在城市竞争日益激烈的背景下，产业早已成为城市核心竞争力的「王牌」。各式各样的产业园区也如雨后春笋般遍地开花。
作为中国最早践行「产城融合」理念的园区之一，苏州工业园区凭借卓越的创新能力和产业环境，成为国内外园区发展的标杆。
如今，每天前往苏州工业园区考察交流的团队络绎不绝。那么，园区如此众多，为何苏州工业园区能够脱颖而出？苏州经验有哪些值得我们学习借鉴的地方？
本文将与大家分享苏州工业园区的详细解读，并在「未来之路中国房地产企业家成长计划（第四期）」中，由班级导师冯仑老师带领同学们实地参访苏州工业园区，希望能为其他产业园区的运营提供宝贵的经验和启示。
01
从「新加坡经验」到「中国奇迹」
众所周知，苏州工业园区是中国与新加坡两国政府首次合作开发的重点项目。1992 年，李光耀访华时，主动提出双方携手共建工业园区，并以此来引入新加坡的先进经验。这一提议与当时中国的发展方向不谋而合。
于是，双方政府共同决定在苏州打造一个集工业、商业、住宅和娱乐功能于一体的高科技园区。而此举也彻底改变了苏州的城运。
该项目于 1994 年 5 月正式启动建设。同年 9 月，江苏省委、省政府联合下发文件，设立苏州工业园区管理委员会对苏州工业园区及周边地区依法行使行政管理职能。同时，由中国和新加坡两国政府共同设立中新集团，作为园区的开发主体和中新合作的桥梁，负责园区的基础设施建设、招商引资、物业管理等多项工作，全面行使园区的企业管理职能。
在苏州工业园区的开发过程中，具体是由苏州工业园区管委会将完成拆迁的闲置土地交给中新集团。中新集团接手后，先进行基础设施建设，把这片土地打造好，再负责招商引资，吸引投资商前来。等到土地开发完成，具备了完善的条件后，再将这些「熟地」出让给投资商，用于进一步的项目建设。
这对于当时的苏州工业园区来说，开局便获得了新加坡在城市规划方面的成熟经验，起点相当高。彼时，国内的工业园区概念尚处于初级阶段，像蛇口工业园区以产品制造和劳动力密集型产业为主，而新加坡模式的引入，从理念上瞬间拓宽了国人视野。
02
规划即法 产城融合
具体来看，在吸收新加坡经验后，苏州工业园区率先提出，要做「非传统开发区」。传统的开发区是工业集中的区域，没有城市功能，没有人口集聚，在资源耗尽时会失去内生动力，无法永续发展。而苏州工业园区要做的是「产城一体化」 建设，将产、城、人融合在一起发展。这是在中国第一个尝试这种新发展模式的园区。
在前期规划上，苏州工业园区被精细划分为「三个区域」，分别定位为新型现代化的商业中心、均衡的居住和工业用地，以及轻工业区。园区规划不仅在功能划分上超前，甚至对于每个阶段开发的城市功能都有明确的时间表。
为了确保规划能够长期稳定地执行，苏州工业园区制定了一系列严格的刚性约束机制，有效限制了行政权力的过度干预。在园区的开发建设过程中，无论是工业用地、商业和居住用地，还是公共配套设施用地，都严格按照既定的规划用途进行使用，坚决杜绝开发建设过程中的滥权行为、随意决策以及盲目开发的现象。
之后，园区也一直将「规划即法」的理念奉为宝典。比如说，「规划要留白」「产城融合发展」「空间布局要合理要有连续性」，这些如今在全国各地园区开发中「火出圈」的概念，而苏州工业园区在三十年前就开始「玩」了。
这一系列具有前瞻性的规划布局，也让苏州工业园区从 70 平方公里中新合作区起步，一路高歌猛进，发展至如今的 278 平方公里，成为苏州闪亮的名片。
03
政府元素和「软件转移」
苏州工业园区的成功，是多方面因素共同作用的结果。
新加坡尤索夫·伊萨东南亚研究院高级研究员黎良福在一篇名为《新中关系：通过进一步的互联互通寻求持续相关性》的文章中指出，苏州工业园区与其他同期成立的工业园区最大的不同在于两点：第一，它是中新两国政府高层共同推动建设的，政府合作的元素不可或缺；第二，苏州不仅吸收了新加坡的投资，更重要的是接收了新加坡的「软件转移」，即新加坡的规划、文化、经验等。
