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今年以来，商业性个人住房贷款利率出现较大幅度下行，部分城市首套房贷利率低至2.95%，与首套公积金贷款利率之间的利差仅为10BP
文|《财经》记者 唐郡
编辑|张威
2025年1月1日起，包括北上广等一线城市在内，多地存量住房公积金个人住房贷款（下称“公积金贷款”）将下调25BP（基点）。
调整后，5年以下（含5年）和5年以上首套公积金贷款利率分别由2.6%和3.1%下调为2.35%和2.85%，第二套公积金贷款利率分别由3.025%和3.575%下调为2.775%和3.325%。
本次调整是落实5月17日中国人民银行（下称“央行”）及住房和城乡建设部（下称“住建部”）关于下调存量公积金贷款利率的相关政策。5月18日起发放的公积金贷款利率已经参照上述标准执行。
值得注意的是，今年以来，商业性个人住房贷款利率出现较大幅度下行，部分城市首套房贷利率低至2.95%，与首套公积金贷款利率之间的利差仅为10BP。
东方金诚首席宏观分析师王青对《财经》表示，计入物价因素后，当前实际商业房贷利率（名义商业房贷利率-GDP平减指数同比）水平仍然偏高。着眼于促进房地产市场止跌回稳，接下来商业房贷利率还有一定下调空间，预计2025年公积金贷款利率也将跟进商业房贷利率下调。
王青预计，2025年政策利率或有50BP的降幅，同期公积金贷款利率会有50BP-100BP下调空间。
存量公积金利率将下调25BP
12月31日，北京住房公积金管理中心发布公告称，自2025年1月1日起，2024年5月18日（不含）以前发放的存量公积金贷款利率将下调。
2024年5月18日（不含）以前发放的期限在一年（含一年）以内的公积金贷款，仍执行合同利率，不分段计息。
据北京住房公积金管理中心测算，以贷款金额100万元、贷款年限30年的首套房为例，如采用自由还款方式，利率调整后每月将少还154元；如采用等额本息还款方式，每月将少还134.59元。
2024年5月17日，央行公告称，自2024年5月18日起，下调公积金贷款利率25BP。同日，住建部发布通知，要求做好存量公积金贷款政策衔接，对贷款期限在1年以上的，应于下年1月1日开始，按相应利率档次执行新的利率规定。
5月18日，北上广深四个一线城市均官宣下调公积金贷款利率。对于存量公积金贷款，深圳宣布自当年7月1日起执行最新利率；北上广三城宣布自2025年1月1日起执行最新利率。
此外，根据住建部要求，大部分城市存量公积金贷款利率将于1月1日起下调。
公积金利率下调呼声再起
2024年以来，在央行引导批量下调存量个人住房贷款利率、LPR（贷款市场报价利率）大幅下调背景下，商业性个人住房贷款利率下行幅度较大。央行数据显示，截至2024年三季度末，全国个人住房贷款加权平均利率为3.31%，较2023年末的3.97%下行了66BP。
同期，公积金贷款利率仅在5月18日下调了25BP。由此，商业性房贷利率与公积金贷款利率之间的利差大幅压缩。
2024年10月前后，广州等部分城市首套商业性房贷利率一度低至2.85%，引发一轮公积金贷款利率是否将与商贷利率倒挂的讨论。10月24日，有广州银行业人士称，曾接到窗口指导，要求房贷利率不得低于公积金贷款利率。11月以来，广州市最低首套房贷利率回升至3.0%。
“从定位来看，住房公积金依靠政策调控作为缴存人之间互帮互助型的资金池，长期以来凭借较低的利率成为购房群体的热门选择。”中国银行研究院研究员刘晨对《财经》表示，商业房贷利率持续下调后，与公积金贷款利差明显收窄，部分城市公积金和商业房贷首套利率甚至极为接近，对公积金贷款普惠性金融的属性有所削弱。
在此背景下，不少专业人士呼吁继续下调公积金贷款利率。此前，上海金融与发展实验室特聘高级研究员任涛接受媒体采访时表示，公积金贷款利率至少还应再下调80BP。
王青认为，2025年商业房贷利率将全面进入“2字头”。为避免商业房贷利率和公积金贷款利率“倒挂”，2025年公积金贷款利率也将跟进下调，预计2025年公积金贷款利率会有50BP-100BP下调空间。
“从以往两类贷款利率的差距来看，公积金贷款利率未来仍有一定下降空间。”刘晨补充道，但由于形成机制差异，公积金贷款并不能简单与商业贷款一概而论。助力房地产止跌企稳的关键可能在于解决刚需购房问题，未来可以尝试通过适度调高贷款额度上限，进一步缓解刚需观望者的购房压力。
此外，由于此前部分城市公积金贷款采取“认房又认贷”的住房套数认定标准，部分公积金借款人在当地仅有一套住房，但因为曾经有过商业房贷记录，实际按照二套标准执行利率。
一位来自北京的公积金贷款借款人告诉《财经》，他在2021年前后购房，彼时北京公积金贷款执行“认房又认贷”标准，他因为在外地有过商业房贷记录，被认定为购买二套房，执行了相对较高的公积金贷款利率。本次存量公积金贷款利率调整后，他的公积金贷款利率将下调至3.325%。
2023年11月1日起，北京市公积金贷款调整了住房套数认定规则，在本市无住房且全国范围内无公积金贷款记录的住房可认定为首套住房，执行首套公积金贷款利率。
“目前存量商业房贷利率已经按照最新住房认定标准调整，存量公积金贷款也应与商业房贷保持一致。”前述借款人对《财经》表示，他已经通过12345市民服务热线等途径反映相关诉求，得到的回复是暂未收到相关调整政策。
就此，《财经》致电北京住房公积金管理中心官方客服询问相关情况，对方回复称：目前存量公积金贷款还没有二套改首套的政策，建议关注北京公积金公众号，关注后续政策。
《财经》记者陈洪杰对此文亦有贡献
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