本周房地产板块指数强于沪深300 指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300 指数相对收益为0.6%。沪深300 指数报收3892.70，周度涨幅为2.0%；创业板指数报收2174.35，周度涨幅5.4%；房地产指数（申万）报收2265.87，周度涨幅2.6%。
地方政策方面。宁波市计容新规：不封闭阳台按水平投影面积1/2 计容；四川下放省级用地审批权至四市；重庆调整房产税政策，不再将市外人员购买普通住宅纳入征税范围；珠海2025 年首批土地收储涉及14 宗地块总价66.42 亿。
本周新房销量较第5 周增加，二手房销售量较第5 周增加。第6 周44 大城市新房销售为0.52 万套，较第5 周增加7.8%；21 大城市二手房销售0.67 万套，较第5 周增加103.0%。库存量较第5 周增加，库销比较第5 周增加。截至第6 周，18 大城市库存为88.8 万套，较第5 周增加1.86 万套；库销比为19.4 个月，较第5 周增加1.6个月。土地出让金减少。平均溢价率下降。
重点公司公告。万科A 发布关于担保进展情况的公告；*ST 金科发布关于控股子公司对控股子公司提供担保的进展公告；大名城发布关于注销回购股份并减少注册资本的公告；华发股份、香江控股发布关于股份回购进展公告；招商蛇口、招商积余发布关于回购公司股份的进展公告。
随着多方面积极因素累积推动整体经济向好，房地产链强周期行业可能到2026 年也会迎来真正的底部。我们认为此轮经济衰退是由房地产衰退造成的，但整体经济的复苏并不单纯依靠房地产行业。我们认为多方面因素影响整体经济局势，包括房地产债务问题的传导、财政及货币政策、国家加大提振消费、股市、汇率等等。其中，我们重点讨论货币政策进一步松动的可能性。24 年12 月中央经济工作会议定调“适度宽松的货币政策”。上一次定调“适度宽松”的货币政策是在2009 年、2010 年，以应对美国次贷危机引发的全球金融危机。时隔14 年货币政策基调再次调整为适度宽松。回顾地产危机以来的货币政策，以5 年期间LPR 为例，2022 年下降35BP、2023 年下降10BP、2024 年下降60BP，三年累计下降105BP。同时我们考虑到2023 年和2024 年商业银行连续两年主动更改合同，调降存量房贷加点，分别节省1600-1700 亿元利息/每年，和1500 亿元利息/每年；以38 万亿存量房贷为分母，大致相当于5 年期LPR 降息45BP 和40BP 效应。对于存量房贷客户，三年累计降息幅度约为190BP；2022 年、2023 年和2024 年的下降分别为35BP、55BP 和100BP。也就是说实际上2024 年，尤其是2024 年下半年以来，我国已经实际上处于“适度宽松的货币政策”周期。那么2025年延续这一降息节奏也比较容易理解。以十年期国债收益率衡量，我国目前的无风险利率已跌破1.60%左右。十年期国债收益率是市场交易出来的，其下降速度略微领先于政策利率和LPR贷款利率的下降速度。但是大体同步。所以今年政策利率和贷款利率的降息空间是40-50bp。另外，近期我们自下而上观察到两个积极有效的方法，对于稳住房地产一手房的销量由一定的帮助，它们分别是“调规”和“换地”。“调规”是指调整存量地块和新地块的建筑涉及规范，或者调整地块的规划。近期广州、深圳、成都等地，出现了大批量的热销楼盘，得房率高达100%，甚至超过100%，就受益于所谓2024 新规。阳台、飘窗、外立面违建以及公摊区域纳入室内，是常用的“送面积”方法。此类户型热销，证明各地仍然有办法将销量从二手房夺回至一手房，从而实现库存去化。“换地”是收储存量土地的衍生模式。如若大范围推广,收储存量土地速度有望得到加速，从而达到去库存的效果，带动地方政府和房企主体的流动性改善。而2025 年的房地产市场能否实现“企稳”和“稳住”，一方面有赖于因城施策的房地产刺激政策持续释放，另一方面也有赖于类似于“调规”和“换地”等在原则上有小突破的方法，能否在更多的城市推广。
风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险加剧。
