本报讯 近日，已在海口宝泰温泉花园小区住了近十年的业主符先生，被一份《购房资料审查通知书》搅得心神不宁。“开发商破产后，接管的清算组现在说我还有19.8万元购房款未支付，要求补交钱或者提供相关资料进行自证，否则就不给办理房产证。”日前，记者走访了解到，据业主们相互打听，该小区一期、二期共六百多户业主收到了清算组的通知书，每户被指未交或少交购房款金额十几万元到六七十万元不等。记者 王小武 文/图
业主反映
按揭买房，首付款按售楼部要求付给了第三方
12年后却被告知要补交首付款
符先生介绍，他在2011年9月与宝泰温泉花园开发商海南金方洋置业有限公司（以下简称金方洋公司）签订购房合同及补充协议，购买了该小区二期6号楼某房，总价款为598212元，首付款198212元（含定金），余款通过按揭的方式支付。
符先生说，由于当时开发商拖欠施工方的工程款，售楼部让他把首付款直接支付给施工方，并为他开具了金额为198212元的发票，上面加盖金方洋公司的公章，“余款400000元的发票，同样盖着金方洋公司的公章。”
符先生说，他的房子2012年交付，2014年开始装修，2015年正式入住。然而，后面因为开发商破产等原因，符先生和其他业主一样，至今没能拿到房产证。
“没想到入住近十年后，突然有自称海南金方洋置业有限公司管理人（即清算组）的工作人员找上门，说我还欠着19.8万元的首付款，要求必须在限期内提交相关证明资料进行自证或者补交首付款，否则会影响我办理房产证。”为了不影响房产证办理，符先生向清算组提交了购房合同备案记录、购房款发票等资料，“结果对方不认可我提交的首付款发票。”
符先生向记者出示了一份由海南金方洋置业有限公司管理人今年11月1日发出的《购房资料审查通知书》（以下简称《通知书》）。这份《通知书》称，查不到符先生向金方洋公司支付首付款的转账记录，因此对符先生提供的198212元发票不予认可，符先生与金方洋公司签订的购房合同“已解除”。
《通知书》称，鉴于上述“查明事实”，海南金方洋置业有限公司管理人不同意将宝泰温泉花园二期某房不动产权证办理过户到符先生名下，如果符先生在收到该通知书之日起15日内向管理人补交购房款198212元，管理人将决定继续履行符先生与开发商签订的购房合同。
《通知书》还称，符先生如对购房资格审查结果有异议，可在收到该通知书之日起15日内向管理人提出书面异议并附相关证据资料，逾期未提出异议的，则视为对管理人作出的上述审查结果没有异议。
“当时买房我手里没钱，首付款是拿我爸的银行卡刷的。时隔多年，我爸已经去世，付款的银行卡不是我的名字，如果连开发商盖章的发票都不认可，我该如何自证已经交过首付款？”符先生很无奈。
清算组要求业主提供付款自证材料
“开发商发票和收据不被认可”
近日，记者来到位于海口振发路的宝泰温泉花园小区，20余名业主闻讯纷纷反映情况。
“现在大家见面就问‘你家欠了多少’。”业主陈女士说，她被指“欠交60万元”，清算组对她提供的25万元发票及35万元收据均不予认可。
业主周先生被指“欠交25万元”。周先生介绍，他是湖北人，在宝泰温泉花园购房后并不常住，现在为了自证不得不从湖北赶到海口。“我这套房子是小户型，总价是25万元，我当时直接从包工头祝某某手里买的，因为当时开发商没钱支付工程款，就抵了70套房给祝某某。”周先生向记者出示了一张收据，上面盖有金方洋公司的公章。
业主们相互打听了解到，包括一期和二期在内，整个小区共有900来户，其中600多户收到了《购房资料审查通知书》，每户的“欠款”从十几万元到六七十万元不等。
多名业主称，由于开发商当年资金周转不灵，将不少房子抵押给包工头等第三方，很多业主都是在售楼部的授意下将首付款支付给了第三方。“如果按照清算组的说法，那我们手里的发票和收据都变成了废纸，凡是提供不了向开发商账户转账记录的业主都需要自证，自证不了就得再交一次首付款，这完全不合理。”陈女士表示，即使开发商当时的做法不合规，清算组也不应该让业主来承担这个后果，“时隔多年自证有难度，我已经放弃自证，准备与清算组对簿公堂。”
