转自：粤开志恒宏观
90年代房地产市场化改革以及快速推进的城镇化进程，产生大量的住房需求，带动房地产市场快速发展，房地产相关税收、土地出让收入持续高增。“土地财政”历经二十余年发展，已成为地方政府财政收入的重要来源。但是近年来，伴随房地产供需形势逆转，土地出让收入大幅下滑。2024年全国土地出让收入为4.87万亿元，同比下降16%，连续三年累计下降超44%，影响地方可用财力。我们在《土地财政何去何从？》分析了土地财政的制度基础和未来转型方向，本文进一步从区域分化和各省份历史排名的角度，梳理了1998-2024年分省份土地出让收入排名变化特征。
2024年，全国土地出让收入尽管继续缩量，但四季度在房地产增量政策支持下降幅明显收窄。当年9月中央政治局会议定调促进房地产市场“止跌回稳”，一揽子增量政策实施后，楼市已出现多重积极信号，带动核心城市土地市场回温明显。2024年四季度，全国土地出让收入同比为-6.3%，降幅较前三季度的-24.6%大幅收窄。全国土地市场呈现出区域性结构性修复的特点，一线城市率先回暖，而一些中东部经济大省土地市场仍处于探底阶段。展望2025年，随着房地产价格止跌回稳，企业开发信心逐步修复，同时地方政府优化土地供应结构，加力盘活存量资源，土地出让收入下行态势有望得到扭转。
从收入规模看，2024年土地出让收入排名前十的省份依次为：江苏（7270亿元）、浙江（4721亿元）、山东（3973亿元）、四川（3181亿元）、上海（2976亿元）、广东（2713亿元）、湖北（2431亿元）、北京（1921亿元）、福建（1788亿元）、贵州（1749亿元）。从排名变化看，一线城市土地市场表现好于其他地区，上海超越广东跻身前五、北京排名升至第八。从收入增速来看，已公布数据的29个省份中，22个省份2024年土地出让收入陷入负增长。江苏（-23.3%）、浙江（-27.0%）、广东（-28.9%）、湖南（-36.1%）土地出让收入同比跌幅较大。
分区域看，东部地区多数省份经济发展水平较高，土地出让收入规模领跑全国，但最近三年受房地产市场调整转型拖累，广东等经济大省土地出让收入缩量明显。2024年，东部十省市土地出让收入合计同比下降18%，跌幅高于全国；总量仍达2.85万亿元，占全国土地出让收入的58.6%，土地出让收入集中在东部地区的格局没有改变。中部地区房地产市场的调整对土地出让收入排名影响更大。2024年，湖北土地出让收入排名第七，是经济大省中唯一正增长省份，商品房销售面积增长推动土地市场预期修复；但湖南、安徽、江西商品房销售大幅萎缩，土地市场不及预期，土地出让收入排名均有不同程度下降。西部地区各省份土地出让收入情况差异较大，受益于新时代西部大开发和扩大开放政策，四川和贵州排名一路上升并跻身前十行列；而广西、青海等省份土地出让收入持续缩量。
风险提示：房地产低迷拖累土地出让收入；2017年及以前年份数据来自于国土资源年鉴，其统计口径与财政部门存在差异。
一、1998-2024年分省份土地出让收入历史变迁
经济与财政是一体两面的关系，经济发展水平较高的省份土地出让收入规模往往较高。东部地区多数省份土地出让收入规模领跑全国，但最近三年受房地产市场调整转型拖累，广东等省份的土地出让收入缩量明显。东部沿海省市经济发展水平较高，人口持续流入，房地产行业热度较高，土地市场较为活跃，需求旺盛。江苏省1998—2005年间土地出让收入从第四跃升至第一，此后绝大多数年份稳居第一。浙江省自1998年以来土地出让收入规模始终位居全国前列，在互联网经济的带动下，浙江发展再添新动力、人口快速流入，2016年起浙江土地出让收入规模大幅提升并稳居全国前二。山东省立足工业大省优势，大力推动土地招商，土地出让收入自2005年以来均保持在全国前四，2022年山东启动新旧动能转换，2024年土地出让收入连续三年位居全国第三。广东省作为我国经济发展的排头兵，1999年土地出让收入达到全国规模的27%，高居全国第一；土地出让收入在2000年被江浙超越后，排名一路下滑至2004年的第九；2005年后中央开启多轮房地产调控，但广州、深圳土地价格大涨推高土地出让收入，广东土地出让收入在波动中上升，2005—2012年排名在第五名上下浮动；2013年广东土地出让收入首次突破3000亿元， 2013—2021年排名稳居前四；2022年以来珠三角地区房地产市场下滑严重，2023年广东土地出让收入排名降至第五，2024年再降至第六。北京、上海由于土地资源约束，土地溢价较高，且土地市场受到房地产政策调控影响较大，历年土地出让收入排名存在一定波动，2024年上海、北京土地出让收入排名分列第五、第八位。
