文｜陈聪 张全国 刘河维 王天瑜 朱翀佚
联系人：李俊波
展望即将到来的物业服务行业公司中报，我们认为以下几个特点最值得关注。首先，行业体现出了充分的类公用事业属性，头部公司体现了可以信赖的外拓能力，基础服务收入稳健增长；其次，行业通过并不复杂的科技应用，不断提升效率，头部公司效率的提升足够基本抵消历史包袱和非业主增值服务快速下滑的影响，盈利能力基本稳定（但结构上可能存在差异）；再次，根据增值服务的盈利能力不同，企业开始主动调整社区增值服务版图，大量退出不赚钱的业务和不赚钱的项目；最后，企业和开发公司的关系仍然拖累企业成长，股息率提升不仅是为了提升投资者回报，更是为了证明资金运用独立性。
▍预计行业收入稳步增长，但增速放缓。
总体而言，2024年物业服务合同外拓难度可能提升，企业普遍面临非居业主外包预算下降、新房交付放缓、存量房品质物业服务需求下降的挑战，头部物业服务企业可能通过主动控制外拓规模的方式来确保外拓合约利润率及现金流质量，但考虑到物业服务行业依然是蓝海市场，我们预计头部物业服务企业2024年上半年及全年外拓合同金额不会低于去年同期，并带动基础物业服务收入在2024年上半年及全年实现双位数的增长。此外，企业可能进一步收缩部分低毛利的业主增值服务，而非业主增值服务亦会收到房地产开发周期影响下行。平均而言，我们预计头部物业服务企业2024年上半年望实现约11%的收入增长，2024年全年实现约12%的收入增长。
▍预计基础服务盈利能力小幅提升，部分亏损增值服务退出，但非业主增值服务和减值可能拖累盈利能力，多因素综合作用，预计重点公司利润率保持稳定。
我们预计，2024年物业费保持基本稳定，成本上涨压力不大，人员效率可能进一步改善，基础物业服务毛利率可能有所上升。此外，一些亏损的社区增值服务业务出清、销管费率趋于下降，也有利于巩固企业利润率。但非业主增值服务利润明显下降，收并购及关联方欠款带来的减值等问题，又可能拖累板块盈利能力。这些因素综合起来看，我们预计头部物业服务企业整体利润率保持稳定，2024年上半年及全年毛利率19.2%/18.2%（2023年同期：19.2%/18.1%）。当然，我们相信不同企业的盈利能力可能分化明显（收入增速分化相对不明显）。
▍预计和开发企业的资金往来仍将是市场关注的重点。
伴随着开发行业陷入困境，开发企业成为了物业服务公司账面资金的占用者，以及非业主增值服务的主要服务客户，而该项业务缺乏吸引力且盈利能力日渐下行（甚至从收付实现角度可能入不敷出）。总体而言，我们并不认为开发企业的过多占用物业服务企业资金的问题能够完全得到解决，因为开发企业的资金仍然相对偏紧，且开发企业仍然是绝大多数大物业服务公司的控股股东，但物业服务行业会努力争取独立性，稳步提升分红派息水平以提升股东回报并降低资金占用风险。
▍风险因素：
业主支付意愿下降，收缴率下降的风险；应收款产生坏账的风险；企业不能保证资金独立性的风险。
▍投资策略：
综合而言，我们认为行业龙头公司可以在2024年中期和全年平均实现双位数附近的业绩增速，头部公司的股息率普遍达到5%上下，且未来盈利仍有稳步增长机会。我们看好物业服务板块。
本文节选自中信证券研究部已于2024年8月7日发布的《物业服务行业2024年中报前瞻—业绩增长放缓，企业降本提效》报告，具体分析内容（包括相关风险提示等）请详见报告。若因对报告的摘编而产生歧义，应以报告发布当日的完整内容为准。
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