转自：法治日报
图为湖南省长沙市一小区物业管理公司办公室墙上张贴的部分物业管理开支账目。刘希平 摄
当小区电梯广告屏循环播放着商业促销信息，当外来车辆在小区停车场频繁进出，每个业主都在问：“这些公共收益究竟流向何处？”
在湖南省长沙市，一场撬动小区公共收益收支透明管理的变革正在展开——全市住宅小区公共收益收支信息将告别“暗箱操作”，迎来全面阳光化时代。
3月22日，长沙市住房和城乡建设局印发《关于开展住宅小区公共收益信息公开活动的通知》（以下简称《通知》），要求全市住宅小区须将公共收益收支信息“应亮尽亮”，接受业主监督。这一新政策的推行，被视作破解小区公共收益“糊涂账”困局的基层治理新实践。
公共收益收支信息“应亮尽亮”
《法治周末》记者注意到，《通知》首次对“物业公共收益”作出清晰界定。“物业公共收益”是指利用住宅小区共用部位、共用设施设备生产、经营、租赁等获取的收入，扣除法定税收、能耗、人工等管理成本后所得收益。
其中，物业共有部分经营收入共有8大块，包含利用业主共有道路或场地停放车辆所得的公共停车场地收入，在小区内共有区域设置广告所得的广告经营收入，自助售卖机、快递柜等所得的公建配套用房或场地经营收入，利用业主共有的公共游泳池所得的经营收入、利用业主楼顶等共有部分进行租赁所得的基站管理费收入、相关单位支付的归全体业主的违约金、赔偿金、旧设施设备残值等收入等物业共有部分经营收入，都属于物业共有部分经营收入，应纳入物业公共收益信息公开事项范畴。
《通知》要求在公开公共收益的同时，还须公开开支情况。如经营人员人工成本、材料成本、水电能耗成本等物业共有部分经营成本支出，以及共有部分的维修、更新、改造及日常养护支出，未直接抄表到户的住宅小区的供电系统和供水系统运行维护支出，业主大会、业主委员会工作经费或开展业主活动支出，补充物业专项维修资金等，都属于物业共有部分经营成本支出，也应纳入物业公共收益信息公开事项范畴。
在责任主体上，《通知》遵循“谁管理谁公开”原则：已成立业委会的小区由业委会负责信息公开；未成立业委会的则由物业企业承担公示义务。这一规定直击部分物业公司长期以“业委会缺位”为由规避监督的痛点。
为实现“阳光账本”全覆盖，《通知》要求线上线下同步公开信息，且内容与时限须一致。线下公示栏需设置在小区出入口、单元楼栋等显眼位置；线上则通过物业App、微信公众号等渠道推送。此外，每年3月底前须公示上一年度收支明细，新交付小区则从业主入住第二年起执行。
长沙市住建局相关负责人表示，此举旨在根治公共收益“被侵占、被挪用”的顽疾，推动物业管理规范化。对拒不公开的物业企业，将面临限期整改、公开曝光等处罚；业委会若失职，则由街道办督促落实。
司法为业主知情权“撑腰”
事实上，长沙此次新政出台前，长沙市岳麓区阳光壹佰业主秦厚刚与小区物业公司长达四年的“知情权”诉讼，已为公共收益透明化埋下了伏笔。这起案件的业主历经一审败诉、二审胜诉、再审维持，最终由湖南省高院一锤定音，成为业主行使监督权的重要司法范本。2021年10月5日，《法治周末》曾以《一审败、二审胜！长沙业主“知情权”案获高院支持》为题，对此案进行了报道。
阳光壹佰小区位于长沙市岳麓区猴子石大桥西头北侧，小区有4期、8000余户业主，小区公共收益部分包括基站、小区出入口等公共区域摆摊租金、停车场等5块商业收入。阳光壹佰小区物业常年公示的公共收益账目显示“连年亏损”，但业主质疑：“停车场、广告位收入不菲，钱去哪儿了？”秦厚刚等业主要求查阅原始凭证，却遭物业以“超出知情权范围”为由拒绝。2019年，业主们提起诉讼，要求公开合同、收款凭证等明细。
2020年11月17日，岳麓区人民法院一审判决驳回了秦厚刚的诉讼请求。岳麓区法院认为，作为单个业主要求允许其对小区公共部分收支原始凭证进行查阅，复印和拍照的诉请，不仅于法无据，而且超出了合理范畴。
这一结果引发各界关注，有法律界人士指出，若仅公示汇总数据，业主知情权将流于形式。
秦厚刚不服一审判决，向长沙市中级人民法院提起上诉。2021年4月30日，长沙中院二审撤销了岳麓区法院关于此案的一审判决，改判阳光壹佰物业公司向秦厚刚公开自2010年3月28日以来的关于共有部分的使用、收益及支出情况所涉及的合同、收款凭证、银行交易明细等原始凭证，并允许秦厚刚查阅、复印和拍照（费用由秦厚刚自行承担）。
