转自：吕梁市人民政府
市委宣传部主持日常工作的副部长 张建明：
尊敬的各位来宾，新闻界的朋友们，大家好!欢迎出席《吕梁市住宅物业管理条例》颁布实施新闻发布会。
《吕梁市住宅物业管理条例》于 2024年11月22日经山西省第十四届人大常委会第十五次会议批准，自2025年5月1日起施行。
今天的新闻发布会我们邀请到了市人大常委会副主任闫玉萍，市政府副秘书长房志刚，市人大常委会法工委主任李瑞青，市住建局局长白旭平，市城管局局长赵林泉，市发改委副主任连育茂，市市场监管局副局长郝继荣介绍有关情况并回答记者提问。
首先，我们请市人大常委会副主任闫玉萍介绍《条例》的出台背景和重大意义。
市人大常委会副主任 闫玉萍：
各位新闻媒体的朋友们，大家上午好！
《吕梁市住宅物业管理条例》获省人大常委会正式批准，即将于明年5月1日起施行。这既是吕梁市人大“为民立法”、“立法为民”法治理念的又一次生动实践，也是吕梁市委、市政府以人民为中心，服务人民群众，创造高品质生活，推进高效能治理的重大举措。《条例》从酝酿制定到正式发布，离不开对实践经验和基层智慧的充分吸收，离不开对民意民智和群众建议的广泛采纳。在此，我代表市人大向关心支持我市住宅物业管理立法工作的各界人士、媒体朋友表示衷心的感谢！
物业管理是基层社会治理的重要组成部分，事关广大人民群众生活质量，事关文明城市建设，事关社会和谐稳定。可以说，是一件各级有要求的民生“大事”、群众有期盼的关键“实事”、现实有需要的发展“要事”。面对住宅物业服务领域出现的新情况、新问题、新矛盾，通过地方立法，规范物业服务管理中各方主体的行为，明确物业主管部门及相关部门、基层组织在物业管理中的职责，保障物业服务管理规范运行，对于预防和解决物业服务管理矛盾纠纷，实现社会治理重心下移，打造共建共治共享的社会治理格局，推进吕梁高质量发展，提升人民群众的获得感、幸福感具有十分重要的意义。为此，市人大常委会借鉴全国及我省其他市立法的成功经验，制定出台了这部《条例》。
《条例》的诞生，是我市住宅物业管理工作的重要里程碑，承载着广大居民对美好生活的向往，标志着我市住宅物业管理工作进入了规范化、法治化的新阶段。我相信，《条例》的颁布实施，必将更好推动我市住宅物业服务管理高质量发展，必将更好满足全市人民群众高品质生活需求，必将更好推动实现社会高效能治理。期盼各部门、全社会认真贯彻落实，市人大常委会将适时通过执法检查等多种方式进行监督，共同推进《条例》的落地见效。
各位记者朋友、同志们，法治兴则国兴，法治强则国强。《吕梁市住宅物业管理条例》的颁布实施，为我市住宅物业服务管理注入了新的力量，开启了新的篇章。让我们共同宣传好、实施好这部法规，推动我市基层治理取得更大成绩。最后，我希望，广大媒体朋友继续关心支持吕梁人大的立法工作，多监督、多指导，共同推动我市地方立法工作再获新成效、再上新台阶，为建设美丽幸福吕梁做出新贡献。
谢谢！
市委宣传部主持日常工作的副部长 张建明：
下面，请市人大常委会法工委主任李瑞青介绍《条例》的制定过程、主要内容。
市人大常委会法工委主任 李瑞青：
各位媒体的朋友们，大家好！
根据市人大常委会2024年度立法计划安排，市人大常委会成立了由市人大常委会法工委、市发改委、司法局、市场监管局、住建局、城管局等相关部门组成的立法工作小组。6月初，立法工作小组赴岚县、柳林等地进行实地调研，起草了《条例（草案）》初审稿。6月26日，市四届人大常委会第十八次会议初审。会后，书面征求了一府一委两院、各县（市、区）人大常委会的意见，并通过《吕梁日报》、“吕梁人大之声”向社会公开征求意见。 同时，深入街道办、社区和住宅小区，广泛收集群众意见建议。9月13日，召开座谈论证会，邀请立法咨询专家、基层立法联系点、市直有关单位、街道办及物业服务管理相关主体、市民代表进行研讨论证。之后，书面征求了省人大常委会组成人员、省发改委、省住建厅的意见。10月17日，省人大常委会法工委专程赴吕梁进行了指导修改、并进行专家论证。在此基础上，法工委对《条例（草案）》作了进一步修改完善。10月31日市四届人大常委会第二十一次会议通过，11月22日山西省第十四届人大常委会第十五次会议批准，市人大常委会予以公布，于明年5月1日起施行。
