最近有很多朋友问我，现在还能不能投资房地产？我想先给大家讲个故事。2000 年的时候，我在上海买了人生第一套房，当时每平米不到 5000 块。到了 2010 年，这套房子的价格已经涨到了 5 万多。那时候我就意识到，房地产确实是个很好的投资工具。但今天，我要很严肃地告诉大家：房地产的黄金时代已经过去了！
过去几十年，中国房地产市场创造了无数财富神话。为什么会这样？因为那时候有三大红利支撑着房价上涨：一是城市化进程，大量人口涌入城市，住房需求旺盛；二是货币超发，通货膨胀导致房价水涨船高；三是政策支持，房地产成为拉动经济增长的重要引擎。在这三大红利的推动下，房地产成了稳赚不赔的投资品。
现在时代变了！目前我们面临着前所未有的挑战。首先是政策的变化。中央明确提出 “房住不炒”，一系列调控政策陆续出台，限购、限贷、限售、房产税试点等，目的就是要抑制房地产的投机行为。政策的转向意味着房地产不再是政策鼓励的投资领域。
中国自 2022 年起正式进入人口负增长阶段，这是新中国成立以来首次出现常态化的人口总量下降。根据国家统计局数据，2022 年末全国总人口为 14.1175 亿人，较 2021 年减少 85 万人，人口自然增长率为 - 0.60‰。这一转折点的出现，标志着中国人口发展进入了一个全新的历史阶段。更重要的是，现在很多家庭都拥有多套房产。爷爷奶奶、外公外婆、爸爸妈妈可能都给孩子留下了房子。根据贝壳研究院的数据，中国城镇家庭户均住房已经超过 1.5 套。当房子不再稀缺，它的投资价值就会大打折扣。
全球经济复苏乏力，中国经济也面临着转型压力。过去靠房地产拉动经济的模式难以为继，经济增长需要新的动力。在这种情况下，房地产市场的调整是必然的。
房地产经过这几年的调整到底了吗？根据国家统计局的数据，2025 年 2 月，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨 0.1%，但同比仍下降 3%；二线城市环比持平，同比下降 4.7%；三线城市环比下降 0.3%，同比下降 5.9%。二手房市场更不乐观，一线城市环比下降 0.1%，深圳虽然上涨 0.3%，但上海、广州都在下跌。这些数据说明什么？说明中国的整体房价基本已经失去了上涨的动力。
房价上涨动力消失并不代表着房价立刻下跌！先说房价上涨动力消失的最关键的因素。表面上看是城市化、政策和货币超发，这些因素在推动房价上涨，我跟你说，这只是个表面现象。其背后真正的本质是制造业的不景气甚至是下滑导致的。请记住，制造业越糟糕，被挤出来的资金因为无处可去必定会推动房价上涨。但是长期来看，当制造业糟糕到一定程度或者没有制造业，那么这个地方的房价就不会涨，因为没有制造业托底，就没有后续的资金来接盘，因此房价涨不起来。举个例子，温州的房价在2011年1月份超过同期的上海，这个现象的背后就是温州的制造业大量的倒闭，然后制造业的资金流入房地产，催生了高房价，达到3万。到了高点之后经济持续变差，房价失去支撑一路下跌到18,000。现在温州房价会起来吗？不会起来了，因为没有制造业托底了。浙江制造业倒闭越多，在上海房价越高。北方制造业越差，北京房价越高，广东制造业越差，房价越高。
我研究发现，美国、加拿大、德国、法国、日本、韩国这些国家的楼价都是跟GDP走势差不多，经济好楼价涨经济坏楼下跌，这是正常的，因为这些国家只有刚需。中国不但有刚需，而且还有投机性需求！投机需求的资金来源就是制造业危机挤压出来的！
2016年7月份8月份，中国民营企业家的投资增长率由过去的每年增长30~40%首度降到0，这些资金涌入楼市，导致当年7、8、9月份暴涨，达到历史高点！从此之后中国的楼市进入下行通道。经过几年的下跌，我们发现一线城市的房价下跌幅度要远远小于很多二三四线城市，为什么小？因为在他周边有很多的制造业资金在托底，这都是投机性需求。而二三四五线城市，由于制造业的危机导致投机资金进入了一线城市，而本地有刚需的这群购房者收入下降，他们只能放弃购房或者是延缓购房，所以这些城市的房价大幅下跌。因此中国一线城市的楼市不会太差，因为它有投机性需求转向。我们的制造业和过去相比衰退了很多，这些投机性需求的资金由于投资的管道太少，因此会选择一个最不差的投资，那就一定是楼市，虽然它不是最好，但是最不差。
但是我要提醒大家：过去，房子是用来炒的，现在，房子是用来住的。如果你还抱着 “买房就能赚钱” 的想法，那你就大错特错了！
我们该怎么办呢？我给大家的建议是：做好资产的综合配置。不要把所有的钱都投在房地产上。可以考虑分散投资到股票、基金、债券等领域。具体怎么配置呢？我给大家几点建议：
第一，对于刚需购房者来说，如果你确实需要买房自住，可以选择那些人口流入多、经济发展好的城市，并且要注意控制杠杆，不要背负太多房贷。如果你想投资房产，要牢记投资的基本原则，就是只盯着核心城市的优质资产！记住我的 "四不一有原则"：不要碰人口净流出城市，不要碰非省会城市，不要碰人口千万以下的城市，不要高杠杆，要有工业基础！
第二，保留一定的现金流。在经济不确定的时期，现金是最安全的资产。建议大家保留 3-6 个月的生活费，以备不时之需。
第三，根据自己的风险承受能力来分配资产。如果你是保守型投资者，可以把 50% 的资金放在债券、货币基金等低风险产品上，30% 投资股票或基金，20% 配置黄金或其他避险资产。如果你是激进型投资者，可以适当增加股票和基金的比例，但也要注意控制风险。
第四，对于高净值用户，可以考虑全球资产配置来分散投资风险，当然这个需要寻求专业服务。
2024年，随着经济走势、房价与利率下行，国内大类资产收益率普遍跌破2%（国债1.6%/存款1.5%/保险2.5%/房租1.7%），且极有可能长期维持在低位。这意味着从2025年起，中国家庭面临长期低利率环境下的资产保值难题。