长沙中院认为，阳光壹佰物业公司虽然已公示了公共部分经营收支明细，但该明细仅简单列明各项收入和支出的数额，小区业主的知情权难以得到落实，阳光壹佰物业公司向秦厚刚公开业主共有部分的使用、收支情况所涉及的原始凭证，并供其查阅、复印和拍照，并无不当。
此案二审宣判后，阳光壹佰物业公司向湖南省高级人民法院提出再审申请。湖南高院审查后认为，原判决阳光壹佰物业公司向秦厚刚公开业主共有部分的使用、收支情况所涉及的原始凭证，并供其查阅、复印和拍照，并无不当。2021年9月17日，湖南高院下达民事裁定书，驳回了阳光壹佰物业公司的再审申请。
据悉，此案胜诉后，长沙多个小区业主效仿维权。法律专家评价，该判决厘清了业主知情权边界，为全国类似纠纷提供了司法参照，也倒逼物业企业规范管理。
“透明化”之路任重道远
记者在采访中了解到，近几年来，尽管司法与政策双重推进，但各地的小区公共收益公开仍面临现实挑战。
2021年3月15日，央广网曾披露，江苏省消保委当年对小区公共收益情况作过调查，其中12000多份样本的一份调查报告显示，小区公共收益等信息不透明、业主知情权得不到保障的现象极为普遍。调查数据显示，小区公共区域的广告费和停车泊车费是最常见和主要的收益来源，多数小区年公共收益总额在10万至50万元不等，但这笔收益并不透明。
江苏省消保委监督部负责人说：“调查发现，主要问题是小区共有区域经营和公共收益使用的决定权，主要掌握在物业手中，业主知情权没有得到充分保障的方面。共有区域主要经营项目及公共收益来源是公共道路停车泊位的停车费和管理费，以及电梯楼顶、外立面广告位的广告费等，这两项占比是最高的。普遍存在收费标准和收益使用不明等问题。”
3月23日，记者在长沙市部分小区走访发现，部分小区公共收益公示情况均不相同。有的小区多年来从未公开过小区公共收益收支明细；有的小区公开流于形式：有的仅张贴汇总表，缺乏明细；有的线上渠道更新滞后；更多小区因业委会“难产”，物业掌握绝对话语权。
雨花区香樟路某小区业主赵明坦言：“小区物业收停车费收了十几年，钱怎么花的？我们一无所知。”
还有个别小区，公共收益甚至成了业委会主任个人的“小金库”。2020年3月至2024年1月，长沙市开福区才子佳苑2期业主欧阳某在担任小区业委会主任期间，为牟取利益，利用职务之便，私自将业主委员会对公账户中物业公司所汇公共收入转到其个人账户中，共侵占公共收入119.72万元，用于网络赌博。2024年10月，开福区法院一审以职务侵占罪，判处欧阳某有期徒刑五年。
公共收益收支透明，也有正面案例。长沙市有些小区则通过业委会推动，将公共收益用于发放业主红包，从而推动了公共收益“共有共享”。2025年1月1日，长沙市开福区北辰三角洲奥城D2区小区经全体业主一致商议决定，从公共收益中拿出60万元，依照住房面积每平方米3元的标准向业主发放红包。此前，长沙市还有多个小区业委会向业主派发“红包”，资金均来自小区公共收益。
“根据民法典第二百八十二条和物业管理条例第五十四条，公共收益在扣除合理成本后归全体业主共有，物业企业或业委会只是代管角色。”长沙律师曾技芝指出，当前很多物业公司将代管权异化为支配权，本质上是对业主物权的侵犯。他建议，业主可依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，通过司法途径主张完整知情权。
曾技芝认为，长沙模式如果能有效落地，可推动全国小区公共收益管理从“被动合规”转向“主动透明”。
“但长远来看，仍需完善业委会培育机制、引入第三方审计，并探索‘共管账户’等新型监督方式。”曾技芝对记者说。
■ 记者手记
小区公共收益从不公开，到笼统公开，再到住建部门要求全面公开，长沙此次新政可以被视为基层治理的突破性尝试。公共收益的“透明化”，不仅是经济账，更是治理账。然而，阳光照进现实的道路仍需业主、物业与政府的持续合力——唯有如此，“糊涂账”才能真正变成“明白账”，社区治理的良性循环方能实现。
