每经记者 黄婉银 每经编辑 陈梦妤
回顾万科的2024年，一定少不了的关键词就是“偿债”。而面对即将到来的偿债高峰期，这一关键词也将继续伴随万科闯关2025年。
要偿债，无非是开源节流。在开源上，2024年以来，万科一方面积极推进大宗资产交易，另一方面也通过项目公司及旗下资产的抵押担保集中获得了大量银行贷款。截至去年三季度，万科实现新增融资和再融资超770亿元。
同时，万科也推出了“瘦身健体”一揽子方案，除综合住区开发、物业服务、租赁公寓三项主业外，将退出其他业务，清理和转让非主业的财务投资。
在当期销售上，虽然较2023年有所下滑，但万科仍然保持了2000亿元以上的销售规模。变化最明显的在于拿地，2024年万科拿地金额从2023年的861亿元滑落至103.3亿元，排名也从TOP5降至TOP24。
整体来看，2024年无论是央国企还是民营房企，绝大多数的销售规模较2023年都有不同程度下滑。克而瑞统计显示，2024年TOP100房企的销售操盘金额门槛降低31.6%至75.5亿元，全口径千亿房企数量进一步减少至11家，回到2016年水平。
2024年1~12月，万科累计实现销售面积1810.7万平方米，销售额2460.2亿元。而2023年万科的销售金额为3761.2亿元，同比下降约34.6%。
在克而瑞2024年房企销售榜中，万科全口径金额和权益金额均位列第四名，而2023年全年销售榜上，万科这两项统计排名分别是第二位、第三位。
相比之下，万科在拿地榜上的变化更为明显。据克而瑞统计，万科去年新增土地价值仅103.3亿元，为TOP24。而2023年同期，万科以861亿元新增土地价值居TOP5。
在拿地大幅减少的同时，万科为实现存量闲置产能的有效转化，也在积极借助政府存量资源盘活支持政策，通过商改住、资源置换等多种方式全力实现难点项目的盘活。《每日经济新闻》记者了解到，2023年至今，万科已累计盘活项目36个，盘活产能474亿元。
去年12月，万科获得的广州南站商务区三宗宅地，本来就由其持有，但后因轨道交通建设原因而停滞开发。此次，先是万科进行退地并获得货币返还，后官方对这三宗地块更改规划，万科再收入囊中，并未因此支付额外资金。
业绩承压下，万科首先要考虑的就回款和化债。截至2024年前三季度，万科累计营业收入2198.9亿元，归属于上市公司股东的净亏损179.4亿元。其中，房地产开发业务结算面积为1384.2万平方米，贡献营业收入1732.3亿元。
关于此次业绩亏损，万科也坦承，主要是开发业务结算规模和毛利率下滑、计提减值、部分非主业财务投资亏损，以及部分资产和股权交易价格低于账面值等。
2024年第三季度，万科经营性现金流保持为正，1~9月回款金额超过1800亿元，回款率超100%；债务结构持续优化，境外负债占比降低至16.1%，加权平均债务期限延长至5.4年；继续获得金融机构积极支持，年内实现新增融资、再融资超770亿元，经营性物业贷落地超250亿元，同时融资成本保持低位，新增融资综合成本3.58%，较中期进一步下降。
此外，万科也积极推进大宗资产交易，去年前三季度签约超200亿元。通过2024年以来的全力行动，万科持续降解存量债务，2024年1~9月偿还有息负债约700亿元，三季度后2024年内已无境内外公开债。
不过迈入2025年，万科在债券市场开始出现频繁波动，今年如何度过偿债高峰期再次引发市场关注。
据东方财富Choice，万科今年境内累计公开债券到期规模为215.9亿元，涉及9只债券。其中，仅今年一季度到期的境内公开债券就有4只，合计约88.9亿元。
1月9日，就2025年到期债务问题，万科回复《每日经济新闻》记者称，针对2025年将要到期的公开债务，公司会全力以赴，继续从经营端和融资端等多方面筹集资金。万科表示，将通过积极销售回款、持续推进大宗交易、加快非主营业务退出和持续争取融资资源等方式，应对相关债务兑付。
同日，万科公告称，控股子公司武汉誉天兴业置地有限公司前期通过保险资金不动产债权投资计划形式向新华资产管理股份有限公司融资20.4亿元，并由万科提供连带责任保证担保。
该笔融资原定于近期到期，经协商后调整至2026年12月31日，万科继续为该融资提供无条件不可撤销的连带责任保证担保，担保金额为20.4亿元，期限为全部债务履行完毕之日起2年。
