行业近况
本次报告重点介绍南方顺丰仓储物流REIT（以下简称“顺丰REIT”）。
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底层资产位于高能级城市，出租率保持稳定。顺丰REIT底层资产分别为位于深圳、武汉、合肥的3 个仓储物流基础设施；资产所在区位交通便利，临近机场、高速等交通设施；总可租赁面积46.5 万平方米，以分拨中心业态为主（占比55%）。据招募说明书披露，上述资产近三年及一期（2021-2024 年1-9 月）期末出租率均为90%以上；租金略有分化，其中深圳项目的平均及期末有效租金持续增长；武汉及合肥项目底层资产中的部分业态的平均及期末有效租金较为波动，主要受到不同业态的起租时间、免租期、租金优惠、资产改造等多重因素影响。
关联租户或是双刃剑，运管机构提供一定风险缓释措施。关联租户占比较高（截至2024 年9 月末，约占可租赁面积84.3%）是本项目的一大特点，我们认为一方面关联租户能够提供较为稳定的租赁需求，支撑出租率，另一方面关联方租约条款变动（如签约租金价格变化）同样也会影响项目经营和资产价值。租约到期结构来看，本项目2026、2027 及2032 年合计到期面积占比分别为29.3%、42.2%及8.8%，需密切关注续租情况。针对上述情形，运营管理方采取相关措施缓释风险，包括与重要关联方租户签署协议，约定除非提前180 天书面告知不再续租，否则视为自动续租、租户以现金或现金保函形式提供2-3 个月租金的保障金等。
原始权益人可扩募资产丰富。原始权益人为深圳嘉丰及深圳丰泰，其中深圳丰泰为中国第一大快递物流综合服务商顺丰控股旗下重资产平台，持有完工运营项目50 个（截至2024 年9 月末），为后续潜在扩募提供保障。
资产估值位于合理区间。据招募书披露，评估机构戴德梁行基于审慎假设，测得深圳、武汉、合肥项目估值（截至2024 年9 月末）分别为11.86、7.34、11.21 亿元，合计30.41 亿元，对应2025 年资本化率分别为5.27%、8.05%及5.85%，与已上市仓储物流REITs发行估值相当。
2025 年3 月17 日项目完成网下询价，网下认购倍数达77 倍，询价区间为2.903-3.435 元/份，最终确定发售定价为3.290 元/份，发售份额总额10 亿份，招募书预计募集32.90 亿元，较上述资产估值溢价8.2%，对应2024 年（年化）及2025 年管理人预测派息率分别为4.4%和4.6%，位于已上市物流仓储REITs当前（截至3 月19 日）交易估值区间4.1%-5.1%。
风险
关联租户租约条款超预期变动；租约集中到期；后续扩募进度不及预期。
