招商基金招商蛇口租赁住房REIT季报解读：出租率升17.01%，租金收缴率降1.96%

招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2025年第1季度报告显示，该基金在一季度呈现出出租率上升、租金收缴率下降等变化。以下将对报告各方面进行详细解读。

多项指标反映基金财务状况

本季度报告披露的主要财务指标如下：

本期收入为17,672,755.78元，然而本期合并净利润却为 -1,462,043.83元，表明尽管有收入，但成本等因素导致当季处于亏损状态。不过，本期现金流分派率为0.68%，年化现金流分派率达2.77%，显示出基金在现金流分配方面具备一定吸引力。

可供分配金额及计算

本报告期可供分配金额为12,398,832.33元，单位可供分配金额为0.0248元。其计算过程涉及多项收支调整：

从计算过程可看出，折旧和摊销等因素对可供分配金额产生了重要影响。虽然合并净利润为负，但通过对各项收支的综合调整，最终得出了可供分配金额。

整体运营平稳，指标有变化

本基金基础设施资产由林下和太子湾两个租赁住房项目组成，共927套租赁住房及15套配套商业，可供出租面积65,253.27平方米。报告期内整体运营平稳，完成收入17,672,755.78元，息税折旧及摊销前利润13,038,532.06元。

两个项目整体运营指标变化如下：

可以看到，实际出租面积和出租率同比上升明显，主要因林下项目原重要现金流提供方退租后，管理方积极采取措施提高出租率。但租金收缴率有所下降，需关注后续租金回收情况。

林下项目：出租率大幅提升，租金下降

林下项目相关运营指标如下：

林下项目出租率提升显著，但平均租金较2024年期间有所下降，主要是原重要租户退租及促销策略影响。

太子湾项目：出租率稳定上升，租金平稳

太子湾项目运营指标如下：

太子湾项目出租率稳定上升，各项指标相对平稳，租赁住房平均租金单价保持在一定水平。

林下项目公司：收入结构与成本分析

林下项目公司营业收入构成：

营业成本及主要费用情况：

租金收入是林下项目公司主要收入来源，成本方面，折旧和摊销费用占比较大。

太子湾项目公司：收入与成本情况

太子湾项目公司营业收入构成：

营业成本及主要费用情况：

太子湾项目公司同样以租金收入为主，成本结构中折旧和摊销费用也占据较大比例。

资产组合以货币资金和结算备付金为主

报告期末基金资产组合情况如下：

可以看出，除基础设施资产支持证券外，基金投资主要集中在货币资金和结算备付金，占比达100%，体现出资产配置的稳健性。

原始权益人回收资金使用情况

原始权益人净回收资金金额为69,918.33万元，拟将85%用于投资基础设施项目，15%用于补充流动资金。本报告期内使用3,495.92万元（占5%）用于补充流动资金，截止报告期末累计已使用10,487.75万元（占15%）用于补充流动资金。报告期末净回收资金余额为594,305,820.10元，净回收资金使用率为15.00%。

原始权益人对回收资金的使用，在满足自身资金需求的同时，也规划了对基础设施项目的投资，后续需关注其投资进展及对基金的影响。

本季度基金份额无变动

本报告期期初基金份额总额为500,000,000.00份，期末基金份额总额仍为500,000,000.00份，本报告期内基金份额未发生变动，显示出基金份额的稳定性。

综合来看，招商基金招商蛇口租赁住房REIT在2025年第一季度，出租率上升是亮点，但租金收缴率下降、净利润为负等情况需投资者关注。后续需持续跟踪原始权益人回收资金使用效果、项目运营指标变化等，以评估基金的投资价值和风险。

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