在近期关于房地产走势的诸多探讨中，我们从不同维度对这一复杂市场进行了解读。今日，我们将视角聚焦于人口流动这一关键因素，深入探究其对房地产市场的深远影响。楼市走势与总人口变动之间存在着千丝万缕的联系，人口结构的动态变化更是从需求端深刻地左右着房地产市场的长期走向。
人口负增长已成定局，新特点凸显
当前，人口负增长的态势已然明朗。全国已有 29 个省、自治区、直辖市披露了 2024 年人口数据，从中可清晰洞察到当下人口格局呈现出少子化、老龄化以及区域不均衡的显著特点。
从常住人口变动情况来看，整体呈现出分化态势。9 个省份常住人口实现增长，其中广东以 74 万的增量和出生人口全国首位的成绩，连续 18 年蝉联中国人口第一大省，彰显出强大的人口吸引力。浙江则凭借 45.4 万人的省外净流入，在增长方面一马当先。与之形成鲜明对比的是，18 个省份常住人口出现减少。例如山东减少 42.8 万、河南减少 30 万等。在中部六省中，仅安徽 2024 年常住人口呈正增长，即便其人口自然减少 13.7 万，但 15.7 万的新增跨省净流入人口使其实现了增长。值得注意的是，四大直辖市在 2024 年集体陷入人口困境，三个常住人口减少，一个持平，无一增长。东北区域人口负增长现象进一步加剧，辽吉蒙三省区常住人口总量均减少，不过受生育政策影响，出生人口有所回升。而西藏以 13.87‰的人口出生率位列全国第一，贵州、青海等地出生率也超过 10‰。
这种人口格局的变化，少子化使得未来潜在购房群体规模不断缩小，老龄化对养老型住宅等特定住房需求产生影响，区域不均衡则导致不同地区房地产市场面临截然不同的发展境遇。
人口收缩对房地产市场的全方位冲击
需求端：刚需和改善性需求双降
刚需购房群体规模缩减成为不可忽视的趋势。曾经，大量新增人口是房地产市场刚需的重要支撑，他们步入购房市场，带来源源不断的需求。然而，如今出生人口数量持续下降，家庭组建数量因适婚人口减少而降低，使得对住房的首次购买需求大幅减弱。2024 年全国结婚登记数为 610.6 万对，创下近 40 年来新低，较 2023 年减少 157.4 万对，而离婚登记数有所上升。这一降一升的背后，反映出家庭结构的变化对住房刚需的冲击。
改善性需求增长同样受限。尽管不同年龄段人群存在改善居住条件的需求，但人口总量的减少使得整体改善性需求增长幅度难以弥补刚性需求的减少。经济增长放缓、居民收入不确定性增加以及房地产市场前景不明朗，让许多有改善住房意愿的家庭选择推迟或取消购房计划。在人口总量下行的大背景下，改善性需求的释放面临重重阻碍。
供给端：库存积压风险加剧
在一些二三线城市及以下地区，人口减少致使住房需求下降，住房空置率明显上升。以鹤岗为典型，由于资源枯竭和人口外流，大量房屋无人居住，空置率居高不下。2023 年，全国部分三四线城市住房空置率甚至超过 20%。高空置率不仅造成社会资源的巨大浪费，还增加了房地产企业的运营成本和市场风险。
与此同时，土地市场遇冷。人口收缩使房地产企业对市场前景预期转弱，拿地意愿大幅下降。2023 年，全国土地成交价款同比下降 20.4%，土地流拍现象在众多城市频繁出现。土地市场的低迷，不仅影响地方政府财政收入，也对房地产市场后续发展产生负面影响，从源头上制约了房地产市场的扩张。
价格端：房价下跌压力增大
在人口收缩背景下，住房市场供大于求矛盾日益突出，特别是在三四线城市，大量库存积压，而购房需求持续减少，房价面临巨大下行压力。在阜新、玉门等资源枯竭型城市，房价大幅下跌，甚至出现 “白菜价” 房子。2023 年，全国超过 50% 的三四线城市房价出现不同程度下跌。
房地产投资热情在人口负增长趋势下大幅降低。住房空置率上升、房价上涨预期减弱，使得投资房地产风险加大。在人口持续外流城市，房屋租金回报率低、房价下跌，投资性购房者纷纷离场。2023 年，全国房地产投资同比下降 10.5%，投资性需求减少是重要原因之一。
城市分化：一线城市和核心二线城市相对稳定，三四线城市及资源枯竭型城市面临严峻挑战
一线城市如北京、上海、广州、深圳，以及部分核心二线城市如杭州、成都、武汉等，凭借强大经济吸引力、丰富就业机会、优质公共服务资源等，持续吸引大量人口流入。尽管处于人口负增长大环境，但这些城市房地产市场需求相对稳定。特别是高端改善性住房需求，在政策支持下持续释放。2023 年，核心城市高端改善性住房需求对新房市场起到重要支撑作用，房价保持相对稳定，部分优质地段还有一定上涨空间。
大多数三四线城市以及部分资源枯竭型城市则面临严峻挑战。由于产业基础薄弱、就业机会有限，难以留住本地人口，更难以吸引外来人口。随着人口不断外流，住房需求持续减少，房价下跌、库存积压、土地流拍等现象频繁出现。在阜新、玉门等资源枯竭型城市，房地产市场几乎陷入停滞，房屋价格大幅下跌。2023 年，三四线城市房地产市场成交量和价格均明显下滑，部分城市甚至出现 “冰封” 状态。
房地产市场的应对之策
调整产品结构
随着老龄化程度加深，养老地产市场需求逐渐显现。房地产企业应加大对养老型住宅、适老性住房的开发力度，打造集居住、医疗、护理、休闲娱乐等功能于一体的养老社区，配备完善医疗设施和专业护理人员，为老年人提供舒适、安全居住环境。
面对购房需求下降现实，房地产企业可加大对租赁市场投入，建设长租公寓等高品质租赁住房，满足年轻群体、流动人口等住房租赁需求。同时，规范租赁市场秩序，提高租赁服务质量，促进租赁市场健康发展。
提升产品品质
在市场竞争加剧情况下，房地产企业需注重提升产品品质。从建筑质量、户型设计、小区环境、物业服务等方面入手，打造高品质住宅，满足消费者对美好生活追求，通过提高产品附加值增强市场竞争力。
利用新技术提升住房智能化水平，如智能家居系统、绿色节能技术等。智能化住房产品可提高居住便利性和舒适度，符合现代消费者对科技生活追求，为产品增添科技魅力。
开拓新市场
城市更新为房地产企业提供新发展机遇。通过参与老旧小区改造、城市基础设施建设等项目，房地产企业可在存量市场中寻找新增长点。城市更新既能改善居民居住条件，又能提升城市整体形象和功能。
房地产企业可拓展多元化业务，涉足商业地产、产业地产、文旅地产等领域。通过多元化发展，降低对住宅市场依赖，分散市场风险。投资建设购物中心、写字楼、产业园区等，满足不同领域房地产需求。
在人口收缩时代，中国房地产市场正站在历史大变局的十字路口。只有深刻认识人口变化带来的挑战，积极调整发展策略，才能在新的市场环境中实现可持续发展。房地产市场的变革，不仅关系到行业自身的兴衰，也将对中国经济社会的发展产生深远影响。我们需密切关注人口流动与房地产市场的动态变化，为行业发展和政策制定提供有力支撑，以适应这一深刻变革的时代浪潮。
