深圳市住房和建设局于2025年3月26日发布了《关于规范城市更新实施工作的若干意见》（以下简称《意见》），该政策自2025年4月9日起施行，有效期为3年。
一、政策背景与目标
《意见》旨在进一步规范深圳城市更新工作，稳妥有序推进项目实施，解决存量城市更新项目面临的共性问题，加强计划统筹、优化政策框架、创新补偿机制等措施，推动存量项目提质增效，推动城市更新从“量”向“质”转变，提升城市更新效率。
二、主要内容
1、加强计划统筹管控
审慎新增计划：除工改普通工业及保障性住房类项目外，严格控制新增城市更新单元计划，避免低效项目挤占资源。
清理存量项目：对未明确有效期的历史项目统一实施有效期管理，申报主体需在计划失效前3个月提交规划草案，逾期未获批且未完成延期的项目将自动失效。此举旨在清理长期停滞项目，避免资源浪费加速淘汰“僵尸项目”。
2、优化规划指标
合理减少商业规划指标：促进商业、办公房地产市场健康发展。
灵活调整规划容积：未批规划的城中村改造项目，允许结合现状建设情况合理确定规划容积。
3、建立房票制度
（1）房票的定义与作用
房票指将房屋征收补偿权益货币化后转化为购房凭证，被征收人可在政府指定的时间和区域内选购商品房（含住宅、非住宅及政府持有房源）。这一制度旨在拓宽安置路径，缓解传统产权调换和货币补偿的局限性。
（2）政策目标
通过房票制度激活市场需求，促进房地产市场去库存，同时保障被征收人权益。深圳成为继广州后又一探索该制度的一线城市，预计将吸引更多购房需求入市。
4、加大融资支持力度
（1）多方监管与信贷支持
探索“开发企业+融资平台+银行+施工企业”多方资金监管模式，避免重复监管；鼓励金融机构对条件成熟的项目提供信贷支持，并参与项目处置。
（2）税收优惠减免
符合条件的城市更新项目可依法申请税收优惠，如引入第三方承接项目时给予税收激励，调动社会资本参与积极性
5、提高行政审批效率
优化审批流程，解决因土地权属核查误差等问题导致的审批障碍。
三、政策创新与意义
房票制度：作为创新的征收安置方式，房票制度不仅提升了安置效率，还释放了购房需求，加速存量住房库存去化。
控增盘存：通过“控增量、盘存量”，集中资源推进高优先级项目，如保障性住房和产业升级。
政策协同：与深圳现行城市更新法规和政策文件相衔接，进一步细化和完善现有政策。
四、对城市更新和房地产市场的影响
推动城市更新提质：政策聚焦于“精准提质”，推动城市更新从单纯的物理空间改造向“业态升级+功能活化+数智赋能”的综合治理转变。
提振市场信心：房票制度和融资支持政策将为房地产市场注入活力，短期有助于加速去化商办及住宅库存，长期有利于提升城市更新效率。
五、总结
《意见》的出台标志着深圳城市更新进入“精细化管控”时代，通过优化规划、创新补偿方式、加大融资支持等措施，推动城市更新从“量”向“质”转变，为深圳高质量发展提供有力支撑。
（国策深圳分公司技术部）
（转自：国策评估）
