1月22日，历经近两年的破产重整程序之后，金科股份的重整计划草案终于公布，只待法院裁决批准后，便进入重整计划执行阶段。
这家曾经年销售额超千亿的上市房企，终于迎来一线曙光。
金科股份之前，全国各地破产重整的房企，均是以单个项目为主体进行重整。
像金科股份这样，业务遍布全国的千亿上市房企，由法院受理后进行统一重整的，还是第一例，有望为后来者提供可操作的案例经验。
经测算，金科股份的清算价值为53亿元，对应普通债权的清偿率仅有3.02%，如果直接清算，债权人近乎颗粒无收。
相比而言，重整显然是一个更优的方案，金科股份有可能借此涅槃重生。
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金科股份是由重庆人黄红云于1998年成立的企业，原名金科达置业发展（集团）有限责任公司，2011年借壳*ST东源上市后，更名为金科股份。
2020年，金科股份销售额为877亿，2021年突破1100亿元，跨入千亿房企行列。
金科股份首次债券违约发生在2022年10月30日。
当时一笔中期票据部分本金在月底到期，需支付本息合计5070万元，而金科股份九月底的账面资金仅有1660万，自然是无力支付。
在随后召开的中票持有人会议上，债权人同意债券无违约展期，该场危机总算化解。
但随后陆续到期的债券使得金科股份疲于应付，在公司资金面没有根本好转的前提下，最根本的解决方案便是破产重整。
2023年5月22日，因无法支付到期债务，债权人重庆端恒建筑向重庆市五中院申请对金科股份进行重整。
由于金科股份的项目遍布全国，且是上市公司，重整必然会涉及到股东、债权人、供应商等方方面面的问题，难度较大。
重庆五中院筹备了将近1年，直到2024年4月22日才正式受理金科股份和重庆金科（核心子公司）的重整申请。
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在法院指定了金科股份的管理人后，管理人决定通过市场化的方式公开招募和遴选投资人。
2024年8月16日，管理人共收到12家意向重整投资人报名，其中不乏市场知名机构，如中金公司旗下的中金资本运营有限公司，长城资产管理公司旗下的长城国富置业有限公司，招商银行和平安集团联合成立的深圳市招商平安资产管理有限责任公司等。
在法院的监督下，经过遴选，管理人最终确定上海品器管理咨询有限公司（上海品器）及北京天娇绿苑房地产开发有限公司（北京天骄）联合体（品器联合体）为重整投资人。
上海品器能从中金资本等一众市场知名机构中脱颖而出，肯定来头不小。
上海品器背后股东是北京品器，而北京品器是房地产大佬冯仑牵头创立的大健康不动产管理机构。
冯仑就不用说了，为御风集团和万通集团创始人、董事长。
北京品器还拉来了招商银行前行长马蔚华作为名誉主席。
但奇怪的是，南哥查询发现，北京品器的两个股东张勇和冯仑，已经被限制高消费了。
北京天骄估计就是资金比较充沛，被拉来在重整中出资并分一杯羹的。
重整投资人确定后，后面的进展就比较快了，先后锁定了其他的产业投资人和财务投资人，确定了出资金额，管理人便向法院提交了重整计划草案。
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金科股份的重整投资人分为产业投资人和财务投资人。
产业投资人在重整过程中起主导作用，不仅要在重整过程中拿的出资金，更重要的是，还要具有房地产相关行业经验和产业资源，能够在金科股份后续的经营管理和业务发展上提供助力。
财务投资人相对就简单多了，只需要有钱就可以。
最终确定的产业投资人以品器联合体为主，还包括代表四川国资的四川发展证券基金和中国长城资产，后两位同时也是财务投资人。
财务投资人一共25名，包括19名法人/基金和6个自然人。
重整方案的主要内容是，用资本公积转增30亿股给重整投资人。
其中产业投资人以0.63元/股的价格，认购12亿股，出资7.56亿；财务投资人以1.04元/股的价格，认购18亿股，出资18.72亿股。
通过重整投资人认购股份，金科股份获得资金合计26.28亿。
金科股份此外再转增22.94亿股，用于向普通债权人抵偿债务。本次重整转增合计52.94亿股，在金科股份目前股本的基础上翻了一倍。
除了认购股份之外，品器联合体还需要借给金科股份7.5亿元，用以提供流动性支持。
上述重整投资人获得新增股份，产业投资人锁定36个月，财务投资人锁定12个月后。
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金科股份的偿债方案为，职工债权和税款债权用现金全额支付，有担保债权用财产优先偿还，普通债权按比例偿还，劣后债权不予偿还。
对于金额最大的755亿普通债权，偿债方案为：
5万元以下部分现金全额清偿，超过5万元部分用转增股票和信托份额抵债，每100元债权可分得2.53股和100份信托份额。
用于偿债的信托份额来自于金科股份剥离的20家一级子公司，在未来经营的受益权。
除此之外的其他17家一级子公司则保留在重整后的金科股份体系内继续经营。
重整完毕后，金科股份将成为不动产综合运营商，业务分为投资、服务、运营和开发四块。
具体的产品包括改善型住宅与公寓（销售与出租）、投资级写字楼与商业综合体（只限于北上广深及准一线城市）、产业园区、医疗综合体（Medical Mall）、医疗物业等。
也就是说，未来，金科股份的住宅业务将收缩至改善型住宅和公寓，重点是经营轻资产类的住宅出租、写字楼和商业综合体投资，以及产业园区、医疗综合体和物业的运营等。
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金科股份的重整方案经法院裁定批准后，有8个月的执行时间。如果不出意外的话，法院将在8个月后裁定重整方案执行完毕，金科股份恢复正常经营。
重整完毕后，金科股份的总股本变为105亿股，产业投资者持股12亿股，占比约为11%。
本次重整过程中，产业投资人的股权取得成本为0.63元，低于目前市场价格；财务投资人的持股成本在1元左右，与目前市场价格相当。
如果重整成功，金科股份在3年内经营正常，金科股份的股价大概率在估值报告确定的6.46元/股左右，据此估算，产业投资人的投资收益率将超过10倍。
若财务投资人能在3年后继续持有，则收益率也将近6倍。
金科股份未来究竟会发展的如何，还是取决于作为重整投资人品器联合体自身的操盘能力，资源支持和倾斜力度，以及国内房地产行业的发展趋势等多重因素。
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