来源 中国房地产报大湾区
刘宇
市场情绪并非无风起浪。
（绿景白石洲项目现场，中房君摄）
绿景中国地产遭遇了黑色开年。
近年来长期面临流动性紧张和再融资风险的绿景中国地产（以下简称“绿景中国”，00095.HK），今年1月份到期三笔商业票据未赎回，本金总额约1.85亿元。
在绿景中国试图与债权人协商、实施债务重组方案之时，已是惊弓之鸟的资本市场再度传来坏消息，2月5日，有债权人开始通过清盘呈请向绿景中国施压，绿景中国因21万美元财务义务被翘石集团环球有限公司提出清盘呈请。
市场情绪并非无风起浪。
去年上半年，绿景中国以亏损3.92亿元的作价“割肉贱卖”深圳的虹湾购物中心，下半年更是被曝拖欠白石洲旧改村民过渡租金。中期财报显示，截至2024年上半年，绿景中国在手现金约为42.7亿元，但流动短债约为170.5亿元。
更重要的是，在前端的项目销售上，绿景中国“押宝”的白石洲旧改一期项目也表现不佳。2023年9月开盘至今，整体去化率仅27%，其中，1257套住宅房源也仅备案748套，入市将近一年半实际去化率59%，未如项目宣传般火热。
各方担忧情绪再度升温，业内认为，房地产开发企业接二连三的债务负面消息，会对部分利益相关者引发连锁反应，导致市场对房企的信心下降，也不利于绿景中国在售项目的销售进行，从而进一步加剧企业资金压力，形成恶性循环。
绿景中国的自救之路道阻且长。
01
违约引发市场对绿景白石洲项目担忧
绿景“造势”卖房但至今备案率仅27%
资金链再传告急，市场首先担忧的，是危机对于绿景白石洲项目的影响。
绿景集团官网信息显示，公司成立于1984年，地产板块运营近三十年，主要围绕粤港澳大湾区布局。值得关注的是，根据官网信息，绿景地产板块超90%开发项目为城市更新项目。
其中，于深圳，绿景中国拿到了深圳乃至华南体量最大的城市更新项目——计容面积约358万平方米的“白石洲旧改”，开发周期预计8至10年。由于地处深圳南山核心地段加上体量庞大，自2014年正式列入深圳城市更新名单以来，“白石洲”与“绿景”二者均备受关注。
此番开年陷入债务违约泥潭，对绿景白石洲项目开发的担忧声四起，购房者质疑项目的实际销售情况是否不顺，有买了房的业主焦虑年底能否如期交房，行业也担忧债务违约、清盘呈请的重拳会否影响到项目开发进度，成为压倒这艘“旧改航母”的稻草。
进退两难，前路未卜，但绿景中国依旧只能将期望寄托在白石洲项目上。
在过去两年的业绩报告中，关于白石洲旧改的描述均占据了极大篇幅，绿景管理层也不止一次表示过，“项目一期预计可售货值超400亿元”、“一期入市将带来大规模现金回流”。
事实上，与管理层在业绩会上“按照单价13万元/平方米计算”的口径相比，2023年9月，绿景白石洲一期璟庭开盘，最低开盘价只卖到了8.2万元/平方米。
彼时，白石洲旧改一期在市场各方的高关注下终获批预售，房源共2746套，涵盖住宅和公寓。开盘当天，绿景方面官宣“劲销527套”。
2024年4月，绿景白石洲项目率先在深圳尝试“以旧换新”，伴随着9月底新政出台，该项目更是喜报频发，仅10月份累计销售便超300套。
但从深圳市住建局的项目备案数据上看，项目的销售成绩也有“注水造势”的嫌疑。
通过深圳市房地产信息平台可查询到，截止至2025年2月7日，绿景白石洲一期的2746套房源中，已完成备案的房源仅有758套，整体去化率仅27%。
具体来看，开盘至今近一年半的时间，其中，绿景白石洲的1257套住宅房源仅备案748套，去化率59%，1489套商务公寓仅备案10套，去化率0.67%，与开发商方面近一年来的各类宣传口径相去甚远。
（截图来源：深圳市住建局
）
“造势卖房”的背后，也是流动性吃紧与巨大债务压力下的最后一搏。
绿景中国地产2024年半年报数据显示，报告期内亏损16.1亿元，同比上涨177%。自2022年开始，绿景中国地产经营开始陷入亏损，2022年亏损约为人民币2.97亿元，2023年亏损约为21亿元人民币。
