我国住房保障体系建设仍在加快推进中，截至2024年9月末，保租房规划目标累计完成率达到82%，未来随着“十四五”规划的900万套保障性住房建成，将为保租房公募REITs的发展提供丰富的基础资产。租金价格方面，2024年全国重点城市的住宅租金整体呈现下跌趋势，市场化定价的保租房项目将面临一定的租金下调压力。
2024年保租房REITs表现出较强的抗周期属性，尽管部分项目出租率有所波动，但整体仍维持在较高水平。其中，华夏北京保障房REIT、红土创新深圳安居REIT和中金厦门安居REIT的底层资产项目由于租金明显低于周边租赁项目，平均出租率普遍在95%及以上；华夏华润有巢REIT和国君城投宽庭REIT的底层资产项目定价更趋市场化，项目出租率普遍在90%-95%之间。从现金分派率来看，2024年保租房REITs的现金分派率在3.98%-4.47%之间，与国债收益率利差走阔，投资价值进一步凸显。
从二级市场表现来看，保租房REITs表现优异。一方面在宏观经济波动的背景下，保租房REITs租金收入和出租率保持相对稳定，展现出较强的抗风险能力；另一方面，受益于无风险利率下行，保租房REITs的相对收益更具吸引力，并且保租房REITs的估值也得到提升。从持有人构成来看，受益于会计类第4号监管准则，FVTOCI计量方式下只有REITs分红会影响利润表，机构投资者具有较强的增持动力。
展望未来，保租房REITs的底层资产具有稳定的租金收入和较高的出租率，受宏观经济波动的影响较小，在2025年经济形势仍存在不确定性的情况下，其抗周期属性将进一步凸显，成为投资者在资产配置中的重要选择。此外，受益于利率下行，其估值有望在2025年维持或进一步提升。
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作者：新世纪评级金融结构评级部
赵超 董仪 徐宇扬
