3月26日“东城PARK5747”正式官宣出道，城东最大的城中村—洪河由此迎来翻身良机。
这个因地处成华、锦江及龙泉驿三区交界而被长期遗忘的城市边缘地带，未来10年在金茂主导下或将上演“逆天改命”式崛起大戏。
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十余年规划未定，野蛮生长终成城东最大“城中村”
官方资料显示，洪河－青龙湖城市片区涉及大面、十陵、西河3个街道，总规划面积约77.2平方公里。
房地产意义上的洪河板块——即被称为城东最大城中村的洪河，通常指洪河大道以西的东洪片区。
从城市环线上看，洪河地处东三环外侧，西侧隔三环与东客站相望，北部与成渝立交片区相连，南部与三圣乡接壤，东南部则为近年快速崛起的行政学院，东部更远处则是东安湖片区。
与周边板块形成鲜明对比的是，洪河由于长期无任何整体性的定位和规划落实，板块长期“自由生长”，城市建设整体停滞，最终成为了以二手跳蚤市场、批发市场为主的低端产业聚集，城市界面杂乱，路网凌乱的“城中村”。
具体以房地产为例，片区近15年除了2009年、2021年有零星开发过两个楼盘外（分别为武城大观城市花园、锦御东府）其余时间均无供应与开发。
从城市高空看，城市发展的霓虹在这里突然断裂为空白的“黑洞”，洪河静静的看着周边快速发展十余年。
目前，这个存在了十多年的城市黑洞，似乎正在经历蜕变前最后黑暗，拯救片区的历史任务已经交棒给金茂及其伙伴们。
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东洪升级为“东城PARK5747” 洪河逆天改命进行时
其实，区域发展的转机可追溯到2018年，这一年龙泉驿区收回洪河、十陵城市规划权，随后十陵快速起飞。
2020年年底龙泉驿区正式备案《东洪片区城市有机更新项目》。彼时，该项目规划总占地面积约629亩，总投资额45.68亿元，整体采用“留、改、建”方式进行改造。
最初项目拟定于2021年5月开工，建设工期4年左右。如同多数城市更新项目一样，项目面临复杂的拆迁动员、情况摸底等工作， 项目直到2023年春才正式启动规划建设。
随后项目的剧情逐渐清晰，2024年7月中国金茂联合中国五冶、诺安资本中标东洪片区综合开发项目，成为该项目的城市合伙人。
按控规调整建议方案，该项目可利用经营性用地840亩，相比最早的备案面积扩大了约211亩，这可能是金茂能够进行房地产开发的极限值。
而今年3月26日公布的“案名”“东城PARK5747”面积约5747亩，应是包括公建配套和改造项目在内的洪河城市更新片区。单就规模来说，该城市更新片区是攀成钢（约3000亩）的近2倍，更是华润二十四城（约1000亩）的近6倍。
约5747亩超级大城规划，未来期待值直接拉满。
根据规划，“东城PARK5747”片区定位“文化创意集中发展区”，将引入应急产业、数字产业、文化产业集群，或将实现100亿元年营业额，解决12800人就业。
PARK5747“留改拆”示意图
在规划范围内设计烟火街、乐教街、公园街、睦邻街等4大特色街区，规划人文乐创、乐教活力、绿色健康、数字生态和更新示范组团等5大主题社区组团。
值得一提的是，该项目将首创“绿道+馆+场+园”一体化的复合街区模式，结合地铁交通、地面交通、地上廊桥及智慧交通等方式，集产业、商业、商务、生活于一体，将各类枢纽、地标、产业、商业、公园、下沉广场及社区等复合业态有机融合起来，打造一条由成都火车东客站至成都地标建筑蜀峰468，全长约3.5公里的超级流量带。
从公布的规划来看，金茂及其伙伴们为片区制定的是涵盖产业、人口、城建、房开在内的整体城市运营开发。
而在这方面，金茂也有如上海北外滩、长沙·梅溪湖等成功运营开发案例。特别是梅溪湖，从岳麓山下不起眼的小村庄，6年时间成长为长沙新中心，可谓金茂城市运营能力集中体现。
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进展：首个房开项目已修建数十层 大量项目打围待改
按照东城PARK 5747发布会上定下目标，项目要“三年成势 五年成城”，可以说项目已经进入起势关键期。
实地探访可以发现，目前整个片区大量改建项目已经完成打围，静待“留、改、建”进一步动作，且已经有部分区域完成拆迁工作，静待出让。
按照2025年片区供地计划显示，今年拟供应3宗住宅用地，共计约219亩；以及供应2宗商业用地，共计约31亩。从土地出让端口可以发现，片区的运营开发正在稳步推进。
当然，留给金茂及其伙伴的压力也不小，目前片区部分专业市场依旧有商户在开门营业中，大量的“蜘蛛网”依旧盘旋在城市上空静静等待着“下地工程”。
同时，片区仍然有大量道路需要打通、修建，内部毛细交通路网待完善，例如规划的玉竹路北段、雅颂路、洪惠路、陵川路等5条配套道路就需要开建或改造。
目前，东城PARK 5747进展最为明显的当属金茂操盘的住开项目——东城金茂晓棠。
正在建设的
东城金茂晓棠
去年12月26日，金茂联合体以10.08亿元竞得成都市龙泉驿区大面街道东洪社区、陵川社区62.6亩纯住宅用地，该地块正式拉开了片区城市更新的帷幕。
该项目示范区预计4月底正式开放，配套的无人超市、咖啡馆、宠物店、烘焙店、鲜花店将同步运营，在现场可以看到部分楼栋已经接近封顶。
资料显示，该项目属于中国金茂“金玉满堂”中的“堂”，即“棠系”，是专为年轻成长型家庭打造的全龄友好社区，为城市改善人群提供现象级的生活解决方式。
该项目共规划16栋17-25F小高/高层产品，主力户型为建面约110m²-118m²-119m²2T4塔楼，建面约129㎡、139㎡2T2板楼，项目预计售价200-300万，可能是片区起飞前最具性价比的买入机会之一。
结语：有人说洪河的顽疾已深，即使进行城市更新也难于实现板块升级，并且由于行政规划归属于龙泉驿，最好的定位是一个刚改、再改板块，适合低预算买入，强如金茂首个项目定位也是如此。
但我们认为洪河的未来高于同属龙泉的十陵，毕竟相对十陵洪河更靠近南门，同时板块还交由一家企业（金茂联合体）统一打造整体性更强，且后发优势更加明显。
也正因此，东城金茂晓棠只是板块起飞前的试水，未来大概率片区将会诞生更多定位更高端的项目。
