2024年，“好房子”逐渐成为高频词汇。相关统计数据显示，今年以来，行业虽仍处调整趋势中，但以“改善为主”的新房成交趋势犹存。其中，能更好地满足一家三口改善居住需求的三居产品仍是主流，四居及其他大户型产品的成交比重也在提升。业内人士预计，改善型住房市场的热度将会持续回升且时间周期更长。
改善型需求逐步提升
今年年初以来，随着多地“认房不认贷”“下调首付比例”“贷款利率调整”等一系列宽松政策的出台，房地产行业整体呈现结构性回暖迹象。不仅北京各大售楼处的到访量提升，购房者的决策速度也较之前有明显加快，成交量亦逐步回升。
据相关调查数据显示，2024年购房需求呈企稳态势，约40%的购房者计划于今年购置住房，所占比例与去年同期基本持平。
值得一提的是，据北京市住建委最新网签数据显示，8月北京新建住宅成交5308套，环比上月增长29.7%，成为自今年2月以来的最高值。
不仅如此，受改善型项目入市带动，8月百城新房价格环比上涨0.11%，同比上涨1.76%。
显然，在当下居住需求已逐步满足的背景下，住房需求也正朝着改善型方向发展。
从诸葛数据研究中心监测到的全国重点20城数据来看，今年前8个月，行业改善型购房需求仍占据主导地位，高端改善类产品的成交数据明显好于普通住宅，且中大面积段的户型成为成交主流。
数据显示，面积段在90~120平方米的户型成交占比约为38%，稳居成交主力；120平方米以上面积段占比则几乎全线提升，且总占比创自2011年以来新高。
“从机构统计的各项数据中不难看出，刚需住房的热度目前正逐渐褪去，改善型住房需求正逐步在市场中站稳脚跟。”一位不愿具名的业内分析人士认为，从今年《政府工作报告》定调要优化房地产政策，并提出要满足居民多样化改善性住房需求的大方向来看，意味着未来大面积段的改善型产品或将具备更加充足的市场。
“综合分数”较高产品更受青睐
中建璞园PARK效果图
事实上，自2016年以来，与我国家庭结构相适应的住房需求就在发生着潜移默化的改变。
如今，各类保租房为刚需群体解决居住问题提供了更多选择，同时，不少购房者“一步到位买大户型”的想法也逐渐取代了过去“先买小，再换大”的置业理念，因此，能满足购房者对更高生活品质追求的改善型产品，便在新房市场中逐步占据了越来越重要的地位。
众所周知，改善类户型带来的不仅是生活方式的改变，更是生活品质层面的提升。据本刊观察，当下改善型购房者选择居住产品时，更加青睐集环境、配套、品质等于一体，“综合分数”较高的高端住宅。
首先，居住环境是不可忽视的重要因素之一。对改善型置业者来说，住宅的目的不仅包括居住，还包括身居其中，便能享受到优雅、舒适的生活氛围和美好、宁静的宜居生态。因此，在选择时，改善型置业者通常会考虑区域整体的成熟度、设计合理的园林景观及邻里关系的和谐程度等维度。
其次，项目周边的商业配套与交通便捷程度也尤为重要。如今，商务社交和便捷交通已经成为人群生活的重要组成部分。因此，拥有完善交通路网和丰富商业配套资源的楼盘，能更好满足改善型群体日渐增长的多元化需求。
当然，产品自身的过硬品质更是衡量改善类住房价值的重要标准。业内人士认为，成熟的高端改善类项目，除了要在前期择址、规划、施工等方面投入大量精力和资源之外，还应当具有比普通住宅产品更大价值潜力。在户型上，也应设计得更人性化、舒适化，能够满足不同改善型家庭的实际需求。
改善类项目竞争优势凸显
纵观当下市场，住宅结构正悄然进行着转型，楼市也已逐步迈入以改善型需求为主的“新纪元”。“当下改善型需求主导市场的趋势更为明显。”同策研究院研究总监宋红卫认为，当房地产行业步入新周期，顺应政策导向的改善型产品，将成为购房者的更佳选择。
拼品质、拼设计、拼配套、拼园林、拼宜居性……不难发现，近年来涌入市场的改善类项目日渐增多，竞争也日趋激烈。
近年来，低密宗地一直是新增宅地供应的少数派。自2021年集中供地以来，北京三年新增住宅供地成交164宗，其中容积率1.1及以下宗地仅有个位数，城六区满足条件的土地仅有3块。中海永定玖里作为择址于丰台区的项目之一，凭借不言自明的稀缺性，成为了主城区改善型群体的选择之一。
除此以外，能够提供更自然的生活方式，融合更多元的配套，也是改善类项目的底气之一。
据了解，今年3月，朝阳区在首届北京朝阳花园节上提出要全力推进花园城市示范区建设。为承接北京花园城市建设，深耕区域多年的中建智地以中建璞园PARK作为生动的产品实践，在北京自然环境中打造出既能承载“诗与远方”又能满足“烟火日常”的“璞园PARK丘谷花园”。不仅如此，在公园之上，中建璞园PARK还将商业街、社区体育馆、文化中心、康养中心等配套有机融合，在更大范围内展示出一种人与人、人与自然、人与内心和谐共存的可能，让改善类产品有了更加生动的演绎。
可以预见的是，随着改善型住房市场即将进入白热化的竞争阶段，具备改善型特征的住宅项目优势将会提升。“尤其是低密度、大户型、高品质的产品更具竞争力。”宋红卫表示，在竞品质时代，满足这些条件的改善类产品或将成为房企制胜市场的锐利武器。文/张鑫宇
