如何让租房生活更美好？如何让租房和买房一样拥有归属感和幸福感？这需要政府、企业、房东、租客共同给出答案。尤其在“好房子”一词首次被写入政府工作报告、国家大力推进“好房子”建设的背景下，住房租赁市场正面临如何通过提质改造、激活大量存量住房的价值，为人民群众提供高品质的居住选择等一系列问题。这不仅是对市场的考验，更是对行业参与者智慧与责任的呼唤。
存量提质增效成为租住领域的时代命题
当前，我国住房租赁市场正在步入新的发展阶段。由清华大学房地产研究中心、新华网文化产业研究院、自如研究院共同调研编撰，中国建设报社支持的《2025中国城市长租市场发展蓝皮书》（以下简称“蓝皮书”）显示，全国租房人口已近2.6亿，其中四大一线城市租房人口规模占比接近50%。与此同时，租客结构也在发生变化。
蓝皮书数据显示，在全国40个重点城市的租赁市场中，35岁以上的租客成为所有年龄层租客中占比提升较快的群体。这其中就包括已购置房产，但因“通勤方便”“孩子读书”“家庭成员增加”等，仍选择租房的租客。
35岁+群体的回流，带动了改善型租房居住需求的崛起，整租型、尤其是多居室整租需求明显增长。其中，“室内环境舒适、房屋品质高、周边交通便利”是租客衡量租住品质最为关注的三大因素，有超四成租客愿为“质量更好的基础装修”增加预算。
然而，供需错配的问题正随着需求端的结构性升级愈发凸显——当住房租赁居住需求加速向品质化演变时，市场主要供给却仍困在“零散化、低标化、短期化”的传统模式中。
目前，我国住房租赁市场供给仍以个人业主房源为主，普遍存在装修老化、配套缺失、服务不足等痛点。海量的分散式个人房源缺少专业化、规模化、平台化、机构化的规范运营管理。
随着市场供需矛盾与品质提升需求，“持续用力推动房地产市场止跌回稳”“盘活存量用地和商办用房”“适应人民群众高品质居住需要”“推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”等要求被明确提出。
可以说，如何让这些“存量为主、品质欠佳”的房源提质增效，不但是当今市场的迫切需求，更是租住领域的时代命题。
长租机构担起打造“好房子”重任
在此背景下，通过多主体、多渠道共同推动“优化存量、提高质量”成为破解供需矛盾、激活市场潜力的关键路径。
其中，清华大学房地产研究中心主任吴璟提出，“在模式、产品、服务、科技等领域上更领先的长租机构，正以长租房市场新质生产力代表的角色，承担起推动房地产市场消存量提质量、为城市居民打造‘好房子’的重要价值。”
目前，住房租赁市场中主要有“个人业主房源、机构化长租房、保障性租赁住房”三大房源类型。其中，在我国住房租赁市场中，供应主体90%以上是个人出租。而蓝皮书调研结果显示，个人业主手中的房源普遍存在“老旧”问题，超50%房源房龄超10年以上、超20%房源房龄已有20年以上。
业内人士表示，可以借助长租机构推动市场化长租房改造升级、赋能保障性租赁住房项目提质增效，释放住房租赁市场发展价值，适应大众高品质居住需要。
实际上，长租机构的核心在于专业化运营，通过规模化、标准化管理，能够有效盘活市场上的存量房源，将其转化为高品质的租赁住房。这不仅解决了城市中闲置房屋的资源浪费问题，还为租客提供了更为稳定、舒适的居住环境。长租机构通过统一的装修标准、智能化的管理系统以及完善的租后服务，大幅度提升了租客的居住体验，赋予了租房生活更多品质和温度。
与之对应，房屋品质高、服务好是很多租客更青睐长租机构的原因。“专业长租机构在品质安全管理方面更有保障，更正规，更在意信誉，服务齐全，很省心。”一位受访者说。
对于房东来说，他们的出租理念、出租方式也逐渐发生变化：对于先改造后出租、配齐家电、保洁房屋等提升房屋品质的“租前准备工作”认同度逐渐提高，同时也更愿意一步到位，将房屋直接交由长租机构进行托管运营，以换取省心的出租体验。
