行业近况
本周（2024年8月5日至8月9日）中证REITs全收益指数上涨2.71%，价格指数均上涨2.52%。C-REITs市场总市值收于1183亿元，环比上升2.72%。
评论
40只上市REITs中39只本周收涨，产权REITs连续第4周跑赢经营权REITs。本周产权REITs流通市值加权总回报为+4.02%，博时蛇口产园REIT、中金湖北科投光谷REIT分别上涨7.86%、7.32%，产业园、消费、仓储板块均有项目涨超5%，仅嘉实京东仓储REIT下跌1.14%；经营权REITs流通市值加权总回报为+1.80%，中信建投明阳智能新能源REIT领涨5.77%。板块层面，各板块总回报指数涨跌幅分别为+4.77%（产业园）、+4.76%（消费）、+3.93%（仓储物流）、+2.15%（环保）、+1.91%（高速公路）、+1.75%（保租房）、+1.49%（能源）。中证REITs全收益指数近11个交易日中10个交易日收涨，我们认为主要是由于近期无风险利率打开下行空间、“资产荒”延续对REITs估值的支撑，以及二季报部分REITs业绩企稳回升利好市场情绪。
估值方面，我们测算产权REITs市值加权年化可供分派率为4.62%，与中证红利指数股息率5.13%的息差仅为-51bps，主要由于中证红利指数近期走低、股息率（TTM）走高。经营权REITs市值加权中债IRR为6.52%，与中债十年期国债到期收益率2.20%的利差为432bps。
分板块和阶段来看（图表1），本轮行情首先由基本面稳定性预期相对占优的保租房和环保板块引领，在7月18日首批二季报发布日至8月7日（中证REITs全收益指数九连阳的最后一日）期间则是产业园、消费、仓储物流板块涨幅相对较大，或代表资金在保租房REITs分派率压缩至较低水平后开始流入其他板块相对高分派率的项目。8月8日至9日回调幅度最大的3个板块也是前期累计涨幅最大的三个板块，我们认为止盈成分较大，后续若长端利率短期波动收敛、回调后分派率相对价值回升，或可为市场提供更好的投资机会，届时板块和项目间的相对分化或仍旧依循基本面确定性差异。
后续关注：长端利率波动情况；新发和扩募推进情况。
利率波动超预期；市场情绪波动超预期；新发与扩募进度慢于预期。
C-REITs一周市场回顾
图表1：二季报前后各板块REITs总回报指数表现
注：数据截至2024年8月9日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表2：8月5日至8月9日C-REITs市场情况
注：1）2024年年度管理人预期可供分派率基于各REITs招募书中的管理人预测2024年度可供分配金额计算；24H1实际可供分派率（年化）基于各REITs2024年二季报披露的本年累计可供分配金额（易方达深高速REIT剔除首次分红中的现金增补部分）计算，按实际运营天数年化；年化可供分派率（近4个季度实际或管理人2024年预期）的计算中，有历史季报的REITs基于各REITs23Q3至24Q2累计可供分配金额（中金山东高速REIT剔除首次分红中的现金增补部分）计算，没有历史季报的REITs按招募书中的管理人预测2024年度可供分配金额计算，均按实际运营天数年化；C-REITs全市场、产权类REITs及经营权类REITs分派率采用总市值加权法计算；2）未发布2023年年报的REITs采用拟募集金额测算NAV，已发布2023年年报的产权REITs项目的NAV测算方式为（期末基金净资产+资产评估公允价值-投资性房地产-等同于发行溢价部分的商誉（如有））/发行份额，除华泰江苏交控REIT以其2023年年报披露的期末基金份额公允价值参考净值计算外，已发布2023年年报的经营权REITs项目的NAV均以账面净资产价值计算；3）C-REITs全市场、产权REITs、经营权REITs及各板块REITs收益率为模拟流通市值加权总回报指数的收益率，单个REIT的收益率则基于前复权价格计算；4）数据截至2024年8月9日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表3：C-REITs市场走势
注：1）为方便对比，我们对中证REITs价格指数及全收益指数进行了起始日期标准化处理；2）数据截至2024年8月9日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表4：各板块REITs总回报走势
注：数据截至2024年8月9日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表5：C-REITs与股债指数走势对比
注：1）为方便对比，对各指数进行起始日期标准化调整，均以2024年8月2日收盘价作为基准100；2）数据截至2024年8月9日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表6：C-REITs与股市换手率对比
注：1）数据截至2024年8月9日；2）基于自由流通份额计算。
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表7：C-REITs日度成交情况
注：1）数据截至2024年8月9日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表8：各资产类型REITs现金分派率对比
注：1）数据截至2024年8月9日；2）按市值加权；3）已上市的两单环保REITs无管理人2024年可供分配金额预测值，故没有2024年年度管理人预期可供分派率
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表9：C-REITs P/NAV情况
注：1）数据截至2024年8月9日；2）按市值加权
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表10：C-REITs市值变化情况（8月9日相对8月2日）
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表11：近期部分潜在REITs项目动态跟踪
注：以上动态来源于https://reits.szse.cn/projectdynamic/detail/index.html?id=5000031；https://reits.szse.cn/projectdynamic/detail/index.html?id=5000036
资料来源：深圳证券交易所，中金公司研究部
图表12：近期部分REITs相关政策与动态
注：以上动态来源于https://www.gov.cn/zhengce/202408/content_6967663.htm；https://www.ndrc.gov.cn/xxgk/zcfb/tz/202408/t20240806_1392254.html；http://qzftz.gxzf.gov.cn/zwgk/fdzygknr/czxx/jsbg/t18796064.shtml。
资料来源：国务院，国家发改委，中国（广西）自由贸易试验区钦州港片区财政金融局，中金公司研究部
图表13：产业园REITs日度涨跌幅
注：1）数据截至2024年7月19日；2）采用前复权收盘价
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表14：仓储物流REITs日度涨跌幅
注：1）数据截至2024年7月19日；2）采用前复权收盘价资料来源：Wind，中金公司研究部
图表15：环保和能源REITs日度涨跌幅
注：1）数据截至2024年7月19日；2）采用前复权收盘价资料来源：Wind，中金公司研究部
图表16：高速公路REITs日度涨跌幅
注：1）数据截至2024年7月19日；2）采用前复权收盘价资料来源：Wind，中金公司研究部
图表17：保障性租赁住房REITs日度涨跌幅
注：1）数据截至2024年7月19日；2）采用前复权收盘价资料来源：Wind，中金公司研究部
图表18：消费基础设施REITs日度涨跌幅
注：1）数据截至2024年7月19日；2）采用前复权收盘价资料来源：Wind，中金公司研究部
本文摘自：2024年8月12日已经发布的《公募REITs周报（8.5-8.9）：指数完成九连阳，关注利率与基本面支撑》
张星星 分析员 SAC执证编号：S0080524020008
裴佳敏 分析员 SAC执证编号：S0080523050004 SFC CE Ref：BRY581
谭钦元 分析员 SAC执证编号：S0080524020010
孙元祺 分析员 SAC执证编号：S0080521050008 SFC CE Ref：BOW951
顾袁璠 分析员 SAC执证编号：S0080523080008
张文杰 分析员 SAC执证编号：S0080520120003 SFC CE Ref：BRC259
张宇 分析员 SAC执证编号：S0080512070004 SFC CE Ref：AZB713
杨 鑫 分析员 SAC执证编号：S0080511080003 SFC CE Ref: APY553 CFA
陈健恒 分析员 SAC执证编号：S0080511030011 SFC CE Ref: BBM220
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