转自：中国银行保险报网
□李凤文 刘心茹
近期，随着房地产市场逐步企稳回暖，“零首付”购房又有出现，这种看似轻松划算的贷款购房，实则无形中增加了购房者的经济负担，其中暗藏诸多风险。另外，购房者使用经营贷置换房贷既不合规也存在诸多风险。本文结合与房贷有关的两起案例，剖析其中存在的危害，提示消费者应该提高警惕，防范由此产生的各种风险。
案例简介
案例一：经营贷变房贷，遭银行起诉，法院判决提前归还。借款人肖某联合保证人某公司与银行签订经营贷款合同，借款金额180万元，借款用途为生产经营周转，借款期限60个月。肖某以其房产作为抵押，某公司为连带保证人。然而后续银行查证发现，肖某将约定用来生产经营周转的贷款部分挪用于偿还房贷，且肖某拒绝提供资金用途证明。于是，银行向法院起诉，要求肖某偿还借款本金180万元及利息、罚息和复利，并对肖某提供的抵押房产享有优先受偿权，某公司对上述债务承担连带责任。法院二审判决，肖某于判决发生法律效力之日起十日内，向某银行清偿借款本金180万元及罚息；在肖某不履行债务时，银行对肖某提供的抵押房产折价或拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；某公司对肖某的全部债务承担连带责任。
案例二：王先生因购买住房向银行申请住房贷款170万元，银行信贷人员在核实贷款资料时，发现王先生所购房产每平方米单价明显高于同类市场价格。经询问，借款人系因购房首付款不足，中介机构为促成交易，打着“零首付”的名义，通过“高评高贷”、签订阴阳购房合同方式，从银行套取更多信贷资金来覆盖首付款。因该笔贷款存在骗贷嫌疑，银行拒绝了借款人的住房贷款申请。
存在的风险隐患
购房者采取以经营贷换房贷以及“零首付”购房，与此前经营贷与房贷存在较高的利差，以及部分购房者资金不足有关。在借款人与银行的借贷过程中，一些不法中介机构、担保公司或个人看到了其中有利可图，便做起了“提前还贷”“转贷降息”“零首付”购房等业务，诱导金融消费者用经营贷、消费贷置换房贷，甚至违法套取银行信贷资金用于购房。殊不知，购房者在借贷过程中存在较大的风险隐患。
一是存在法律风险。经营贷是指银行向个体工商户或小微企业等经营实体发放的经营性用途的贷款，主要用于满足个体工商户或小微企业临时性周转性资金需求。而贷款中介宣称可以将购房者“包装”成企业主、个体经营者，“帮助”借款人顺利获批经营贷款，用于置换房贷或者支付首付款，实际却是利用借款人信息注册了一个无业务、无流水的“空壳”公司。伪造经营资料获得贷款，可能涉嫌骗取贷款犯罪，情节严重的，将被依法追究刑事责任。不仅如此，一旦不法贷款中介将获得的个人信息非法出售，还将给个人信息安全造成隐患。
二是存在违约风险。银行贷款发放是有条件要求的，而且贷款用途会在合同中予以明确，消费贷款只能用于个人消费，经营贷款也只能用于生产经营，不得挪作他用。一旦发现贷款被挪用，银行将会按照合同约定提前收回贷款并进行罚息，或者向法院提起诉讼追偿贷款，借款人不但要面临法律风险，还将面临资金链断裂、影响个人征信等诸多风险。
三是存在资金被骗风险。经营贷置换房贷以及“首付贷”，其背后潜藏着多重收费套路。比如，包装公司、制造假流水、中介垫款等，中介机构会借此收取各种包装费、服务费、分期手续费、利息等，且额度很高。与此同时，借款人还将承担其他税费，由此将进一步加大消费者的负担，甚至消费者还将面临资金被中介机构非法侵占风险，得不偿失。
对消费者的警示
警示之一：要警惕家庭偿债危机。已经购房者要根据自身及家庭收入情况，综合考虑赡养老人、抚养子女、保障自身医疗和养老费用等未来支出因素，理性决策是否需要提前归还房贷。对于新购房者来说，要根据自身能力办理贷款，防止因过度负债出现资金链断裂，陷入债务危机，给家庭生活造成不利影响。
警示之二：要警惕违法违规风险。2017年，住房和城乡建设部、中国人民银行、原中国银监会联合印发的《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》明确严禁个人综合消费贷款等资金挪用于购房。“经营贷变房贷”“零首付”购房套路可能涉嫌违法违规操作，消费者要警惕陷入违规转贷、违规借贷等多重风险之中。民法典第六百七十三条规定，借款人未按照约定的借款用途使用借款的，贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或者解除合同。另外，商业银行法第八十二条规定，借款人采取欺诈手段骗取贷款，构成犯罪的，依法追究刑事责任。对于房贷借款人来说，要以正当手段通过正规渠道获取贷款，同时在办理贷款业务时，要认真阅读合同条款，充分了解贷款条件，并严格按照贷款合同约定的用途使用贷款，避免法律风险。
警示之三：要警惕诈骗风险。购房者在通过中介借贷过程中，中介往往会设下各种收费陷阱，抬高借贷成本，加重借款人财务负担，对此消费者需要保持高度警惕，防止落入收费陷阱。另外，中介还会要求消费者提交个人身份证件、银行卡等信息资料，一旦信息泄露可能会导致“被贷款”、金融诈骗等风险，甚至要承担刑事责任。消费者要加强个人信息保护，不随意泄露个人信息，防范诈骗风险。
对于银行机构来说，也应认真履行好消费者权益保护的主体责任，要持续不断开展金融知识和防诈骗知识宣传，提高消费者金融素养，提升防骗识骗能力。提醒消费者选择正规金融机构并根据自身收支情况，理性借贷，避免陷入债务危机。提示消费者保管好个人信息，谨慎对待“经营贷变房贷”“首付贷”宣传，防止落入非法贷款中介设计的陷阱，有效防控各种风险。
（作者单位：承德金融监管分局）
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