今年在三亚住了近两个月，以为2025年这个冬季假期会和往年不同，因为按照官方发布的信息，今年底将正式启动海南封关。然而，个体感受时下并没有任何变化。
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实际上，没有感觉到变化的远不只我。在几十年媒体生涯中认识的经济界、文化界、艺术界以及在各级政府供职的朋友中，在海南过冬的有几十人，没有听到一人说对今年封关的海南有不同感受。
我们这些60后，经历过40年前的深圳封关，与当下的海南封关截然不同。从形式上看，当年深圳是物理封关，进出深圳需要凭证过关，而现在进出海南，没有任何限制；从办事效率上看，“深圳速度”曾经被广为传颂；而现在的海南效率，却令人焦虑。
就拿我最近在三亚报废旧车换新车申请补贴来说，办完所有手续在网上提交了信息，十多天过去了，却依然在等待受理，而受理后还要等待审核......这效率与近20年来我在三亚的生活经历，没有任何变化。
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这个春节假期，每次与到海南的朋友相聚，都少不了“封关”话题。与不同领域的朋友交流后，让我对这几年热议的自贸港与我们普通人的关系有着通俗的理解，对“后封关时代”传言也有了一些认知。
比如，海南封关后会不会出现赌场？封关后房价会不会大涨？对这些普通人关注的问题，我有着清晰的“个人观点”。
先说说赌场的事，开设的可能性极低。
首先是法律限制。大陆法律对赌博的禁止性规定没变，海南自贸港政策需要在现行法律框架下推进。
第二是政策导向不支持。海南定位为国际旅游消费中心，重点发展免税购物、医疗旅游、会展经济等，而非依赖博彩业。
第三是社会影响问题。赌博可能引发社会治安、金融风险等问题，与自贸港建设追求的“高质量发展”目标不符。
海南在这方面的探索方向，最多也就是赛马和体彩，这在官方的公开信息中可以查到。
海南在解读自贸港政策时，多次明确“不允许开设传统意义上的赌场”，因此，惦记来海南“赌一把”的人可以死心了。
再聊聊封关对海南房价会不会有影响。
进入2025年，不断看到有自媒体人预测海南房价，普遍认为房价会涨，最离谱的是一粉丝量不小的视频博主说，海南房价能达到每平米10万-20万。
先不说有没有支撑海南房价大幅上涨的经济环境，就是海南最具价值的城市三亚，眼下房价普遍处在下降空间，即使最具抗跌性的名盘半山半岛，贝壳APP显示的二手房挂牌价也只是持平状态。
而同处在三亚核心区域的其它小区，二手房挂牌价、成交价都在降。
可以确定的是，今年的海南封关，不会重蹈2010年“国际旅游岛”房价暴涨的覆辙。
目前，海南依然坚守“房住不炒”，全面放开限购的可能性极低。当然，局部定向宽松的可能性是有的，比如针对人才引进放宽社保年限、崖州湾科技城等重点园区出台差异化政策等。
未来若自贸港产业和人口导入成功，限购政策也许会逐步松绑，但会以“稳房价”为前提，避免市场失控。因此，由封关引发的房价大涨，是不可能出现的。
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实际上，海南自贸港被很多人关注，是因为“双15%”税收政策，即企业所得税和个人所得税均按15%税率征收。
内地企业所得税率是25%，内地个税最高边际税率是45%，海南的15%，明显可以降低企业成本，叠加其他政策，如进口设备免税、跨境资金自由流动形成综合竞争力，对企业和百万年薪的高端人才吸引力明显。
从官方发布的自贸港战略定位看，海南自贸港是国家深化改革开放的试验田，对标国际高水平自贸港，目标是打造开放型经济新高地。
海南长期依赖旅游业和房地产业，需要通过税收优惠吸引高新技术、现代服务业等高附加值产业，优化经济结构。
人才方面，海南过去面临高端人才短缺问题，降低个税有助于提升对国内外高端人才的吸引力。因此，对于大多数普通人来说，与这样的税率优惠一点关系都没有。
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作为普通的“半个海岛人”，从自贸港发布以来的情况看，三亚的基础设施与公共服务还很不足，教育和医疗资源都非常紧张。
一个传播广泛的视频，是一位在三亚注册了公司、买了房子的父亲，为了孩子能在三亚的小学就读，费尽心力，但孩子还是险些上了“村小”。全家人努力了半年，最终与公立学校无缘，进了一所私立学校。
而三亚的看病难，更是很多旅居老人的感受。以前我和岛外的其他人一样认为，海南有博鳌乐城医疗先行区、有三亚301医院等著名医院，就医不会成问题，但在这里住久了就知道，患有严重些疾病的海南人，大多是：去广州。
一位在三亚工作多年的媒体朋友告诉我，他和周边人的医疗选择是“小病小诊所，大病去广州。”
“海南的医院并不是设备跟不上，而是缺乏有经验的医生。虽然常有支援的专家主任，但大都是短期的，他们都不能长期留守海南。”一位海南媒体人认为，目前无论教育卫生、医疗养老、生活便利或是收入成长，海南都远不如北上广，甚至成都、长沙、杭州、重庆等城市。
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再看看被大家关注的三亚免税商品。三亚有多家免税城，但因为是离岛免税，在三亚生活的人肯定是享受不到，可到三亚旅游的人，离岛退税却几乎感受不到在国外购物的价格优势。
以我买过的一款国际品牌包和一款羽绒服为例，免税价格明显高于欧洲专卖店。据了解，三亚免税店商品免除的仅是关税、增值税等部分税费，通常为商品价格的10%-30%，但商家仍需盈利，最终售价基本是低于国内专柜，但未必能达到消费者预期的低价。
另外，运营成本高也是三亚免税店商品价高的一个因素，因为租金、人工等成本较高，部分商品价格会被分摊到运营成本中，导致实际优惠有限。
再有就是汇率波动的影响，若人民币贬值，免税商品的实际价格折算后很可能要高些。
因此，如果没有特定节日优惠，三亚免税店的日常商品价格就显得吸引力不足，加上热门商品缺货、品类不全等问题，以及离岛退税提货流程复杂，需要提前到机场、港口提货，或等待邮寄，抵消了很多人在三亚买免税商品的热情，导致近年三亚免税店经营状况不佳。
总体看，封关在即，在海南没有感觉到变化的原因，是现在海南自贸港还处在“政策红利”阶段，“双15%”政策短期内已显现引资引智成效，但长期成功需依赖产业生态构建、制度创新突破及公共服务提升。
如果能在避免政策套利的同时，持续优化营商环境，海南才有望从“政策红利”过渡到“内生增长”阶段，进而成为中国经济开放的新标杆。
（转自：素说楼市）
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