《条例》共六章六十条，包括总则，业主、业主组织与物业管理委员会，住宅物业服务与管理，住宅物业使用与维护，法律责任，附则。主要内容如下：
（一）关于条例的适用范围。《条例》第二条明确规定，本条例适用于本市行政区域内住宅物业服务及其监督管理活动。根据使用功能的不同，物业通常可分为居住物业、商业物业、工业物业、政府类物业和其他用途物业等。本条例关于适用范围的规定聚焦吕梁物业管理服务的突出问题，符合吕梁实际，适应了民生需求，也符合我市“小切口”立法特色。
（二）关于住宅物业管理体制。《条例》第四至八条分别对市县乡（镇）三级人民政府，住房和城乡建设、居（村）委会在住宅物业管理方面的职责做了具体规定，确立了协调联动机制，推进住宅物业服务管理力量下沉，发挥属地管理优势。同时，进一步细化了住宅物业主管部门的组织、指导、监督管理职责，以及街道办事处、乡镇人民政府和村委会在住宅物业管理中的指导、协助职责。
（三）关于业主大会。《条例》第十一条至十九条对成立业主大会的要求、条件等进行了规定。一是细化了业主的认定标准；二是明确了业主大会成立的条件和程序；三是赋予街道办事处、乡（镇）人民政府组织指导成立业主大会会议筹备组的法定职责；四是降低业主共同事项的表决人数，解决了业主大会人数不够以及共同事项难以实施的难题。
（四）关于业委会和物管会。《条例》第二十条至二十六条分别对业委会和物管会的法律地位、成立条件和职责等进行了规定。一是明确规定业主委员会的产生、组成和工作职责，确保业委会依法成立；二是赋予街道办事处、乡（镇）人民政府、居（村）民委员会在业委会逾期不召开会议时有权组织召集会议，确保业委会发挥实效；三是明确规定业委会及其委员的各项禁止行为，促进业委会规范履职；四是明确了物管会的组建和职责，实现住宅物业管理的有序过渡。
（五）关于前期物业服务制度。《条例》第二十八条至三十条对前期物业服务管理进行了规定。一是规定了建设单位应当依法通过招投标或协议方式选聘前期物业服务人，提高物业服务质量；二是规定了建设单位应当与前期物业服务人进行承接查验的义务，鼓励引入第三方评估机构参与，确保责任分明；三是明确了前期物业服务合同效力、临时管理规约的备案制度，保障物业服务人的合法经营权。
（六）关于物业服务管理。《条例》第三十三条至四十条对物业服务相关事项作出细化规定。一是全面落实物业服务人的主体责任，明确了物业服务人的各项义务和禁止行为，制约物业服务不履约、不到位情形；二是明确规定物业费的收取方式、欠交物业费的处理以及代收费的情形，化解此类矛盾纠纷；三是确立物业服务公示制度；四是明确物业服务人续聘、另聘的时间节点和程序运作、退出时限和交接事宜，破解物业管理交接难的困境。
（七）关于物业使用维养制度。《条例》第四十三条、第四十四条、第四十六条、第四十九条至五十二条对住宅物业服务区域内物业的使用、维修、养护进行了规定。一是明确规定了业主、物业使用人各项禁止行为，确保安全合理使用物业；二是强调业主室内装饰装修、转让、出租房屋的告知义务以及物业服务人的巡查监管义务，规范装修管理；三是明晰了供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专营设施设备的维修、养护、更新和管理责任；四是明确了住宅专项维修资金的权属、筹集和使用原则以及紧急启用的情形，破解专项维修资金使用难的问题；五是细化了小区公共收益的归集、使用和管理，保障业主权益。
