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解读
01
8月业绩冷清延续，门槛值再降
8月，作为传统的销售淡季，市场依旧中规中矩的延续着冷清态势，企业业绩继续萎靡不振。从门槛值看，各个梯队房企门槛值延续降势。TOP10房企门槛值为651亿元，同比-43%，降幅与7月持平，TOP30/50房企门槛值分别为177/103亿元，同比降幅分别为49%/43%，较7月分别缩小4/3个百分点，TOP100房企门槛值为38亿元。
图表：2017.8-2024.8各梯队房企门槛值走势（亿元）
资料来源：亿翰智库
02
向高处寻求避险，“地王”项目重出江湖
从行业进入阵痛以来，整个市场的行情一直处于萎靡之态，业绩一降再降，全国商品房销售额一度从2021年近18万亿的高位跌到了2023年11万亿的量级，然而即使到了2024年，新房市场的跌势仍未止住，全行业都感压力深重。
根据国家统计局公布数据，2024年1-7月份，新建商品房销售面积5.4亿平米，同比下降18.6%，其中住宅销售面积下降21.1%。新建商品房销售额5.33万亿，下降24.3%，其中住宅销售额下降25.9%。库存继续积累，至2024年7月末，商品房待售面积7.39亿平米，同比增长14.5%。其中，住宅待售面积增长22.5%，达到了历史新高。
一
四大要素支撑，中高端市场走出独立的行情，红盘频现
而在整体市场冷清的环境下，我们也观察到，中高端的市场走出了独立行情，表现坚挺，多地接连出现日光盘、网红盘或热销盘，也出现了一些创纪录的楼盘。3月29日，中海地产位于上海的顺昌玖里项目开盘即罄，创下196.5亿的销售业绩，一度刷新全国单盘销售记录。6月28日，深圳中海深湾玖序开盘，当日销售额100.2亿（最高售价超18万/㎡），同一天，28日上海中海领邸玖序开盘，当日销售66亿（售价约14万/㎡）；6月29日，北京中海京华玖序开盘，当日销售62亿（售价超过17万/㎡），上半年，中海在京沪深三城的“玖”系豪宅产品一举拿下近500亿的销售业绩，中海也稳稳的站在了行业第二的位置上。
无独有偶，融创中国于上海黄埔滨江的豪宅项目—壹号院二期，同样是两开两罄，共计收金近157亿元。4月，首批推出214套房屋，包括250-380平方米的顶豪户型，约533平方米摘星户型，均价16.8万/平米，认筹比超过170%，收获99.97亿业绩；8月，二批次同样是开盘售罄，成交额56.74亿，去化率100％，认筹率183%。
8月25日，由中信、新湖中宝、融创中国联合打造的上海黄埔“锦园”项目开盘，当日推出33套房源全部售罄，成交金额18.27亿元。同样在8月，越秀·苏河·和樾府也是取得了首次开盘即售罄的销售佳绩，销售金额达17.35亿。
而在浙江的一个县级市—义乌，也同样迎来了豪宅产品的热销，最突出的莫过于绿城中国的“凤起潮鸣”项目。2024年，绿城首个超2万全维示范区“义乌凤起潮鸣”正式开放；5月，凤起潮鸣合院项目首开2小时售罄，中签率仅27%，收金20亿；6月28日，凤起潮鸣环幕空中云邸首开热销9成约9亿；6月29日，现代东方合院二开再罄，两天劲销超15亿，“凤起潮鸣”项目合计销售额超35亿元，有效支撑了企业的业绩稳固，也正由于绿城的稳健风格和产品力，在信心缺失的当下，绿城更易赢得多方的信任，也能获得消费者的信赖。
为何整体市场冷清，刚需盘少有人问津，而高端盘或者说豪宅盘却独得消费者青睐，核心原因或在于宏观经济承压的当下，无论是楼市、股市、投资都表现疲软，居民的安全感不足，所以从内心深处有热烈的避险情绪和需求，而位于核心位置的豪宅满足了这一要求，通过投资转移，实现风险避规。
具体来说，可总结为以下四点：