清算组回应
有发票或收据不足以证明已付款 已催缴多年，有两户业主已补交
根据业主们反映的情况，记者来到了清算组办公室采访。清算组成员叶女士出示了一份海口市中级法院于2019年作出的决定书，上面显示：2018年12月29日，该院裁定受理金方洋公司破产清算一案，经海南省高院电脑随机选定，指定××会计师事务所海南分所担任“海南金方洋置业有限公司管理人”，海南分所则指派叶女士等3人为清算组成员，负责本案强制清算工作。
针对“盖有开发商印章的发票和收据为何不予认可”的问题，叶女士表示，很多业主虽然提供了首付款发票或收据，但不一定真交了钱，“有的只交了部分，有的一分钱都没交，各种情况都可能存在。”
叶女士说，即便有些业主真的交了钱，那也是支付给第三方，而不是支付给开发商，“业主的合同是跟开发商签订的，购房款就应该打给开发商。如果打给第三方，就要拿出第三方得到开发商授权的证据，但很多业主都提供不了这样的证据。”
“审查和催缴工作是从什么时候开始的？”记者询问。“几年了。”叶女士说，经过催缴，目前已有两户业主主动补交了购房款。
针对业主提出的“凭什么让业主自证”、“为什么要按照清算组的标准来审查”、“开发商的烂摊子为何让业主买单”等问题，叶女士表示，这是清算组与法院法官及律师反复商讨和沟通才确定下来的。
律师说法
若认为业主存在欠付房款的情形
管理人可通过诉讼方式向业主主张债权
针对此事，记者咨询了海南大兴天泰律师事务所律师刘鹏。刘鹏表示，结合实践和交易习惯，业主一般负有先履行支付购房款的义务，而开发商向业主开立发票以及交付房屋等行为会在实际确认业主及时足额支付应付房款后进行。无论按照合同约定亦或常理，若开发商确认业主未妥善付款的，应催促业主付款并有权不向业主开具并交付加盖公章的增值税发票。同时，作为房屋买卖合同的一方主体，业主应当向合同相对方即开发商支付购房款，但因开发商指示第三人代收房款的，业主向第三人支付的款项性质应当认定为购房款。
其次，房屋买卖合同签订后，开发商若认为业主未足额支付购房款，按理应当催告其及时付款。
第三，业主和开发商的房屋买卖合同完成签订已有十多年，开发商早已将房屋交付给业主居住使用，同时也开具并交付了加盖开发商公章的增值税发票，足以说明开发商在当时已经能够确认业主是完成了各自支付房款义务。否则，在开发商无法证明其在十多年间一直向业主催要所谓欠付房款情形下，该笔债务可能已经超过诉讼时效的期限。
第四，在购房合同没有解除的情况下，业主若完成了自身支付购房款、缴纳房屋契税、公共管理基金等合同约定义务的，有权要求将房屋过户登记至自身名下。结合本事件看，由于涉及人数众多，数额巨大，开发商或管理人若认为业主存在欠付房款的情形，可通过诉讼的方式向业主进行主张债权。
相关进展
琼山区凤翔街道办等部门已介入此事
对于叶女士的说法，一些业主表示不能接受。11月18日，海口市琼山区凤翔街道办等部门已介入此事。在相关部门的指导下，相关业主已组建了微信群，方便大家沟通，提出意见和建议。
据悉，今年8月17日，省自然资源和规划厅、省住房和城乡建设厅等四部门联合印发《关于不动产登记历史遗留问题处理意见的通知》（以下简称《通知》），明确解决不动产登记历史遗留问题的政策和方法。其中，针对开发建设主体灭失的问题，《通知》明确，因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门申请办理；没有承继单位和上级主管部门的，经登记机关公告无异议的，可以由不动产所在地市县政府指定乡镇政府、街道办、居委会、业主委员会、业主代表等代为申请办理。
