来源：中国网财经
日前，国家统计局发布了2024年全国房地产市场基本情况，多个指标有所改善。国家统计局局长康义17日在国新办举行的新闻发布会上表示，近期房地产市场在政策组合拳作用下积极变化增多，市场信心在逐步提振。随着存量政策和增量政策的有效落实，下阶段房地产市场有望继续改善。
2024年房地产销售端、投资端、融资端表现如何？2025年房地产行业前景如何？针对上述问题，中国网财经记者采访多位专家进行解读。
图：视觉中国
销售端：乐观情形下商品销售面积或可止跌
国家统计局数据显示，2024年，新建商品房销售面积97385万平方米，比上年下降12.9%，较2023年降幅扩大4.4个百分点。新建商品房销售额96750亿元，下降17.1%，较2023年降幅扩大10.6个百分点。
“需求中枢受宏观扰动、二手房分流等多因素影响继续下移，销售额降幅更大主要受价格冲击。”天风研究房地产联合首席分析师王雯表示，“但从时间维度看，对比2023年，得益于政策积极引导，单月销售增速整体呈修复趋势，一三季度末为基本面边际转折点，量价企稳已具备基础。”
具体来看，2024年房地产行业继续呈调整态势，上半年的“517”新政和下半年的“924”新政，为市场注入信心，行业呈阶段性回温态势，核心城市恢复尤为明显。
随着“517”新政出台，6月商品房销售额降幅大幅收窄，随后政策利好效应边际递减，市场迅速回落，7、8月跌幅有所扩大。9月末以来房地产利好政策频出，中央政治局会议首次提出促进房地产市场止跌回稳的表述，旨在提振市场信心、改善预期，推动房地产市场积极变化，10、11月销售数据持续改善，其中11月单月商品房销售面积和销售额同比全年首次回正，分别为3.25%和 1.38%。
从数据上来看，2024年下半年以来，全国新建商品房销售额、销售面积累计同比降幅持续收窄，其中销售面积累计同比降幅已连续7个月收窄，销售额降幅连续8个月收窄，尤其是四季度以来累计降幅较快收窄，市场信心有所修复。
重点城市来看，据中指研究院，10月重点100城新房销售面积同比结束16连跌，四季度销售持续回升，12月在“减税”政策及集中网签推动下，多个重点城市市场成交规模出现“翘尾”。
展望2025年，中指研究指数研究部总经理曹晶晶认为新房销售恢复仍面临一些挑战，如：居民收入预期尚未根本性扭转、有效供给不足、二手房市场对新房“替代效应”等问题。
根据中指研究院预测，中性情形下，预计2025年全国商品房销售面积同比下降6.3%，乐观情形下，若货币化安置100万套城中村改造、收储存量房等政策加快落实，2025年全国商品房销售面积或可实现止跌。同时宏观经济运行企稳、居民就业和收入改善也是房地产止跌回稳的必要条件。
投资端：提供“好房子”的房企才会脱颖而出
国家统计局数据显示，2024年，全国房地产开发投资100280亿元，比上年下降10.6%，降幅较上月扩大0.6个百分点，较2023年降幅扩大1.1个百分点。开发投资连续31个月负增长，开发投资水平仍处于历史低位。
“受土地供给量价齐跌、销售持续下滑、库存规模高企等因素影响，2024年行业土地投资与开发规模仍处于低位。”中诚信国际企业评级部分析师侯一甲表示。
侯一甲指出，2024年以来，大部分房企仍采取谨慎的开发及投资策略，整体土地投资及项目开发呈收缩态势，央国企仍是市场投资主力，城投托底土拍市场的情况较为明显。拿地开工率整体偏低，但房企出于稳健性考虑，新开盘的项目大多能够实现盈利。
“2024年，二手房成交比重进一步上升，受制于市场需求转向二手房市场，房企开发企业面临较大考验。”麟评居住大数据研究院首席分析师王小嫱谈到，“未来房地产开发企业的集中度将会继续提升，市场对新房的产品要求越来越高，只有提供‘好房子’的房企才会在市场调整中脱颖而出。”
“最近两年房企优胜劣汰，一些拿地和新开工房企的资金状况是不错的，所以对于2025年房地产新开工指标应持乐观态度。”新开工方面，上海易居房地产研究院副院长严跃进举例2025年1月各地出现了积极拿地现象，说明一些优质房企在后续拿地新开工方面动力依然很足。
竣工方面，受开发投资和拿地等指标的影响，竣工量也在收缩。严跃进指出，2025年要从好房子的角度持续做好保交房工作，同时加大对优秀案例的积极宣传。
展望2025年，严跃进预测房地产开发投资类指标跌幅可控。同时，在系列金融和财政政策支持下，房地产开发投资指标有结构方面的优化，积极落实好“严控增量、优化存量、提高质量”的导向。
曹晶晶认为，盘活闲置存量土地将是2025年促进投资开工“止跌回稳”的关键，只有投资开工恢复，才能增加市场有效供应，推动市场进入新的循环。
融资端：更倚重企业自身经营能力
2024年房地产开发企业到位资金107661亿元，比上年下降17.0%，虽然行业到位资金降幅连续收窄9个月，但降幅较2023年扩大4.6个百分点，整体行业资金压力仍存。
2024年以来行业融资政策进一步宽松，“白名单”等政策亦不断推进，行业融资环境持续改善。
从政策方面来看，2024年1月，中央推动建立房地产融资协调机制，并要求各地政府积极落实，并在“924”新政中进一步提出加大“白名单”项目贷款投放力度；截至 2024年 11 月末，全国房地产“白名单”项目的投放金额已经超过 3.6万亿元，预计全年将超过4万亿元。
公募REITS方面，2024年7月26日，国家发展改革委公布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITS）项目常态化发行的通知》（1014号文），部署推进REITS常态化发行工作，2024年新成立REITS产品数量达到29只，发行规模超640亿元，创历年新高；截至2024年末，公募REITS产品数量已达58只，合计发行规模达1609.69亿元。
此外，9月24日，央行将“金融16条”和经营性物业贷款两项政策延期至2026年末，该举措有利于进一步缓解房企在保交楼、现金流及偿债等方面的压力。
王雯认为，2024年融资端信用收缩力度较轻，更倚重企业自身经营能力。他具体分析，2024年房企到位资金继续缩减，较国内贷款，预收款、按揭贷同比降幅更大，反映信用收缩力度相对较轻，主要或源于供给侧出清程度已较高、白名单等融资政策对冲等因素，也反映自身经营回款能力对企业现金流影响逐步加大。
展望2025年，王小嫱表示随着政策的持续发力，如“白名单”项目贷款审批通过金额的增加等，房企的资金面总体压力或改善，但仍难以扭转下行态势，预计2025年房企到位资金降幅有望收窄至8%左右。
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