2024年上半年，绿景中国地产的资产负债比率升至73.5%，在手现金约为42.7亿元，但流动短债约为170.5亿元，账上现金并未能覆盖一年内到期债务。
02
白石洲村民爆料绿景拖欠租金
绿景中国现金流承压不容乐观
近年来，绿景面临资金流动性紧张并不是新闻。
去年8月，绿景中国子公司、同时也是白石洲旧改实施主体的深圳市绿景天盛实业有限公司发出《关于租金延期发放的说明函》，称贷款银行实地考察后因项目进展未达预期，对放贷信心有所动摇，叠加深圳封顶才放款的新规影响，导致给白石洲村民们的过渡租金无法准时发放。
一石激起千层浪，市场陆续出现“深圳巨无霸旧改困在了资金上”、“绿景遭遇流动性压力，白石洲旧改开发面临不利影响”等质疑的声音。
据了解，白石洲纳入拆迁改造的私人楼房约1500多栋，这笔拆迁款之外、需要每季度支付一次的“旧改过渡租金”，对绿景中国而言无疑压力山大。
尽管绿景中国在说明函中表示“经与银行沟通，本季度第一批租金将在8月10日前发放，后续租金将有序发放，直至发放完成”，但当季租金的发放期限，以及对于村民们关心的未来的租金安排与说明，绿景则并未提及。
村民与市场情绪得到了暂时安抚，但绿景中国的现金流承压情况依旧不容乐观。
中房君发现，去年12月至今年1月，仍有不少白石洲回迁业主于社交平台爆料称“至今4个月未收到租金”、“四季度只收到1个月租金”，有村民质疑绿景中国出现资金问题并询问后续租金发放时间，得到绿景相关工作人员的回复则是“目前没有具体发放时间”。
天眼查数据显示，绿景中国旗下综合房地产开发平台“正兴隆房地产（深圳）有限公司”当前存在5个欠税公告，欠税余额共2.07亿元；而“绿景房地产开发有限公司”则存在4个欠税公告，欠税余额合计6688.44万元。
去年上半年，绿景中国还以8.14亿元出售深圳虹湾购物中心，并称所得款项净额将用作集团的一般营运资金。公告显示，虹湾购物中心“经审核账面值约人民币12.794亿元，预期将就出售事项录得公允价值亏损约人民币3.92亿元”。
市场分析人士指出，虹湾购物中心在经营不错的情况下被“割肉贱卖”，绿景中国背后的现金流压力以及回笼资金的迫切程度可见一斑。
03
1月到期三笔票据逾期未兑付后
2月又因21万美元面临清盘呈请
屋漏偏逢连夜雨，2月2日，绿景中国发布公告，公司全资附属公司碧玺国际有限公司于2024年1月4日发行的三只有担保商业票据未能如约赎回。
公告显示，三只未赎回的票据均为2025年1月2日到期，票面利率为8%，本金总额折合约1.85亿元。
根据发行条款，票据均由绿景中国承担担保责任，绿景中国无条件且不可撤销地担保发行人根据票据应付的所有款项的到期支付。据悉，三支票据的投资者已经通过代表机构发函，要求绿景中国履行担保责任。
绿景中国在公告中表示，碧玺国际已于1月28日展开同意征求程序，即试图通过协商，获得持有90%以上未赎回票据本金的债权人同意，来实施债务重组方案。
尽管绿景希望与债权人达成共识，共同应对当前的财务困境，将违约风险尽量降低，但如今的资本市场如惊弓之鸟，房企的债务违约极易引发系列连锁反应，甚至连环危机。
春节假期刚过，绿景中国2月5日再度发布公告，称“翘石集团环球有限公司于2025年2月4日向香港特别行政区高等法院提出了对公司的清盘呈请，内容有关公司所担保约本金210000美元另加应计利息的财务义务。”
换句话说，已经开始有债权人通过清盘呈请向绿景中国施压。
因21万美元财务义务被提出清盘呈请，绿景中国方面表示“将极力反对，并采取一切必要行动保护其合法权利，希望本公司各利益相关方及投资者保持对本公司的信心，并支持本公司继续努力推进境外重组方案，本公司将继续坚定维护投资者的利益，确保项目保质保量交付，确保正常经营稳定。”
业内人士指出，作为一种法律程序，债权人提出清盘呈请是一种常见的债务谈判策略，但此次1月到期的商票逾期违约，也明显导致了市场对绿景中国或有进一步流动性危机的担忧。
公告发出翌日，绿景中国2月6日低开近3%，当日跌幅1.471%，报0.335港元。自去年11月8日，绿景中国股价开始持续下跌，截止至2月6日已大幅下跌超55%。