吴璟认为，“住房租赁供应主体向专业化机构转型已成为不可逆转的趋势”。根据有关数据，全国住房租赁企业数量突破15万家。专业化运营机构管理房源占比持续上升，市场集中度也在不断提升。需要提出的是，目前我国住房租赁市场机构化率仅约10%，仍有巨大提升空间。
释放长租机构发展潜力 让“好房子”、好生活更落地
不难发现，如何通过政策引导、模式创新与多方协作，推动住房租赁市场机构化的快速发展、释放长租机构的发展潜力，已成为实现“好房子”愿景的重要课题。这不仅关乎市场效率的提升，更关乎亿万租客的幸福感与归属感。
目前，以自如为代表的头部长租机构，在个人业主、机构化长租房、保障性租赁住房三类供给主体房源的改造优化和管理运营方面，有着成熟经验和运营体系，以“模式稳、产品好、服务好、科技好、团队好”的“一稳四好”战略加速住房租赁存量盘活效率，助推行业品质化、专业化、规范化提升。
以个人业主的存量房源改造为例，北京金台路甜水园东里小区业主庞女士手中的房源建于20世纪80年代，在遇到了因房龄老、装修老、格局旧等问题而难以出租的困扰后，她选择将房屋委托给长租机构自如进行装修和出租。基于对房源状况的评估，自如为庞女士的房源定制了“心舍3.0”简爱风格产品方案，引入国际化简约美学、人性化功能定制、灵之智能家居、深呼吸2.0环保体系、智艺精工标准工艺等，对房屋进行升级。
其中，通过对周边目标客群的需求分析，自如在改造升级时把租客群体的生活偏好纳入考量，将房源设计为宠物友好型，在阳台上设置了专门的宠物活动空间，还配齐了智能喂食器、自动猫厕所，房源上线即被一位带猫租客签约入住。
在住房租赁领域，自如以可租、可售、可自住作为标准，为业主提供一站式房屋资产升级方案。在打造好产品的同时，之所以能让庞女士实现0空置期出租，在于自如2021年推出的全新“增益租”模式，实现了业主、租客与平台的三方共赢，印证了专业化、规模化运营的效能。事实上，以自如为代表的头部长租机构，针对“非改租”物业、新筹建大型租赁楼盘等整栋自持住宅类、集体租赁用地、商办类或工业类资产，同样可以凭借产品、服务、科技，让机构化资产焕发新活力。
以新建大型租赁社区为例，今年，自如与全球知名投资公司景顺房地产宣布达成战略合作，成立合资公司——星耀如景，其首个项目将落地北京石景山，基于石景山区自然生态、工业文脉及冬奥骑行等年轻化元素，为周边城市新市民群体打造潮流租住社区。据了解，该项目总投资约12亿元，规划房源约1500间，后续将申请纳入保障性租赁住房体系。项目公区设置骑行健身、宠物托管空间，屋内采用全封闭式阳台、全落地窗、全屋地暖、全屋智能等全生活配套，提供高品质、好服务、智能化的居住体验，成为北京地区待建租赁住房“好房子”新标杆。
据了解，自如成立于2011年，发展至今13年，其业务已入驻8个国家和地区、覆盖全球100余个城市。目前，基于对“家”的理解和积累，自如已发展为提供买卖、租赁、智能家装、生活服务等全周期、全链条产品与服务的平台型公司。
分析人士指出，在企业不断创新运营模式、提升服务品质、打造“好房子”的同时，政府也需要在政策指导、税收优惠、金融支持等方面给予长租机构更多的政策倾斜，鼓励其规模化、规范化发展。
全国人大代表田轩在今年“两会”期间提出，可以借助专业化、规模化长租机构在模式、产品、服务、科技运营能力上的优势，推动市场化长租房改造升级、赋能保障性租赁住房项目提质增效。尤其是面对保障性租赁住房运营过程中存在的部分结构性矛盾与运营能力短板问题，鼓励保租房运营引入长租机构模式、产品、服务、科技运营能力。
全国政协委员商文江也表示，针对个人房源，建议长租机构对城市用于出租的老旧房屋做改造，同时政府对于改造达到标准的房屋进行补贴，满足民生需求。
租住生活的美好，不仅在于居住空间的舒适，更在于租客居住体验的提升与居住权益的保障。住房租赁市场机构化的崛起，正是这一愿景得以实现的重要推动力。通过社会各方的共同努力，租房将不再是“过渡性选择”，而是一种与买房并行的、充满确定感与幸福感的生活方式。这不仅是住房租赁市场的未来，更是“好房子”时代赋予我们的共同使命。
撰文：陈静思
