转自：中国商报
中国商报（陈瑜瑾 记者 钟瑜 颜祥子）湖里老工业区，一片展现厦门经济特区壮丽气象的热土。一支如椽巨笔正在这张卷轴上描绘蓝图、渲染“新绿”……“沉睡”数年的安联厂房里，未来全球首个钙钛矿全产业链正蓄势而起。这象征着全球领先水平的光伏项目入驻老工业区，打响了湖里区“工业回归都市”的第一枪。
“工业回归都市”将是湖里区未来发展的关键词。其背后的考量，是根植于厦门经济特区发祥地的使命担当，是城市更新迈入新阶段的改革破题，是顺应新一轮科技革命和产业变革、拓展经济发展增量的攀登探索。落实到实践中，工业回归——将外迁的制造业重新“装入”人口密集、寸土寸金的城市中心城区，势必面临空间供给难题。
那么，湖里区如何向土地存量要经济增量？一轮由市至区的低效用地再开发轰轰烈烈地展开。自去年9月厦门市入选全国首批低效用地再开发试点以来，为落实党中央、国务院关于实施全面节约战略等决策部署，在《厦门市低效用地再开发试点工作方案》出台的契机下，湖里区在全市率先全面启动以湖里老工业区为主的全区低效用地再开发工作，经过多轮严密调研论证，于近日推出《湖里区低效工业用地再开发方案》（以下简称方案）。如今，方案已成为解答工业回归的战略指南，唤醒低效用地、铸强工业支柱的行动罗盘。
湖里新质智造产业园效果图。 （图片由湖里头条提供）
厦门天地智慧交通产业园，湖里区低效用地再开发领导小组办公室所在地。（图片由湖里区低效用地再开发工作领导小组办公室提供）
桑若项目效果图。（图片由桑若光伏公司提供）
俯瞰湖里区西部。（中国商报记者 颜祥子/摄）
回归：
“两高两化”的必然选择
工业为何回归？这是湖里区基于发展历程、先进经验、全球趋势等多方面分析研判与反复论证而定下的目标。
回望湖里区的发展历程，回归工业是湖里的城区基因以及结合自身发展战略的理性考量。
多年来，湖里区始终紧扣发展、转型破题求解。从40多年前以工业兴区、实业强区为发展方向，“筑巢引凤”吸引众多外资企业落户，形成早期厦门经济特区重要的工业集聚区；到20多年前在“跨岛发展”战略下将传统制造业迁于岛外，近10年来通过“优二进三、腾巢换凤”实现二、三产业结构调整，老工业区厂房改造逐步培育起文化创意、研发设计、电子元器件等业态。
近年来，随着城市能级提升，老工业区工业空心化、土地产出效益低、产业发展层次偏低等问题，相继掣肘湖里区高素质高颜值现代化国际化建设。当前湖里区重新探索产业转型升级和动能结构转换，聚焦发展都市工业，增强科技创新引领和实体经济发展，是激发工业基因、重振厦门经济特区发祥地辉煌的集中体现。
纵观国内城市更新的先进经验，以回归工业推进产业能级提升、城市形态更新，是统筹协调城市化与工业化的明智之举。
无论是深圳南山、广州海珠等地区，还是上海、苏州等城市，工业回城、城市“强心”都是这些地方的共同选择。如深圳南山坚持“科技创新+总部经济”双轮驱动，广州海珠以“链长制”为抓手创设“都市工业产业分链”，其中，“研发+高端智造”均为中心城区选择工业回城的主要业态。这些“起步早、转型快”城区的有益探索为湖里区带来了先进经验。湖里老工业区具备再造制造业新优势的潜力，瞄准产业链价值链中高端环节，推动湖里老工业区产业转型升级，是城市更新的顺势之策。
站在全球经济发展视角下，回归工业是基于全球制造业变革趋势和竞争格局的综合研判。
眼下，全球制造业呈现从传统制造业向智能制造转型的趋势，制造业与服务业加速融合发展，涌现出服务型制造、研发型制造等新兴业态，这些业态可以利用复合空间高效产出，适合在中心城区布局。新型工业化与新质生产力成为我国在新一轮产业变革中脱颖而出的重要支撑。在激烈竞争中，湖里区增强核心技术研发力量，加快推动关键核心技术突破和应用，提高制造业整体实力是闯关夺隘的必由之路。
“工业回归”被确定为湖里区谋划产业转型的主导方向。湖里区清醒地认识到，“这不是传统制造业的简单回归，而是新一轮科技革命和产业变革下顺应全球以数字化引领制造业高端化、绿色化和服务化发展趋势的回归”。
