一、2024年天津土地相关政策
1、2024年1月，市规划资源局关于印发《天津市土地征收成片开发标准实施细则》的通知。
2、1月25日，市规划资源局关于印发《天津市国有未利用地开发审查报批管理办法》的通知。
3、4月3日，市规划资源局印发《关于推进低效用地再开发盘活存量资源有关支持政策》的通知。
4、5月13日，市规划资源局关于优化完善阶段性土地出让支持政策的通知。
5、7月1日，市规划资源局关于印发《天津市建设用地使用权转让实施细则》的通知。
6、7月4日，市规划资源局关于进一步做好城镇开发边界管理的通知。
7、8月1日，天津市人民政府办公厅《天津市全面推进土地资源高质量利用若干措施》津政办发〔2024〕20号。
8、8月8日，市规划资源局、国家税务总局天津市税务局关于进一步提升不动产登记便利度和优化办税服务的通知。
9、9月25日，天津市人民政府关于印发天津市国土空间总体规划（2021—2035年）的通知。
10、11月29日，市规划资源局印发《关于贯彻规划用地“多审合一、多证合一”改革实施意见》的通知。
11、12月27日，天津市规划和自然资源局、国家税务总局天津市税务局、天津市财政局关于征收划拨建设用地使用权出租土地收益的通知。
二、2024年天津土地市场总述
国策机构统计显示，2024年天津市土地成交总面积为921.28万㎡，成交总额为354.91亿元，成交土地均价为3852元/㎡，成交宗数共255宗。其中住宅用地成交64宗，土地面积为256.58万㎡，土地成交金额286.38亿元，成交土地均价11161元/㎡；商服用地成交36宗，土地面积为61.42万㎡，成交金额23.23亿元，成交土地均价3782元/㎡；工业用地成交125宗，土地面积为475.87万㎡，土地成交金额29.54亿元，成交土地均价621元/㎡；其他用地成交30宗，土地面积为127.41万㎡，土地成交金额15.76亿元，成交土地均价1237元/㎡。2024年天津市不同土地类型市场成交情况可见表1、图1、图2：
表1：2024年土地成交情况表
图1：2024年各用途土地成交面积情况图
图2：2024年各用途土地成交总额及数量情况图
综上，2024年出让宗地面积及成交数量最多的依然是工业用地，住宅用地成交金额遥遥领先，商业用地出让面积最少。受天津市经济、政策影响，2024年土地较为平稳。
三、2024年天津土地市场分析
1、2022年—2024年天津市土地市场总述
2024年天津市土地成交总面积为921.28 万㎡，成交总额为354.91 亿元，成交土地均价为3852元/㎡，成交宗数共255宗；2023年天津市土地成交总面积为1243.35万㎡，成交总额为634.55亿元，成交土地均价为5104元/㎡，成交宗数共262宗；2022年天津市土地成交总面积为1107.63万㎡，成交总额为396.85亿元，成交土地均价为3583元/㎡，成交宗数共202宗。详见图3：
图3：2022年、2023年及2024年份成交情况图
2、2024年天津土地市场成交用途分析
（1）土地成交结构类型分析
2022年-2024年，工业用地成交宗地面积一直占比最高，其次是住宅用地，商业用地较为平稳。2024年各用途土地成交面积存在波动，其中住宅用地、工业用地成交面积有所下降，商业用地、其他用地成交面积有所增长。各用途土地成交面积情况见表2、图4：
表2：2021年、2022年、2023年各类型土地成交面积占比情况
图4：2022年、2023年、2024年各类型土地成交面积情况
（2）不同用途土地成交数量分析
纵观2022年-2024年不同用途土地成交数量，2023年住宅用地成交数量最高，为82宗，成交量较2022年上涨幅度高达74.47%，2024年住宅用地成交数量又回落至64宗，下降了21.95%，住宅用地成交量存在“过山车式”的波动；工业用地及其它用地成交量存在上下波动，但变化幅度相对平稳；商服用地成交数量逐年上升。各用途土地成交面积情况见图5:
图5：2022年、2023年、2024年各类型土地成交数量情况
（3）不同用途土地成交金额分析
纵观2022年-2024年不同用途土地成交金额，每年土地成交金额占比最高的均为住宅用地，其中以2023年最高，达到占比88.58%，2024年有所回落，占比80.69%，但仍高于2021年占比。工业用地2022年占比最高，于2023年、2024年逐步趋于平稳。商服用地、其他用地均在2023年降低，随后2024年相对有所增长。具体见表3、图6：
表3：2021年-2023年各类用地出让金占比情况
图6：2022年-2024年各类用地出让金情况
（4）不同用途土地成交均价分析
纵观2022年-2024年不同用途土地成交均价，各种用地土地成交均价上下波动，其中住宅用地程倒V型，成交均价最高为2023年的14387元/㎡，最低为2024年的11161元/㎡，较2023年下跌22.42%。商服用地及其他用地程正V型，成交均价最低为2023年，其中商业用地成交均价2024年有所增长但未超过2022年成交均价，其他用地成交均价2024年为最高。工业用地土地成交均价较为平稳。具体见图7：
图7：2022年-2024年不同用途土地成交均价情况
3、2024年各区域出让地块分析
2024年天津市土地成交总面积为921.28 万㎡，成交总额为354.91 亿元，成交宗数共255宗。具体各区域出让情况详见表4、图8：
表4：2024年各区域成交情况
图8：2024年各区域出让情况
由上图可知，主要的成交区域位于滨海新区，共计96宗，其次为环城四区共计成交79宗，远郊区共计53宗，市内六区仅成交27宗。从出让宗数来看，滨海新区约占总成交数量的37.65%，其次为环城四区，占比为30.98%，最少的为市内六区仅占比10.59%；从成交面积来看，滨海新区约占总成交面积的40.05%，其次为环城四区，占比为35.75%，最少的为市内六区仅占比6.31%。北辰区成交面积仅次于滨海新区，但成交金额位于第五位水平，成交均价在环城四区为最低。
4、2024年住宅用地出让地块区域分析
2024年天津市共成交64宗住宅用地，成交总面积为256.58 万㎡，成交金额286.38亿元，平均土地单价11161元/㎡，楼面地价6795元/㎡。其中具体情况见表5。
表5：2024年各区住宅用地出让情况
注：其中河东区、河北区、河西区、红桥区、蓟州区有部分出让土地因楼面价不含城市更新成本，不具有参考性。
图9：2024年各区域住宅用地成交楼面价情况
从2024年住宅用地成交宗数情况来看，仅和平区未有住宅地成交；从成交金额来看，滨海新区最高，紧随其后的是津南区；而从成交面积来看，滨海新区依然为最高；从楼面价来看，南开区楼面价最贵。
四、小结及后市展望
天津市政府出台多条购房及税收优惠，降低贷款利率，提升营商环境质量，大大的促进了二级市场的需求，随着贷款政策的放开，开发商融资需求得到改善，预计2025年天津市土地市场逐渐回暖。
（国策天津分公司 张雁峥）
（转自：国策评估）