得益于“中部地区崛起”战略及城市群建设推进，中部省份经济增长强劲，工业化、城镇化进程加快，基建、房地产的快速发展对土地资源需求较迫切，中部地区多数省份土地出让收入排名上升较快，近三年则受房地产市场调整的影响较大。2006年促进中部地区崛起战略实施以来，安徽、湖北、湖南、江西等中部省份主动承接制造业转移，房地产发展和城市建设加快，土地出让收入增长较快。尤其是安徽主动融入长三角一体化发展，土地出让收入排名自2003年以来基本稳居全国前十，2013年后数次跻身全国前五，近三年受房地产市场的调整影响较大，2024年跌出前十。2015年长江中游城市群建设启动推进，以光电技术为引领的新一代信息技术产业集聚，湖北土地出让收入自2015年跻身全国前十行列，近三年湖北加速建设省内三大都市圈，大力推动城市更新，2023年土地出让收入排名升至第7位，2024年收入稳步增长排名保持不变。湖南土地出让收入排名从2015年的第15位升至2021年的第6位，江西土地出让收入近十年基本位于第15位上下。2016年，中原城市群规划获批，河南房地产开发投资景气，河南土地出让收入飚升至全国第6；但2019年以来，河南经济发展经历多轮重大冲击，产业结构调整叠加人口负增长，房地产市场持续低迷，土地出让收入排名从全国第6位下滑至2023年的第16位。2024年，安徽、湖南、江西土地市场不及预期，土地出让收入排名均有不同程度下降。
西部地区各省份土地出让收入情况差异较大，受益于新时代西部大开发和扩大开放政策，四川和贵州排名一路上升并跻身前十行列。西部地区经济大省四川省，土地出让收入规模较大，自2000年起排名稳居全国前十；2016年以来伴随着成渝城市群发展引领西部新型城镇化，四川土地收入排名一路跃升，2023—2024年连续两年位居全国第四。贵州省受益于国家政策支持，近年来新型城镇化和基础设施建设布局加快，贵州打造西部大开发综合改革示范区，构建以数字经济为引领的现代产业体系，加快培育发展黔中城市群，对供地节奏和土地需求有一定的带动作用。重庆市作为最年轻的直辖市，依靠良好的汽车工业基础，年轻人口大幅流入，城市建设加快扩张，土地出让收入在2012年一度跻身前十行列，近年来稳定在全国中游水平。陕西在新时代以来加快发展步伐，依托于“一带一路”开放格局中的独特战略地位，积极承接产业转移，建设关中平原城市群和西安都市圈，土地出让收入排名从2011年第26名上升至2024年的第15名。西部地区还有一些省份如广西、云南，地方财政对土地出让收入的依赖程度较高，但近年来土地出让收入规模降幅明显。其他多数西部地区省份受制于经济发展水平，土地市场不够活跃，地方财政更依赖于转移支付而非土地出让收入。青海、西藏由于人口稀少、城镇化率较低、经济体量有限等因素，土地出让收入长期处于全国最后两位。
东北地区省份历年土地出让收入排名相对靠后，辽宁在2008-2012年率先推动棚改形成“辽宁模式”，土地出让收入在此期间排名靠前。但改革开放后东北地区由于传统经济结构转型升级任务较重、市场活力不足、人口流失比较严重，经济增速逐渐与东部沿海省份拉开差距，近年来土地出让收入排名均位居下游。1998年以来，黑龙江、吉林土地出让收入规模相近，排名靠后，主要依靠哈尔滨、长春两个核心城市拉动，财政对土地出让收入的依赖程度不高。作为东北工业基地之一的辽宁，面对资源枯竭和体制转型的挑战，辽宁依靠沈阳、大连双城驱动经济，带动土地出让收入在1998-2007年排名位居前十。2008年起辽宁省进入大力开展棚户区改造的“高潮期”，“辽宁模式”下大规模棚改的实施提升了经济发展潜力和土地使用权价值，同时棚改项目负债也主要依靠土地出让收入偿还。2010-2012年辽宁土地出让收入位居全国前四，财政收入对土地出让收入依赖程度高。2013年后，“新常态”下辽宁省经济增速下行、土地市场萎缩，土地出让收入排名由前十名一路下滑到20名左右。
二、2024年当年土地出让收入基本情况
商品房市场低迷持续冲击土地市场，叠加居民购房信心不足、房地产企业现金流偏差、民营企业拿地意愿不高，直接影响了地方政府的土地出让收入。2024年地方土地出让收入继续缩量，但四季度在房地产增量政策支持下降幅明显收窄。9月中央政治局会议定调促进房地产市场“止跌回稳”,一揽子增量政策实施后，楼市已出现多重积极信号，一线城市等核心城市土地市场回温明显。2024年四季度，全国土地出让收入同比为-6.3%，降幅较前三季度的-24.6%大幅收窄；12月土地出让收入同比上升0.7%，增速年内首次转正。一线城市楼市率先回暖，房企拿地信心提振，土地市场复苏的信号愈发明显。一线城市地价止跌，10月、11月、12月一线城市住宅用地成交楼面价同比分别上涨29%、79%、20%，显示出市场信心回暖迹象。