其一、好价格。豪宅一般有好价格，这个价格好在哪？有价差，与周边的二手房存在价格倒挂，倘若卖二手房也能不赔，所以一点都不耽误同一个项目，一边维权，一边热销，深圳就有一个鲜明的例子—HDY项目，一期在维权，二期照样火爆销售，本质原因是项目所在的区域内，豪宅价格极其坚挺；
其二、好位置。豪宅一般所在的区位也很有优势，或在城市的核心区，或是核心区内的稀缺产品，又或是潜力板块，是未来发展的重点，核心区位就决定了产品的基调；
其三、好配套。成熟的配套是豪宅的标配，像教育、医疗、商业、娱乐休闲等等，这些赋予项目更高的价值；
其四、好产品。这里主要是产品本身的质量和品质，比如建造工艺，科技、绿色、智能、安全等要素赋能，高品质的服务体系支撑等等，这些都是满足购房者“住”这一需求要素，也正是“好房子”所必备的质素。
二
土地市场的即时反馈，地王项目再现
反馈到土地端，核心资源受到了开发商的青睐，上演火热的争抢行情。特别是土拍限价取消后，高溢价地块，甚至是“地王”项目多次出现了。杭州、上海更是企业投资的热土。6月29日，杭州核心区两宗宅地出让，拱墅区申花庆隆单元地块由滨江以12.4887亿元竞得，楼面价41716元/㎡，溢价率22.57%；滨江区西兴单元地块由绿城以总价15.81亿元竞得，楼面价40105元/㎡，溢价率33.87%。8月7日，绿城中国以48亿元斩获上海徐汇地块，楼板价13.1万元/平米，刷新了全国宅地楼板价纪录，成为全国宅地楼板价新地王。
8月中旬，杭州2024年第七批住宅用地出让，两宗地块均火热成交，上城区地块位于城东新城单元，经过43轮竞价，由滨江集团拿下，成交价为23.37亿元，溢价率22.6%；临平地块位于杭州数字商贸城单元，经过46轮竞价，最终由绿城中国以6.05亿价格获得，溢价率高达59.2%。8月20日，杭州钱塘区江海之城单元QT080305-172地块出让，经过25轮竞价，最终花落信创房产集团，总价5.99亿元，楼面价14383元/㎡，溢价率高达25.05%。
图表：2季度部分高溢价成交地块（亿元）
资料来源：亿翰智库
新房市场与土地市场之间存在正向反馈的链条，新房市场的走势和开发商的预期决定了企业拿地的行为，购房者与开发商之间的行为遵循趋同的逻辑，避险的情绪决定了企业倾向于选择安全线较高的投资标的，向更高确定性的方向靠近，竞争的白热化程度加深。可以料想，未来一段时间内，争夺高端产品市场站位将是竞争焦点，卷产品将是企业必然的战略取向，中海的“玖”系，融创的“壹号院”、金茂的“府”、绿城的“凤起系和庐系”、越秀“和樾府”、卓越集团的“奕”系、龙湖的“御境湖”……一场高端产品的火热碰撞将吸引全行业的目光，在服务消费者方面，没有什么比做好产品更实在、更有效。正向的竞争于行业长远发展有利，竞争不可怕，可怕的是内耗，牺牲了产品品质，企业不会走的远，行业也很难良性发展，更别再谈走向高质量发展新台阶。
03
新模式的四个要点和实施推进的六大举措
新模式已多次在国家重大会议上被提及，目前已是重要的战略行动。关于新模式，全行业都有自己的思考和设想，新模式是何种模样，各人也有自己的答案和期待。
一
构建新模式的四个要点
8月23日，国新办举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会—住房和城乡建设部专场，请住建部各位领导分享情况、交流问题。会上，住建部部长倪虹给出了新模式的四个要点概括：
一是，在理念上，深刻领会“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，建设适应人民群众新期待的好房子。“房住不炒”一直都是调控的底线，核心的逻辑是让房屋回归居住属性，以人为本，服务好人这一主体最根本的住房需求，实现从“有的住”到“住得好”的转变和跨越。
二是，在体系上，以政府为主满足刚性住房需求，以市场为主满足多样化改善性住房需求。这对应着“市场与保障”的双轨制建立，保障房的建设与供给要更多的以政府为主导，市场的部分还是需要开发商发挥主观能动性，满足居民多样化改善性的住房需求。
