近年来，国家重大战略和宏观调控政策持续鼓励发展消费基础设施、改善消费条件、提升消费环境，以此促进消费增长，为支持消费基础设施发行REITs提供了充分的政策支持。2025年3月16日，《提振消费专项行动方案》正式印发，提出八部分30条政策举措。其中，第27条提出“支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金”，通过拓展和创新投融资渠道支持外部环境端的消费环境改善提升行动。截至目前，已有8支消费REITs成功发行，涉及基础设施类型丰富，包括购物中心、社区商业和农贸市场，通过资金供给促进了消费环境的改善提升。目前，8支存续REITs所涉基础资产分别位于直辖市、省会城市和计划单列市，拥有较为明显的区位优势，出租情况较好且运营稳定，能为REITs提供持续稳定的现金流。其中，购物中心和农贸市场的资本化率相对较低，资产增值潜力较大，而社区商业的资本化率相对较高，资产增值潜力小。在政策持续支持消费REITs发行的背景下，预计未来会有更多地区和基础资产类型的消费REITs成功发行。
一、消费REITs是通过投资支持消费的重要渠道
2025年的中央经济工作会议、政府工作报告都把“大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求”列为今年各项重点任务之首，并明确提出实施提振消费专项行动。其中，3月16日《提振消费专项行动方案》中第27条为“强化投资对消费的支持作用”，该条举措提出“支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（以下简称“消费REITs”）”，旨在通过拓展和创新投资渠道，在资金方面支持消费环境的改善提升。
消费REITs涉及的基础设施项目为服务消费类业务经营用途的商业地产，消费类业务包括零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等。消费REITs为不动产投资者提供更容易变现的退出机制，同时也为证券投资者提供参与投资消费基础设施的渠道，以此提升投资者的投资意愿和参与度，有助于消费基础设施募集资金，促进消费基础设施建设和运营，进而改善消费环境、提升消费体验，最终助力提振消费。首批消费REITs已于2024年成功发行，截至目前市场上共有8支消费REITs存续运营。
二、政策持续要求提升消费环境支持消费基础设施发行REITs
近年来国家重大战略和宏观调控政策均鼓励发展消费基础设施、改善消费条件、提升消费环境，以此促进消费增长，为消费基础设施发行REITs提供充足的政策支持。2020年9月，国务院发布《关于以新业态新模式引领新型消费加快发展的意见》（国办发（2020）32号）提出：“加快新型消费基础设施和服务保障能力建设”；2021年2月，国务院发布“十四五规划”纲要提出：“鼓励消费新模式新业态发展”，“改善消费环境”；2022-2025年，国务院和国家发改委于有关“提振消费”的意见、措施和方案中分别提出：“改善消费条件”、“推动重点商贸街巷改造升级”、“消费环境改善提升行动”等指导意见。
为贯彻落实中央经济工作会议关于着力扩大国内需求，优化政策措施，充分发挥消费的基础作用，把恢复和扩大消费摆在优先位置的决策部署，2023年3月，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》（以下简称为《通知》），于“拓宽试点资产类型”的要求中提出“研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs”和“优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡网点项目，保障民生的社区商业项目发行基础设施REITs”,标志着消费REITs正式开始试点发行。2023年7月及2025年3月，《关于恢复和扩大消费措施》和《提振消费专项行动方案》连续明确地提出支持符合条件的消费基础设施发行REITs。预计将有更多地区和类型的消费基础设施抓住政策窗口期发行REITs。
三、消费REITs的运营及市场表现概况
截至2024年末，8支存续的消费REITs的基础资产集中于直辖市、省会城市和计划单列市，其中6支消费REITs的基础资产类型为购物中心，社区商业和农贸市场各1支。
基础资产类型为购物中心的消费REITs涉及的基础资产均位于一、二线城市内能级较高的核心商圈或新兴商圈，租金水平大都较高，出租率均在95%以上，加权平均剩余租期在1.5-4.5年之间；社区商业均位于北京市二环至四环间常驻人口数量较大的成熟居民区，整体出租率为96.43%，加权平均剩余租期为7.33年；农贸易中心则位于福州市核心区域，出租率较上述两种资产类型略低为87.55%，加权平均剩余租期为5.63年。综上，目前三种类型的基础资产均位于一、二线城市人口密度较大、交通便利的中心、副中心区域，拥有较为明显的区位优势，租金水平和出租率均较高，且剩余租期较长，预计未来运营情况稳定，能为REITs提供稳定的现金流。
从资产估值来看，截至2024年末，6支资产类型为购物中心的REITs所涉7个购物中心里，青岛万象城、成都大悦城、上海又一城购物中心和杭州西溪印象城的资产估值单价较高，均在1.50万元/平方米以上，其中青岛万象城估值单价最高为1.94万元/平方米，而长沙览秀城、济南首创奥莱和武汉首创奥莱的估值单价则在1.00万元/平方米左右。
从资本化率来看，通常低资本化率（3%-5%）常见于核心地段的优质资产，反映市场对其稳定性和增值潜力的认可；而高资本化率（8%以上）的物业可能存在物业老旧、租户流动性高的情况。截至2024年末，8支消费REITs所涉及的12个基础资产中，4家购物中心及1家农贸市场的资本化率在4.5%-5.5%之间。其余7个基础资产中，华夏大悦城REIT所涉1家购物中心的资本化率较低为1.38%，主要因其位于武侯新城腹地，考虑到2024年武侯新城在规划、产业、配套设施建设等方面都有新的发展和举措，未来其区位能级将进一步加强，资产增值潜力较大；首创奥莱REIT所涉2家奥特莱斯的整体资本化率相对较高为7.13%，主要因奥特莱斯相较其余购物中心包含零售、餐饮、娱乐等在内的综合业态结构，其以零售为主的业态结构相对单一，未来资产增值潜力较小；嘉实物美REIT所涉4处社区商业的整体资本化率最高为9.02%，主要因该4处社区商业已运营较长时间，且所处居民社区成熟，进一步扩大常驻人口规模、提升配套设施完善程度的空间有限，未来资产增值潜力小。
截至2025年第一季度末，各消费REITs的交易价格均较上市首日有较大的涨幅，其中交易价格最高的为华夏华润REIT的9.12元，涨幅最大的为嘉实物美REIT的52.06%。
四、总结与展望
支持符合条件的消费基础设施发行REITs，是为了强化投资对消费支持作用的重要举措之一。自2023年证监会正式将消费REITs纳入试点发行的范围后，至今已有8支消费REITs成功发行，基础设施类型丰富，包括购物中心、社区商业和农贸市场，促进了消费环境的改善提升。同期，《关于恢复和扩大消费措施》和《提振消费专项行动方案》连续提出支持符合条件的消费基础设施发行REITs，体现政策的持续性。预计将有更多地区和基础资产类型的消费REITs成功发行。
作者：新世纪评级研发部