（八）关于物业配套设施建设。针对住宅小区物业配套设施存在的主要问题，《条例》第四十五条、第四十七条、第四十八条规定了物业配套设施建设。一是明确规定物业服务用房的权属、配建比例和用途；二是健全了车位（库）的权属、使用和收费管理等事宜；三是基于新能源汽车的大量涌现，对充电设施建设和使用给予了明确规定。
（九）关于法律责任。严格遵循“不抵触”原则，上位法有规定的，在规定的处罚种类和幅度范围内，作了进一步细化、具体化；上位法规定较为笼统的，参照其他省市并结合我市实际予以确定。第五十四条至五十八条分别规定了建设单位、物业服务人及业主、物业使用人以及国家机关工作人员等违反本条例规定的处罚措施。
谢谢大家！
市委宣传部主持日常工作的副部长 张建明：
下面请市政府副秘书长房志刚就《条例》的贯彻实施进行发言。
市政府副秘书长 房志刚：
各位媒体的朋友们，大家上午好！
《吕梁市住宅物业管理条例》颁布实施是吕梁住宅物业管理法治化进程中的一件大事，也是吕梁340万人民生活中的一件要事。我代表市政府向市人大和关心支持吕梁住宅物业管理工作的各界人士、新闻媒体朋友表示衷心的感谢！
物业管理涉及千家万户，事关社会安定、百姓福祉。《条例》围绕物业服务、监督保障、法律责任等内容，理清了职责，明确了要求，规定了罚则，必将更好助推我市物业管理行业高质量跨越式发展，必将更好满足全市人民群众高品质生活需求。
下一步，市政府将统筹各部门全力推进《条例》的贯彻落实，具体开展四方面工作。
一、广泛深入宣传培训，着力营造浓厚氛围。一是开展集中宣传。通过主流媒体，利用住宅小区公益广告、电子显示屏、宣传橱窗等阵地，深入开展《条例》宣传解读。二是组织线下活动。通过进社区、进小区、进企业等方式，面对面与居民群众做好《条例》宣讲和答疑解惑，让《条例》家喻户晓、深入人心。三是分类开展培训。各级政府和相关部门，要通过理论学习中心组学习、“三会一课”等形式深入开展学习，让贯彻落实《条例》成为广大领导干部的行动自觉。住建系统要围绕学习贯彻《条例》，分级分类组织培训，为提升物业监管执法水平打好基础。
二、持续推进建章立制，不断完善政策体系。市住建局要会同相关部门，深入研究国家、省相关法规政策，加快出台相关配套政策，为《条例》贯彻实施提供支撑。重点抓好三个方面，一是加快建立物业企业信用等级评定及奖惩机制，实行信用评价动态管理，营造公平竞争、诚信守法的物业服务市场环境。二是健全完善行业准入机制，落实“建管分离”，加强物业企业招投标监管，打破“谁建设、谁管理”垄断模式，促进企业自律。三是进一步规范物业服务合同文本，强化行业契约精神和权责意识，有效推动物业服务市场化、规范化。
三、压实各方监管责任，全面凝聚工作合力。物业管理是一项涉及多部门、多领域的系统工程，需要各部门履职尽责、协同推进。住建部门要发挥牵头抓总作用，建立多部门联合监管执法机制，通过定期调度、督导通报等方式，确保责任明确、工作协同、履责到位。其他相关单位也要按照《条例》严格履行职责。各县市区政府要强化统筹，严格落实属地责任，充分发挥街道、社区作用，着力构建各层级、各部门积极参与、分工负责、齐抓共管的大物业管理格局。
四、深入开展执法检查，有效提升服务水平。住建、城管、市场监管、发改等部门要持续开展联合行动，按照《条例》赋予的法定职责，切实抓好物业领域执法检查和排查整治。一是要深入开展物业管理和服务收费问题排查整治，对“捆绑”收费、信息不公开、不按合同履约、擅自占用公共区域开展经营活动等侵害业主利益问题，全面排查，集中整治到位。二是要持续加大“双随机、一公开”执法检查力度，曝光一批典型案例，全面规范小区物业管理秩序。三是要继续抓好物业管理服务质量检查，表扬先进，督促落后，推动物业管理服务全面提质升级。
