“成功将我的房贷利率降下来了，能省一大笔钱！”在房贷利率持续调降背景下，社交平台上有网友表示，自己的存量房贷利率也由4.25%降至3.45%，引发热议。
来源：社交平台
后续情况，网友称：2022年在湖南以4.25%的首套房商贷利率购房。随后，LPR下调，2024年房贷利率跟着降到4%。今年4月，又向银行提交了商转公组合贷的申请，最近成功将房贷利率降到3.45%。
对此，记者多方调研得知，目前所谓的“存量房贷利率下调”，其实是购房者申请了顺位抵押方式的“商转公”贷款业务，即购房者无需结清原商业贷款的情况下，将商业银行个人住房按揭贷款转为个人住房公积金贷款。
目前，郑州、张家口、湖南、河北等地区支持该政策。
“我行目前公积金贷款利率是2.85%，每天都有客户来预约办理‘商转公’业务。部分客户公积金基数缴得比较高，公积金贷款额度可以全部覆盖要还的房贷，就可以把商贷都转成公积金贷款，享受低利率。”某股份行贷款经理小蒋告诉记者。
Q
顺位抵押“商转公”是什么？
A
“商转公”贷款业务是指住房公积金缴存职工，将本人已办理且尚未结清的商业性住房贷款，经住房公积金管理中心与原商业贷款银行同意后，转为个人住房公积金贷款。
一般具有两种方式：先还后贷和顺位抵押
先还后贷方式：缴存职工在“商转公”贷款审核通过后，需自筹资金先行结清原商业贷款。该方式流程简单、手续方便、业务周期短。该方式相较于顺位抵押方式，需先自筹资金。
顺位抵押方式：缴存职工在未结清原商业贷款，且抵押权人仍为原商业银行的情况下，办理顺位抵押登记，住房公积金贷款结清原商业贷款。该方式缴存职工无需自筹全部资金结清原商业贷款，可最大限度减少职工筹集资金压力、降低置换成本。相较于先还后贷方式，环节相对较多、业务周期相对较长。
Q
申请条件有哪些？
A
以长沙市为例，申请顺位抵押方式办理商转公贷款的职工，除符合现行公积金贷款政策规定的条件外，还需符合：
原住房贷款商业银行（以下简称原商业银行）与当地住房公积金管理中心已签订《商业银行住房贷款转公积金贷款(顺位抵押)业务合作协议》，并出具《湖南省直单位住房公积金管理中心商业住房贷款转住房公积金贷款同意书》；
原商业贷款设定抵押的住房在长沙市行政区域范围内，已办理《房屋所有权证》或《不动产权证书》；
除原商业银行设立的抵押权以外，本套住房无其他抵押、查封、保全、设定居住权等权利受限的情形，能办妥第二顺位抵押登记手续；
职工同意自筹资金偿还原商业贷款剩余本息超出公积金贷款（或组合贷款）金额的差额部分，并按要求结清原商业贷款，积极配合办理相关抵押权登记和注销手续。
Q
办理流程大概有哪些？
A
购房者向银行申请提前还贷；
当地住房公积金中心受理和审批；
各方签订合同；
银行授权职工办妥顺位抵押登记；
住房公积金中心放款至商业银行；
职工办理贷款结清和撤押。
如商业贷款剩余本息超出住房公积金贷款（含组合贷）金额的，职工应自筹资金偿还差额部分，并在面签时一并提交还贷流水。
Q
其他注意事项有什么？
A
以郑州为例，选择公积金直还方式（顺位抵押）“商转公”，借款申请人应当于公积金贷款到账后3个工作日内，配合银行结清原商业贷款，未按时结清时，商业贷款银行应当于资金到账后5个工作日内退还资金，因此产生的利息由借款申请人承担。公积金中心收到退款后，配合借款申请人结清公积金贷款，出具解除顺位抵押申请材料。
