案 例
1998年6月，甲公司与某管委会所属的××村委会（后改为××管理处，以下简称“管理处”）协议约定共同开发综合楼，管理处提供土地，甲公司提供资金；综合楼建成后，双方按3∶2的比例分配房屋；管理处协助甲公司办理土地及房屋产权证。1999年7月，甲公司与项目施工方负责人乙签订了《商品房销售合同》，约定将综合楼119号商业房（双方补充协议约定归甲公司所有，以下简称“案涉房屋”）以5万元价格售予乙。2001年9月，乙与甲公司就案涉房屋归属产生纠纷，乙起诉至人民法院并申请财产保全，法院查封了案涉房屋并将民事裁定书、协助执行通知书、房屋平面图送达市不动产登记机构。后经调解，甲公司同意案涉房屋归乙所有，由乙办理房屋所有权登记手续，法院对此出具了2号调解书。此后，综合楼一直未办理首次登记和交付手续。村民刘某伪造了甲公司委托书、管理处授权书后，与多人签订房屋销售合同。
2002年10月，管委会拆迁办公室根据刘某提供的虚假材料向登记机构出具证明，其内容为：“刘某等人原有私房一栋，建筑面积660平方米，未办理产权登记，因国家建设需要已拆除，现同意将综合楼中588平方米商业房（包含案涉房屋）作为拆迁安置房补偿给刘某等人，请给予办理有关产权手续。”随后，刘某等人持上述证明，以及伪造的虚假材料，在登记机构办理了综合楼12套房屋产权证。其中，案涉房屋以拆迁安置补偿方式登记至刘某女儿丙名下（其为6号产权证）。2010年10月，丙与丁签订房屋买卖合同，将案涉房屋以9万元转让给丁，登记机构为丁颁发了8号产权证。
2015年，刘某等人因伪造相关文书、印章等诈骗行为被追究刑事责任。乙得知后，先后多次请求撤销6号产权证和8号产权证。法院认为，管委会未尽审查责任出具案涉房屋产权证明违法；登记机构未尽审慎审查义务办理案涉房屋6号产权证和8号产权证登记行为违法，撤销6号产权证登记行为；丁构成善意取得，不予撤销8号产权证登记行为。2018年5月，乙向登记机构提出行政赔偿，登记机构以乙因未及时办理登记、未妥善管理案涉房屋等自身过错导致案涉房屋转移登记至第三人，应主张民事侵权赔偿等为由，决定不予赔偿。乙遂向市中级人民法院（以下简称“一审法院”）提起行政赔偿诉讼，请求登记机构、管委会共同赔偿案涉房屋损失69万元。
一审法院认为，乙作为实际所有权人有权申请行政赔偿；本案登记错误与刘某提供虚假材料欺诈登记行为、管委会违法出具证明行为，以及登记机构未尽审慎审查义务登记行为均有因果关系，确定管委会承担50%赔偿责任、登记机构承担30%赔偿责任、刘某承担20%责任（该部分由登记机构承担后，可再向其追偿）；乙损失额认定应当限于直接损失，根据鉴定结果确认为16万元，随后一审法院判决：管委会赔偿乙8万元，登记机构赔偿乙8万元，登记机构对应由刘某承担部分可予以追偿；驳回乙的其他诉讼请求。乙、登记机构和管委会均提起上诉。登记机构上诉称，2号调解书不具有物权变动效力，乙应主张民事赔偿；管委会上诉称，其与登记错误无直接关系，判令承担50%赔偿责任无法律依据。二审法院审理后驳回上诉，维持原判。乙、登记机构、管委会仍不服，申请再审。
疑 惑
01
民事调解书能否引起不动产物权的直接变动？
02
如何确定登记错误赔偿过错责任与先行赔偿范围？
问题解惑
我国《民法典》第229条规定，因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第7条规定，人民法院在分割共有不动产案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书等应当认定为《民法典》第229条中所称的法律文书。根据上述法律和司法解释，改变原有物权关系的调解书显然具有产生物权变动的效力。本案中，甲公司与乙就案涉房屋归属经法院调解达成的2号调解书经双方签收后，即具有法律效力。从其内容看，明显具有不动产物权变动的内容，因此，案涉房屋所有权在2号调解书生效后即从甲公司转至乙，乙有依法取得国家赔偿的权利。登记机构和管委会关于2号调解书不产生物权变动效力、乙无权申请行政赔偿的观点，显然不成立。
《民法典》第222条、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第12条等，明确规定了当事人提供虚假材料导致登记错误的过错责任划分和登记机构先行赔偿的制度。但实践中，对于过错责任如何划分、应否明确划分、登记机构是否一律先行承担全部赔偿再追偿等并无具体规定和统一的认识，一般在诉讼中由法官结合事实认定、过错类型及程度等发挥自由裁量权。从合理角度看，对于存在其他行政部门出具错误证明等第三方过错导致登记错误的特定情形，也应当根据当事人诉请及各方责任大小，进一步明确过错分担比例及先行赔偿范围，而非笼统地确定登记机构承担全部赔偿责任后再予以追偿。
本案中，错误登记及乙损失的产生源于三个侵权行为：一是刘某提供虚假材料欺诈登记行为（刑事判决已确认），这是登记错误的起因；二是管委会作为行政机关未经调查核实直接出具不实证明（已被生效判决确认违法），该行为是错误登记的直接法定依据和重要原因；三是登记机构未尽审慎审查义务（已被生效判决确认），该行为是造成乙损失的直接原因。一审法院在分清过错责任的基础上确定了管委会、登记机构和乙按50％、30%、20%的比例承担赔偿责任，对于刘某的过错责任先由登记机构承担再予以追偿，据此，登记机构共向乙承担50%的行政赔偿责任。该判决在按过错程度具体划分赔偿责任与明确先行赔偿范围方面，具有极大的现实合理性，既明确了各方责任，也减少了不必要累诉，该判决结果得到了二审和再审法院的支持。
综上，再审法院经审查认为，刘某提供虚假材料欺诈登记、管委会未经调查核实违法出具不实证明，以及登记机构未尽审慎审查义务共同造成了乙的经济损失，乙有权取得行政赔偿；乙主张的房租、交通费等损失属于间接损失，不属于行政赔偿范围；一审法院确定登记机构和管委会各承担50%的行政赔偿责任，登记机构有权向刘某追偿其应承担部分的判决并无不当。2020年12月再审法院裁定驳回乙、登记机构和管委会的再审申请。
本案登记错误行为虽然发生在不动产统一登记前，但其处理思路值得关注。一是对于登记错误赔偿，可由第三方与登记机构共同承担；二是登记错误赔偿中既要注重过错责任划分，又要考虑先行赔偿后的追偿问题，在建立登记错误赔偿责任险制度中要充分考虑人民法院有关处理方式，并据此细化保险合同有关条款，以减少不必要纠纷。
来源：《中国不动产》2024年第8期
作者：钟京涛
作者单位：自然资源部不动产登记中心
新媒体编辑：曲冰洁