法律的生命力在于实施，法律的权威也在于实施。《条例》的宣传贯彻，仅仅是一个开始，而贵在执行、重在落实，贯彻实施《条例》则是一项长期的工作。市政府将把住宅物业管理工作作为一项重点工作来抓，进一步牢固树立以人为本和为民服务的管理理念，切实维护人民群众合法权益，把物业的事做好、把百姓的事做好，不断提高广大居民的幸福指数。
谢谢！
市委宣传部主持日常工作的副部长 张建明：
接下来，开始回答记者提问。请各位记者在提问前先通报所在新闻单位的名称。
山西青年报：
请问市发改委，如何落实《条例》中关于物业收费政策的相关条款？
市发展和改革委员会副主任 连育茂：
感谢新闻媒体对发改工作的大力支持。物业服务收费涉及千家万户，关系群众切身利益，社会关注度高。市发改委作为价格主管部门，将会同住建、市场等相关部门，重点从三个方面抓好条例的贯彻落实。
一是抓住双重机遇。《吕梁市住宅物业管理条例》第三十五条对住宅物业服务收费进行了明确具体规定。近日，省发改委、省住建厅、省市场局联合印发了《关于进一步加强物业服务收费管理的通知》。两个规范性文件的出台，为进一步加强物业收费管理、规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益提供了政策依据。市发改委将抢抓政策机遇，会同相关部门结合我市实际，进一步细化落实举措、明确相关标准，确保条例落实落细，促进我市物业服务行业的健康发展。
二是实行两种价格。物业服务收费根据不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。业主、业主大会选聘物业服务企业之前由建设单位选聘物业服务企业的住宅小区前期物业服务收费和保障性住房物业服务收费实行政府指导价。业主、业主大会选聘物业服务企业之后的住宅小区以及非住宅物业服务收费实行市场调节价，收费标准由业主或建设单位与物业服务企业在物业服务合同中约定。
三是实现双赢效果。下一步，在《条例》的贯彻落实中，市发改委一是会同住建部门深入开展价格调查，广泛征求业主、物业服务企业及社会各界的意见建议，适时开展成本监审，统筹考虑经济社会发展要求以及社会承受能力，按照规定调整物业服务收费标准。二是配合市场部门加强监督检查，督促物业服务企业收费严格实行明码标价，对物业服务收费过程中存在的超出政府指导价制定价格、不按规定明码标价、价格欺诈等违法违规行为进行查处，维护正常价格秩序。三是加大《条例》的宣传力度，特别是宣传《条例》中关于价格、收费的相关规定，用法律规范物业服务收费行为，实现业主与物业服务企业的双赢，实现法律效果与社会效果的统一。
谢谢！
《政府法制》杂志社：
《吕梁市住宅物业管理条例》实施后，作为物业行业主管部门，市住建局将如何进一步提升物业管理水平？
市住房和城乡建设局局长 白旭平：
《吕梁市住宅物业管理条例》的出台为我市住宅物业管理再上新台阶提供坚强法治保障，市住建局将以《条例》颁布施行为契机，做好以下工作：
一是加快完善相关配套文件，制定出台物业服务企业信用信息管理、住宅专项维修资金实施细则、业主委员会（物管会）履职等方面的配套文件和相关示范文本，健全物业管理服务的政策制度体系。
