转自：中国银行保险报网
□夏丹
保交房工作是党中央、国务院作出的一项重大部署，既是保障民生的重要工作，也是实现房地产市场止跌回稳的有力举措，对于重塑市场主体信心、激发房地产行业潜力意义重大。今年以来，在政策护航与多方合力下，保交房工作进展迅速。
保交房的含义更丰富，要求也更高
2022年7月28日，中央政治局会议首次提出“保交楼”；2024年4月30日，中央政治局会议首次提出保交房，要求压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。相比之下，保交楼侧重于纾困资金链出现问题的房企，解决楼盘项目层面的交付问题，其目标任务为350万套住房，2023年底之前已交付300万套。保交房则更强调保障购房人合法权益，以稳民生为根本出发点，重视房屋使用功能层面的交付问题。不仅包括房屋本身质量验收合格，还需保障配套设施完善，能达到实际入住标准等，既要“建成”也要“建好”。
今年保交房工作有两个重要的时点。一个重要时点是5月17日，国务院全面部署打好保交房攻坚战，出台一揽子稳楼市政策，住房城乡建设部、自然资源部、中国人民银行、金融监管总局等四部门围绕切实做好保交房工作推出了配套措施。此后住房城乡建设部、金融监管总局多次开展保交房项目排查、保交房政策培训、保交房工作推进会议等。另一个重要时点是10月17日，住房城乡建设部、财政部、自然资源部、中国人民银行、金融监管总局等五部门围绕促进房地产市场平稳健康发展，对年内完成保交房任务作出了进一步政策安排。
畅通项目建设资金来源是推动保交房的关键
此前，保交楼资金来源主要是通过政策性银行专项借款的方式，对350万套目标给予每套10万元、合计共3500万元资金支持，并由此撬动商业银行配套融资跟进。而保交房涉及面和任务量更大，时间跨度也可能较长，需要更为系统地谋划推进，畅通保交房项目的资金来源渠道。
今年以来建立的两个机制，对做好保交房工作发挥了重要推动作用。一是政策统筹层面的国家—省—市三级专班联动机制，这是畅通上下有效传导和有力调度的工作机制。二是执行落地层面的城市房地产融资协调机制，这是政府监管部门、银行金融机构、房地产项目企业之间项目推报、反馈、管理的平台。通过政务服务和金融服务双管齐下，能更精准地对接在建已售未交付住宅项目的融资需求，更高效地沟通解决“卡点”问题，尽快推动项目符合条件并纳入“白名单”。
年末在两个机制推动下，保交房资金支持仍在增效加力。10月17日五部门发布会上，金融监管总局强调合格项目“应进尽进”、已审贷款“应贷尽贷”、资金拨付“能早尽早”，并提出年底前“白名单”项目贷款金额将翻倍。截至10月16日，“白名单”项目已审批通过贷款2.23万亿元；翻倍目标提出后推进速度明显加快，截至10月末，该金额已超3万亿元，年末两月还将再投放1万亿元。在机制呵护之下，房地产企业资金来源开始出现边际改善迹象。国家统计局数据显示，今年前10个月，房地产开发企业到位资金约8.7万亿元，同比虽仍下降19.2%，降幅已连续7个月收窄，较年内低点回升6.8个百分点。
其他各项配套措施也在助力疏通房企资金来源渠道。比如盘活存量闲置土地与收储存量商品房，用专项债券、专项借款等支持工具收回收购房企手中的土地储备和存量房，也能够增强房企的资产变现能力，改善充实现金流用于保交房。又如贷款资金拨付方式的改变，银行和房企协商一致可以提前发放全部贷款到项目公司账户，边际放松了预售资金账户管理对房企资金提用时间的限制。而在需求端，通过降低新发放和存量房贷利率、降低房贷首付比例、减免住房交易税费大幅放松了住房信贷及税收政策，各地也在加快全面放开限购的步伐、因城施策探索政策创新，都将增进房企销售回款的提升。
后续还有加力空间
一是进一步优化用好“白名单”项目机制，巩固保交房稳信心的成果。金融监管总局研究表示，目前把商品住房的房地产开发贷款项目全部纳入“白名单”的条件已经具备。范围上的扩容意味着各地需要尽快疏通堵点、规范把关，解决可能涉及的法律诉讼、资产处置等难题，促成项目达到纳入“白名单”的标准。纳入管理后，各地可结合实际创新工作机制，分类推动项目建成交付。在实质上把好督导验收关，如开展线上线下巡查考核，形式上可优化流程，如给予容缺后补办理的灵活度。
二是充分挖掘和拉动购房需求，促进房企销售回款正向循环。各城市政府已被充分赋予房地产市场调控自主权，“稳住楼市”“止跌回稳”需要更大力度地放松或取消各类限制性措施，支持居民刚性和改善性住房需求释放，促进市场供求达到潜在均衡水平。如进一步优化调整北上深限购政策、推动更多城市取消新房及土地限价要求等。
三是提升高质量住房供给，帮助房企自身“造血”功能修复。发展城市更新改造的深度，在考量城市规划和住宅去化周期的基础上，完善核心地段土地规划，调整容积率计算规则，进一步优化新房供给的地段、品质及配套功能。提供更多满足居民需求的“好房子”，优化房企资产结构，促进拿地—开工—销售进入良性循环，助力房地产企业恢复自身“造血”能力。
四是加快构建房地产发展新模式，这是推动行业行稳致远的方向。长远来看，房地产适应新型城镇化发展及市场供求关系变化，重点仍在于转变行业经营理念，构建房地产发展新模式。既涵盖完善商品房相关的基础性制度、优化供给结构，更好地满足居住需求的升级，促进房地产市场平稳健康发展；也包括构建与新供求格局相适配的房地产投融资模式、房地产金融监管机制、房地产金融服务体系等，保障房地产行业资产质量稳定，促进金融与房地产良性循环。
（作者系交通银行发展研究部资深研究员，本文仅代表个人观点，不代表任职单位意见）