三是，在制度上，改革完善房地产开发、交易和使用制度，为房地产转型发展夯实制度基础。新模式对应着新的变化、调整，以新的模式解决新的问题，以改革去塑造新的体制机制，以机制解决问题，靠制度的力量引导行业走向新的发展里程碑。
四是，在要素配置上，建立“人、房、地、钱”要素联动新机制。这是的一种更具体的举措，要让不同的要素服务于行业的高质量发展，以人为本推动各个要素的优化配置，让房、钱、地的流动都以人的流动为核心，满足人的需求。
二
新模式构建的六大举措
至于如何构建新模式，具体的举措有哪些，住建部副部长董建国也给出了具体的落实方案：
其一、完善住房供应体系，重点是增加保障性住房建设和供给。当前有一个清晰的路径来推进保障房的供给，那就是政府收储，多地也有实践，但也正如我们一直所强调的，政府收储能解决去库存的问题，有助于更快构建保障体系，但面临资金、价格等多种约束。
其二、部署各地以编制实施住房发展规划和年度住房发展计划为抓手，建立“人、房、地、钱”要素联动机制。
其三、有力有序推进现房销售，指导地方选择新的房地产开发项目，在土地出让时就约定实行现房销售，结合实践制定配套政策。现房销售对于改善居民对房屋交付的预期有大作用，现房销售是对预售制度的良好补充和替代，但对于预售制度的留存，行业仍有分歧。我们认为当前仍不具备全面取消预售制度的条件，当务之急是要解决“保交房”的问题，同步去对预售制度进行改革，强化管理，让预售制度更好的为行业所用，更好的服务行业的高质量发展。至于现房销售，既然都是为了服务行业的高质量发展，也要有质、有效的推动现房销售制度的试点落地，更好的满足居民合理住房需求的实现也是必然趋势，让预售制度与现房销售两种制度形成合力。
其四、建立城市房地产融资协调机制，推出项目“白名单”制度，以城市为单元、以项目为对象，给予合规项目融资支持，推动房地产开发企业融资从依赖主体信用向基于项目情况转变。“白名单”制度的建立为解决“保交房”问题提供了切实可行的路径，也是政策维稳的重要组成部分，但其实真正在落地方面，也是面临了诸多阻碍，市场化、法治化原则下就决定了该制度作用的发挥取决于金融机构的主观意愿，最后落地效果如何还有很多不确定性。
其五，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海等22个城市（上海、北京、广州、深圳、杭州、南京、苏州、成都、重庆、武汉、天津、青岛、长沙、郑州、西安、沈阳合肥、福州、厦门、济南宁波、无锡）正在试点。根据副部长所言，房屋养老金，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已有，试点的重点是政府把公共账户建立起来。制度的设想和推行的初衷是要利于购房人群，但有一个核心的原则是不能额外增加业主负担，不能让业主再多出钱，这一点不用过多解释，业主也很难再有意愿来支付额外费用。而根据部长所述，该制度的建立是长效机制的一部分，是要将公共账户建立起来，并将个人账户（个人业主已付费完成）与公共账户拉通，不需要业主再额外支付费用，公共账户由政府负责建立，由试点城市看，地方政府可以通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集，不需要业主再额外支付费用，房屋养老金更不是房产税的另一变种，可以想象这是一项较为长期的工作，有难度，需要时间来完成。
其六，建设绿色、低碳、智能、安全的“好房子”，在立标准、抓样板上已经做了一些工作，下一步还要在建体系、优服务上下功夫。“好房子”是行业高质量发展的重要组成部分，也是满足人们美好生活居住体验的核心举措，是完成新旧产品迭代升级的必然路径，“好房子”的竞争才刚开始。