分区域看，2024年东部地区 10 省市土地出让收入总量达28549亿元，虽然同比下降18%，但仍占全国土地出让收入的58.6%；而中西部地区 21 省份土地出让收入占全国不到四成，土地出让收入集中在东部地区的格局尚未改变。从收入排名看，已公布数据的29个省份中，2024年土地出让收入排名前十的省份依次为：江苏（7270亿元）、浙江（4721亿元）、山东（3973亿元）、四川（3181亿元）、上海（2976亿元）、广东（2713亿元）、湖北（2431亿元）、北京（1921亿元）、福建（1788亿元）、贵州（1749亿元）。从排名变化看，上海超越广东跻身全国前五，北京排名上升至第八，福建排名上升3位重回第九，贵州历史首次跻身前十，而湖南从第八跌至第十六，安徽从第九跌至第十一。
从同比增速看，2024年全国超七成省份土地出让收入负增长，积极信号是一半省份跌幅较2023年收窄；从近五年增速看，一半省份近五年累计跌幅超50%。已公布2024年数据的29个省份中，22个省份土地出让收入陷入负增长，部分中东部省份土地收入下行形势延续；2024年，7个省份土地出让收入同比跌幅超20%，其中有5个是中东部省份；有13个省份土地出让收入从历史高点累计下跌超过50%，其中7个是中东部省份。东部地区10省市2024年土地出让收入合计同比-18%，降幅继续扩大且大于全国整体水平。2024年，广东房地产投资低迷，全省土地出让收入大跌28.9%，一线城市广州、深圳2024年土地出让收入分别下降24.4%、51.1%；江苏、浙江土地出让收入分别下降23.3%、27.0%，跌幅较上年扩大12.0、4.6个百分点。一些中部省份房地产市场表现不佳。2024年，湖南土地出让收入大跌36.1%，跌幅居全国之首，连续三年累计下跌达六成。2024年，江西土地出让收入下降23.1%，连续四年下跌累计超五成；省会南昌市房地产市场形势低迷，2024年土地出让收入下降61.0%。
2024年，尽管超七成省份土地出让收入继续缩量，但积极的信号是，有14个省份土地出让收入同比增速较2023年不同程度好转。2024年，经济大省中，湖北土地出让收入同比增长5.4%，是唯一正增长的省份，也是唯一完成年度预算目标的省份。武汉市在预算报告中提及“受国家支持房地产政策影响，土地市场预期逐步恢复，土地收入相应增加”。山东、福建土地出让收入同比为-4.4%、-6.9%，跌幅分别较上年收窄18.6个、16.1个百分点。省会福州市、济南市土地出让收入分别增长19.5%、9.2%，带动全省土地市场预期好转。河南、安徽土地市场有所修复，土地出让收入同比跌幅分别收窄11.3个、9.4个百分点。
从重点省份看，受益于房地产止跌回稳和大力盘活存量土地，东北和西北多数省份土地市场下行压力有所缓解，广西、青海等少数省份土地出让收入仍持续缩量。正增长省份中，黑龙江、云南、天津、内蒙古2024年土地收入同比分别增长17.3%、15.8%、10.3%、9.8%，天津、内蒙古土地出让收入连续两年正增长。东北省份整体形势有所回暖。黑龙江2024年土地出让收入同比由负转正，增速全国第一，主要是由于哈尔滨市加大工业用地、商业用地推介力度，工业用地成交价款增长36%，全市土地出让收入增长26.4%；辽宁土地市场需求恢复增长，沈阳市土地出让收入同比大增75.4%；吉林负增长主要是2023年基数较高。西南土地市场低位运行，重庆土地出让收入由升转降，贵州小幅下降，云南明显好转。云南2024年土地出让收入实现正增长15.8%，好于上半年土地出让收入同比的-24.5%，并非由于房地产市场恢复，而是与盘活存量土地带动补缴土地价款集中入库等因素有关。2024年昆明市各地加大土地盘活出让力度，收入实现正增长；但土地出让恢复不及预期，收入未能完成预算目标。西北部分省份土地市场有所好转，宁夏土地出让收入正增长5.9%，增速由负转正；甘肃土地出让收入同比-4.6%，降幅明显收窄，下行压力有所缓解，兰州市土地出让收入增长60.7%。青海土地市场仍在探底中，2024土地出让收入同比下降27.3%，连续五年下降，累计跌幅超80%；广西房地产投资和销售依然低迷，2024土地出让收入同比下降23.0%，连续四年下降，累计跌幅超70%。
分析师：罗志恒，执业编号：S0300520110001
分析师：方堃，执业编号：S0300521050001
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