举个例子，在建设初期，政府的参与至关重要。特别是在融资方面，风险投资的导入期面临着技术风险、市场风险和管理风险，投资相对谨慎。而技术创新企业在此阶段对创业资金的需求很大，容易出现资本供求矛盾。
为解决这一问题，苏州工业园区以国有资本为主体设立了创投引导基金。在风险投资导入期，国有资本率先向技术创新项目注入资金，引导民资与外资跟进；当进入风险投资成长期时，国有资本逐步退出市场。这种模式不仅为国有资本带来了回报，还引导了大量非国有资本的参与。
除了中国政府的有力支持外，新加坡的「软件转移」也为苏州工业园区的发展注入了强大动力。
比如说，苏州工业园区在成立之初，就借助新加坡在国际上的良好招商品牌，并凭借园区完善的基础设施规划以及新加坡首创的「一站式」服务等优势，吸引各国跨国公司入驻园区。特别是，1994 年，新加坡总理吴作栋在欧洲招商会上重点推介园区，此后园区制作多语言招商资料，选派专业人才，精准招商，以诚感人，奠定了坚实的招商基础。
毕竟园区能否满起来，决定性因素是招商。经过多年的磨炼，苏州工业园区也走出了自己的一套招商套路。
首先，明确定位，不是「啥菜都往篮子装」，而是选择合适的产业。与一些开发商以「健康产业」「文旅产业」为名，实则进行传统住宅开发的做法不同，苏州工业园区真正将产业作为核心竞争力，通过引入高端制造业、生物医药等战略性新兴产业，构建完整的产业链条，实现产业集聚效应。
其次，企业引进来之后，如何才能留住它们？让企业在苏州扎下根、茁壮成长，这才是最关键的。因此，优质的「服务」成为苏州工业园区招商的又一核心逻辑。园区的服务到底有多细致？苏州有句俗话：「你只需要带一个包，别的全包在我身上。」
同时，园区在运营管理上不断创新，实行政企分开，坚持市场化运作和企业化管理。政府不干预企业的正常经营活动，企业依法纳税、自负盈亏。这种模式充分激发了企业的活力，提高了园区的管理效率和服务水平，为企业创造了良好的发展环境。
结语
事实上，投资产业园区是一种「高风险高回报」的商业模式。在全球化背景下，许多企业将目光投向东南亚、非洲等新兴市场，寻求与当地政府合作建设园区。这些地区政府急需资金支持，同时愿意提供优惠政策吸引外资。
对于企业来说，投资成熟园区风险较低，但市场竞争激烈，利润空间有限；而从零开始建设园区风险更大，但成功后的回报极为丰厚，不仅能收回成本，还能享受园区内企业成长带来的丰厚利润。
对当地政府而言，外来投资者建设产业园区不仅解决了资金问题，还带来了产业链和技术优势，推动了地方经济的快速发展。园区建成并运营后，企业盈利，政府通过征税获取持续财政收入，同时带动当地就业，提升居民生活水平，形成良性经济循环。
苏州工业园区的成功为这种模式提供了宝贵的经验。一方面，苏州工业园区在历史机遇中抢占了先机，凭借中新两国政府的高层推动，获得了得天独厚的发展条件。另一方面，园区凭借科学的规划和精准的招商策略以及不断优化自身的产业布局和服务体系，在激烈的市场竞争中保持了领先地位。
总之，各方协同合作创造出了充满奇迹的苏州工业园区，由于篇幅限制，林林总总，不一而足。期待大家相聚未来之路中国房地产企业家成长营，进行深度走访调研学习。
资料来源：
1.苏州工业园区模式，学不来但也很好学， 每日经济新闻，2024年11月05日
2.产业园区投资开发模式及案例解析，和毅咨询，2024年08月20日
3.中国第一「园」是怎样造就的？秦朔朋友圈， 2020年9月
4.苏州工业园，低调的超级LP， LP波谱 2024年12月18日
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