
| 基金管理人管理费（含税） | 473,531.40 |
| 资产支持证券管理人管理费（含税） | 236,765.70 |
| 基金托管人托管费（含税） | 23,676.30 |
| 运营管理机构的管理费用（含税） | 425,320.10 |
资产项目运营：部分指标波动
整体运营指标
报告期内，基础设施项目整体运营良好，无安全生产事故，运营管理机构未变动。可供出租面积59,838.04平方米保持稳定，但实际出租面积为48,417.15平方米，较上年末减少1.00%，出租率为80.91%，同比下降0.82% ，平均租金单价3.14元/平方米/天，微降0.63% 。
| 指标名称 | 指标单位 | 本期 | 上年末 | 同比（%） |
|---|---|---|---|---|
| 可供出租面积 | 平方米 | 59,838.04 | 59,838.04 | 0.00 |
| 实际出租面积 | 平方米 | 48,417.15 | 48,904.17 | -1.00 |
| 出租率 | % | 80.91 | 81.73 | -0.82 |
| 平均租金单价 | 元/平方米/天 | 3.14 | 3.16 | -0.63 |
各楼运营指标
- 国定路1号楼：出租率从上年末的91.68%降至86.57%，下降5.11% ，平均租金单价微降0.68%，平均剩余租期从288天增至333天，增长15.63% ，租金收缴率下降2.67%。
- 国定路3号楼：实际出租面积同比增长6.99%，出租率从79.79%升至85.37% ，但平均租金单价下降3.87%，租金收缴率下降8.41%。
- 湾谷园B5号楼：出租率下降2.09%，平均租金单价上升0.66%，平均剩余租期从748天大幅增至930天，增长24.33% ，租金收缴率保持100%。
| 资产项目名称 | 出租率同比（%） | 平均租金单价同比（%） | 平均剩余租期同比（%） | 租金收缴率同比（%） |
|---|---|---|---|---|
| 国定路1号楼 | -5.11 | -0.68 | 15.63 | -2.67 |
| 国定路3号楼 | 5.58 | -3.87 | / | -8.41 |
| 湾谷园B5号楼 | -2.09 | 0.66 | 24.33 | 0.00 |
租户与收入情况
截至报告期末，租户数量共123个，行业分布集中在专业服务（45.50%）和信息技术（39.61%）。前五名租户租金收入占比超30%。资产项目公司营业收入中租金收入占比84.66%，营业成本主要为折旧和摊销（68.59%）。
| 租户行业 | 占比（%） |
|---|---|
| 专业服务 | 45.50 |
| 信息技术 | 39.61 |
| 教育科研 | 8.55 |
| 商务贸易 | 3.27 |
| 事业单位 | 2.59 |
| 运输代理 | 0.48 |
投资组合：货币资金为主
报告期末，除基础设施资产支持证券外，基金资产组合中货币资金和结算备付金合计463,195.40元，占比100% ，无固定收益投资、买入返售金融资产及其他资产。
| 项目 | 金额（元） | 占比（%） |
|---|---|---|
| 固定收益投资 | - | - |
| 买入返售金融资产 | - | - |
| 货币资金和结算备付金合计 | 463,195.40 | 100.00 |
| 其他资产 | - | - |
基金份额与管理人投资：保持稳定
本报告期内，基金份额总额保持300,000,000.00份不变。基金管理人报告期期初与期末持有的本基金份额均为5,874,640.00份，占比1.96% 。
| 项目 | 份额（份） | 占比（%） |
|---|---|---|
| 本报告期期初基金份额总额 | 300,000,000.00 | / |
| 本报告期期末基金份额总额 | 300,000,000.00 | / |
| 报告期期初管理人持有的本基金份额 | 5,874,640.00 | 1.96 |
| 报告期期末管理人持有的本基金份额 | 5,874,640.00 | 1.96 |
招商科创REIT在2025年第一季度虽整体运营平稳，但部分指标如出租率、租金单价及剩余租期的变动，可能对未来收益产生影响，投资者需密切关注资产运营动态及市场变化，合理评估投资风险与收益。
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