就在昨天，上海2025年第4批土拍地块正式公布，共将出让4幅涉宅用地，总出让面积10.11万平方米，分布于虹口、杨浦、松江和青浦四个区域。
其中，杨浦区亮出“压箱底”的滨江优质地块——L4-02地块，坐拥一线江景和丰富配套，引发关注。
这次的土拍有哪些亮点？今天，我们就来好好拆解一番。
01 杨浦区N090602单元L4-02地块
土地面积：2.12万㎡
容积率：2.5
限高：60米（局部40米）
这个地块的最大亮点：离滨江非常近。从地块步行400米就能到滨江步道，地块的高区可看黄浦江，在上海楼市，江景这两个字的价值，无需多言。
地块位于杨浦滨江核心区域，南侧就是滨江沿线。
除了区位很抢眼，周边的配套也同样丰富，合生汇商业综合体、美团和B站总部都在附近，还靠近地铁12号线爱国路站。
此外，还有一些基础教育、医疗设施：平凉路第三小学、东辽阳中学、上海市第二十五中学，以及规划复旦国际学校、上海市杨浦区中心医院等。
周边房价方面，与该地块一路之隔的东外滩1号小区，去年成交价格约9.1万元/㎡左右；新房方面，该地块周边的缦云上海，去年9月后推出的房源均价约122000元/㎡。
02 虹口区地块C080101单元hk196-08&hk196-06地块
这块地由两个部分组成：
-196-08是住宅用地，面积只有3708㎡，但容积率高达6.2，未来基本就是一两栋超高层。
-196-06是商业文化用地，住宅+商业捆绑出让。
土地面积（196-08住宅用地）：0.37万㎡
容积率：6.2
限高：100米
先说地块位置，非常核心，紧邻华润虹口项目，北侧是瑞虹片区，西侧是静安中兴路板块，南边就是北外滩核心区，往东1.5公里是陆家嘴和外滩。交通上也很便利，北横通道、外滩隧道、新建路隧道都在家门口，距离地铁10号线四川北路站也很近。
但劣势也明显：
地块太小，只有不到4000㎡，很难做出有特色的公区和规划。
紧邻海宁路，可能会受到噪音影响。
住宅和商业文化用地捆绑出让，对开发运营的要求较高，可能会一定程度影响开发商拿地的意愿。
我们回顾下，近半年虹口区的土地出让情况：
去年11月周边华润地块以9.29万/㎡楼面价成交；
今年2月金茂庆隆联合体更以11.74万/㎡创区域新高。
相比之下，这次会不会继续高溢价成交？很值得期待。
03 松江区SJC10006单元C03A-04号地块
土地面积：4.25万㎡
容积率：2.3
限高：60米
松江新城的这幅地块，南侧、西侧有河流环绕，周边还有绿地公园，整体的景观和生态环境不错。周边也有一些配套：文化宫、档案馆、凯悦酒店等。
但轨交方面，是难以忽视的一个硬伤，离最近的地铁站太远，只适合在松江本地工作生活的客群。
04 青浦区QPS5-0001单元36b-01地块
土地面积：2.71万㎡
容积率：2.0
限高：50米
该地块周边交通配套：有地铁示范区线赵重公路站（在建），崧泽大道、崧泽高架、北青公路、赵重公路等；
周边教育资源：包括九年一贯制上海师范大学附属青浦实验学校、重固小学、重固幼儿园、寿丰幼儿园等。
目前板块在售的保利虹桥和颂，均价不到4万/㎡，主打低总价上车需求，预计这个地块后期也会延续类似的市场定位去规划产品。
这批次土拍的答卷将于5月揭晓，究竟哪幅地块能吸引更多开发商关注？会否再创成交新高？我们一起拭目以待。
（转自：上海楼市情报）
