作者 | 方乔
编辑 | 石景天
3月31日，华侨城发布2024年财报并召开线上业绩会。数据显示，公司全年营收544.07亿元，同比微降2.4%，但归属于股东的净亏损达到86.62亿元，比2023年多亏了33.42%，距离年初预警的90亿亏损上限仅一步之遥。
这已经是华侨城连续第三年亏损，2022到2024年间，公司分别亏损109亿、65亿和87亿元，三年累计亏掉超260亿元。
要知道，华侨城曾是年赚百亿的“优等生”，2018到2020年间，三年净利润分别为105.89亿元、123.40亿元、126.85亿元。但从2021年开始画风突变，利润骤降到37.99亿，2022年更是出现首度巨亏，从此再没能扭亏为盈。
主打“地产+文旅”模式的华侨城在行业大调整中遇到了根本性挑战，房子不好卖了，文旅项目又需要长期投入，两头承压的困境越来越明显。
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从财报数据可以发现，华侨城双主业利润空间大幅压缩是导致公司持续亏损的主要原因。
在地产板块，2024年公司签约销售额仅为263亿元，相比2023年大幅下降41.4%；销售面积也减少到173万平方米，同比下滑23.8%。
同时，地产业务的毛利率从2022年的21.86%急剧下滑至2023年的11.54%，2024年继续走低，项目结转毛利同比大幅减少，严重拖累了整体盈利能力。
文旅业务的表现也不尽如人意，2024年华侨城旗下景区游客总量下降到8081万人次，比前一年的9365万人次减少了13.7%，市场吸引力有所减弱。文旅业务营收达到273亿元，相比2023年减少了13.03%。
文旅板块的毛利率自2021年以来持续下滑，从32.36%降至2024年的14.34%，四年累计下降了18.02个百分点，盈利空间被大幅挤压。
子公司层面的亏损也进一步加剧了公司的困境，财报显示，华侨城房地产2024年亏损30.18亿元，比上一年的13.16亿元扩大了近17亿元；上海华侨城也出现了4.39亿元的亏损。
在投资策略上，华侨城2024年全年暂停了土地获取，与2023年获取4宗土地、支付约72亿元的情况形成鲜明对比，显然公司已经转入保守发展模式。
截至2024年末，华侨城有息负债规模达到1304亿元，其中短期借款及一年内到期的非流动负债约为409亿元，占总负债的31.4%，同比增长66%，短期偿债压力明显增大。
同时，2024年财务费用飙升至38.21亿元，较上年增加了24.3%，并且已经连续四年攀升，大幅侵蚀了利润。
不过，值得肯定的是，华侨城的现金流管理还不错。2024年公司经营性净现金流达到53.62亿元，同比增长56.67%，连续第二年保持正值。公司表示，这主要得益于全面预算管控的成效，销售和管理费用合计降低了17%，以及强化现金流管控措施的实施。
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华侨城持续亏损的深层原因，源于"文旅+地产"商业模式在行业调整期的抗风险能力不足。
在地产板块，企业正承受着“两头挤压”的压力。市场端，一二线城市住宅销售周期明显拉长，高端住宅和文旅配套项目去化更难，为回笼资金不得不降价促销；成本端，土地、建材、人工等刚性支出持续上涨，但受制于市场需求疲软，难以通过提价转嫁成本。
文旅业务则陷入“高投入、低回报”的困局。北京玛雅水公园、深圳前海欢乐港湾等标杆项目虽提升了品牌形象，但面对消费降级趋势，客单价难以覆盖运营成本。
更关键的是，原有“以房养园”的商业模式正在失效。过去依靠地产销售利润支撑文旅投资的资金循环链条，如今因地产收入锐减出现断裂。文旅项目本身投资周期长、回报慢的特点，使其无法及时填补地产板块的资金缺口。
两大业务板块形成相互拖累的恶性循环，导致整体经营状况持续恶化。
为缓解资金压力，华侨城2024年加速资产处置步伐。企业接连挂牌出售云南文产、无锡文旅、昆山康盛等子公司股权，部分资产甚至出现“一个月三次降价”的急售现象。
其中云南文产股权以3120万元底价挂牌，无锡文旅33%股权及债权标价2.5亿元，昆山康盛60%股权作价2.52亿元，这些动作都显示出企业迫切回笼现金的需求。
今年1月，云南华侨城实业4200万元借款逾期事件引发市场担忧。尽管最终债务展期至2025年底，但财务数据显示，该子公司资产负债率已高达235.45%，净资产为-14.25亿元，过去两年累计亏损超过2亿元，反映出部分业务单元已陷入资不抵债的困境。
华侨城眼下最急迫的是盘活资产、重组债务来维持资金链不断裂。而长远来看，企业需要跳出老路子，特别是文旅业务不能只赚门票钱，得打造出真正有吸引力的特色产品。
这次危机虽然暴露出旧模式的短板，但也逼着企业重新调整业务结构。能不能抓住房地产行业大洗牌的机会，找到适合自己的新玩法，将影响华侨城能否走出困局。
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