转自：中国经营网
本报记者 吴静 卢志坤 北京报道
从去年以来，住房租赁市场租金水平出现下行趋势，北上广深以及杭州、成都等核心一二线城市租金均出现不同程度的下跌。
《中国经营报》记者了解到，今年毕业季，租赁市场活跃度提升现象并未出现，由于重点城市租赁房源供应仍在放量，租金水平整体保持稳定。
毕业季热度未至
近日，根据市场机构克而瑞长租最新公布的住房租赁市场监测情况，7月份，55城租赁市场供应平稳，价格有小幅波动。其中，个人租赁房源呈现量价齐跌态势，房源供应量环比下降7.13%，同比上涨3.15%，7月份租金环比下降0.33%，同比下降0.8%。
从不同城市表现来看，受毕业生租房需求上升拉动，7月部分重点城市租金呈现上涨趋势，北京、广州、深圳较明显。北京因高校众多，毕业生租房需求增加明显，租金同环比均呈现上涨态势；广州因贸易、制造业、餐饮业相对发达，吸引大量青年就业，市场需求与供应较为稳定，租金环比涨幅较大；深圳因人才引进政策和相对大量的人才需求，吸引大量青年人前往就业。
不过，从租赁市场整体活跃度来看，今年毕业季效应在显著减退。克而瑞长租一位分析师指出，一方面，重点城市长租房规模继续增长，租赁房源量较去年同期显著增加，市场竞争持续加剧，导致租金趋于平稳，相对往年租金走势持续较弱；另一方面，受经济下行和消费环境变化的持续影响，消费者倾向于选择性价比更高的房源，消费行为模式的转变，使得租金上涨趋势得到抑制，市场整体租金相对稳定。
根据克而瑞长租的统计，7月重点8城集中式公寓房源总规模超108万间，上海集中式公寓规模超31万间，北京、上海、深圳、南京、杭州集中式规模继续增长。
据ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然介绍，ICCRA长期监测超过60余个集中式租赁住房品牌在16个热点城市的运营情况，面对供给持续增加、竞争日益激烈的局面，住房租赁企业普遍采取“以价换量”的经营策略，小幅下调租金水平以保证出租率稳定。截至今年7月，统计范围内机构化管理项目平均月租金2688.1元，环比下降约3%；出租率为92.2%，较上月微增。
租购选择出现新变化
值得注意的是，近两年，随着房地产市场的深度调整，“买房比租房好”的观念正在发生变化。
中指研究院研究副总监徐跃进指出，近年来越来越多的人选择租房。在这背后，一方面是因为近几年租赁市场发展愈加完善，租房者权益得到更多保障，同时租赁产品供应增加、品质提升、类型丰富，能够更好满足居住需求。另一方面，租金和房价的走势变化，也让大家的租购选择出现了新的改变。
他进一步解释称，以前房价快速上涨时，大家会恐慌性购房，而且在房价快速上涨预期下，买房时并不关注租金房价比指标。而现在，房价快速上涨的预期已经转变，大家在租购选择时，开始关注租金回报率，恐慌性购房减少，从而停留在租房市场的时间加长。
据了解，自2023年以来，受重点城市房价持续下跌影响，租金房价比整体呈上升态势。根据中指研究院监测数据显示，今年7月份，50城租金房价比平均为2.10%，较2022年年底提升0.12个百分点。
不过，徐跃进指出，与房贷利率相比（部分城市降至3%左右）仍有差距，接近10年/30年期国债收益率2.3%/2.5%。租金房价比在一定程度上反映了买房出租的租金回报率，长期以来，我国租金回报率水平都相对较低。比如，深圳、北京、天津、南京等核心一二线城市租金房价比在1.5%左右。而从国际范围来看，伦敦、柏林、新加坡、纽约等世界主要城市的租金房价比均高于3%。
日前，中国人民银行发布的《2024年第二季度中国货币政策执行报告》中提出，随着经济的逐步恢复，长期看租金仍有望稳步上涨，而租售比有望提升至3%以上，将高于多数资产回报率。
租购并举已成为房地产发展的重要方向。徐跃进认为，从政府的角度来看，政策需要更加重视支持租赁市场的发展，尤其是要推进租购同权，优化租赁市场环境，逐步转变居民“重售轻租”的住房观念。从房企的角度来看，租赁市场将是一个重要的赛道，要抓住住房租赁业务的发展机遇。
（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：颜京宁）