二是持续探索物业管理重心下移，推动物业服务管理纳入基层社会治理体系。自2021年以来，市住建局积极探索物业管理权限下沉工作，《条例》中明确街道办事处、乡镇人民政府住宅物业管理活动职责，比如指导选举业主委员会、组建物业管理委员会，指导、监督业委会、物管会以及物业服务人依法履行职责，同时将住宅专项维修资金的使用审核、物业服务质量评价等工作全部下放街道社区。物业管理权限下沉是一项利民惠民的改革举措，通过赋能基层组织，不断优化物业管理服务水平。
三是进一步强化多方联动，推动《条例》见成效。物业管理影响范围广，涉及部门多，需要加强配合，共同努力。住建部门将带头做好《条例》的宣传者、执行者、践行者。充分发挥行业指导作用，按照《条例》要求，切实加强对物业服务企业的监督管理，积极推动全市物业行业诚信建设，着力营造诚信守法、诚实经营的行业发展环境和氛围。
谢谢！
吕梁市融媒体中心民生节目部：
请问市市场监管局，物业服务收费具体包括哪些项目？
市市场监督管理局副局长 郝继荣：
根据山西省发展和改革委员会、山西省住房和城乡建设厅、山西省市场监督管理局联合印发的《关于进一步加强物业服务收费管理的通知》（晋发改规发[2024]3号）文件规定：
物业服务收费的构成包括物业服务成本、法定税费利润。物业服务成本构成一般包括以下部分：一是管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；二是物业公共部位、共用设施设备的日常运行、维护费；三是物业管理区域清洁卫生费用；四是物业管理区域绿化养护费用；五是物业管理区域秩序维护费用；六是办公费用；七是物业管理企业固定资产折旧；八是物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；九是经业主同意的其他费用。依法通过专项维修资金列支的住宅共有部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，不得计入物业服务成本。
物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域显著位置、公示服务项目、服务等级、服务内容、计费方式、收费标准、收费依据以及投诉举报电话等，自觉接受业主监督，不得向业主收取任何未予标明和公示的费用。
谢谢！
吕梁人大之声：
许多业主都很关心小区供水、供暖等费用收取、维修养护问题。请问在《条例》中是怎么规定的？
市城市管理局局长 赵林泉：
小区供水供热费用收取、管网维修养护一直是广大市民群众关心关注的问题。2021年，国家发改委、财政部、住建部、市场监管总局、国家能源局等5部门联合印发的《关于清理规范城镇供水供电供气供暖行业收费促进行业高质量发展意见》明确规定：“任何单位代收供水供暖费时，严禁向用户加收额外费用”。此次《条例》也对上述问题进行了明确和细化。
一是明确了费用收取。《条例》第三十七条规定，供水、供热等单位，应当直接向业主或物业使用人收取相关费用，不得强制由物业服务人代为收取。物业服务人受委托代收的，不得额外加收费用。
二是明确了养护范围。《条例》第四十九条规定，供水、供热等专业运营单位，对物业服务区域内的相关管网、线路、检查井（包括井盖）等设备设施，经验收合格后，应当按照法律、法规规定和合同约定承担维修养护责任。
三是明确了法律责任。《条例》第五十四条规定，物业服务人采取停止供水、供热等方式催交物业费的，责令限期改正，给予警告，并处二千元以上一万元以下的罚款。
下一步，我们将结合《条例》的颁布实施，加强业务培训，提高工作人员的法治素养和业务能力，为用好法、履好职打牢基础。同时，还要加大执法检查力度，及时发现、查处违法行为，形成执法震慑，促进物业行业健康有序发展。
谢谢！
市委宣传部主持日常工作的副部长 张建明：
感谢各位负责同志的介绍和解答，感谢各位媒体记者的参与和支持。
今天的新闻发布会到此结束。谢谢大家！