这种回归是充分发挥中心城区创新资源要素集聚优势，锚定研发型制造、服务型制造，引导加强与周边、岛外产业功能区协同联动和错位发展的回归，也是践行厦门经济特区发祥地的初心使命，再创改革开放制度创新优势，重新认识发展阶段和协调工业化城市化进程的回归。未来，湖里区以全市“4+4+6”现代化产业体系为指导，引导电子信息、机械装备、科技服务业以及文旅创意四大类产业体系回归都市，并支持现有存量优势产业的智改数转，提升产业能级。
唤醒：
“沉睡”地块提升“亩产”
工业何以回归？湖里区唤醒低效用地，以高质量土地供给承载高端制造业回归。
湖里区凭借着敢闯敢试的厦门经济特区发祥地精神，在全市没有成熟案例和路径借鉴的情况下，努力在推进低效工业用地再开发中闯出新路子，在突破高端制造业的土地供给难题，推进产业转型升级中实现新突破。
于转型发展中悄然“褪色”的安联厂房，被联发集团收购后，如火如荼地改造建设着，一颗光伏“新星”正在这里闪耀。位于钙钛矿光伏领域全球第一梯队的桑若（厦门）光伏产业有限公司（以下简称桑若光伏）将此作为产业总部，畅通钙钛矿全产业链的研发、生产、制造。园区整体改造预计于8月完成，12月完成三条25MW中试线，并筹建1GW量产线项目。
在碳中和的大背景下，钙钛矿电池正成为“脱碳技术”的锚点，电能转化率比晶体硅转化率增加30%，成本降低20%，是各地抢先发展的赛道。湖里区的桑若光伏项目一开始便备受瞩目，由区领导成立专班，一企一策服务落地建设，该项目也被视作“工业回归”和“低效用地再开发”的首个案例。桑若光伏董事长林熹表示：“新发展阶段，湖里区促进低效用地再开发、实现工业回归意义深远。科技创新与低碳发展是未来大势所趋，桑若项目作为新质生产力的核心代表，通过厂房改造再开发案例，总结经验复制到其他产业上，为湖里区乃至厦门市的经济高质量发展助力。”未来，桑若光伏还计划将上游钙钛矿生产线上设备厂家引过来，把下游承接建造的电力、新能源企业链接起来，进驻钙钛矿光伏与显示产业研究院，在厦门打通整条钙钛矿产业链，助推光伏产业各要素聚集。
改造安联厂房、引入桑若项目，是湖里区推动低效用地再开发探索的微缩样本。去年以来，湖里区梳理湖里老工业区存量地块、企业现状与存在问题，推进“一宗用地、一份调查档案、一个再开发方案”的调查与摸底，区委区政府先后召开10余场专题会，邀请市规划院、图智公司等帮助梳理再开发规划建设与政策路径；针对湖里老工业区内100宗用地的业主单位，先后召开8场企业意见征集座谈会。湖里区几易其稿，最终制定并推出了低效用地再开发方案。
方案明确，低效工业用地再开发范围为“1+1”区域——湖里老工业区和辖区内其他被认定为低效工业用地项目。再开发模式主要为企业主导与政府主导两种。
例如，安联厂房再开发为企业主导模式，针对土地使用权期限尚未届满的低效用地，企业可采取新建、改扩建、拆除重建等方式再开发，企业可选择自行改造或引入市场主体合作改造。而政府主导模式针对土地使用期届满或企业放弃再开发机会的情况，通过征收或协议收储将土地收回再出让的方式进行再开发。此外，在权属清晰、补偿到位的基础上，湖里区还探索制定了“带建筑现状出让”的再开发路径。
拥有湖里老工业区30%厂房的联发集团，见证并参与了湖里各阶段的转型升级。联发产业运营相关负责人表示：“我们将充分发挥在推动高质量发展中的排头兵作用，在低效用地再开发节点上，希望我们能充分发挥助推产业升级的优势，搭上政策顺风车，提高空间效能服务产业招商，探索园区现有资源与产业提升方面的新结合点，助力政府将方案落实得更好。”
实际上，不仅仅是老工业区，其他区域有意愿的企业也可享受湖里的再开发政策。湖里区低效用地再开发工作领导小组相关负责人介绍，“我们为企业提供丰富的再开发组合模式，从土地连片开发、工业物业分割转让、土地年限延期、空间扩容、配套配建、财金支持等10个方面出台相关激励政策措施，一份方案相当于是一本再开发‘说明书’。”
湖里区还强化顶层设计，成立了由区委区政府主要领导担任组长的低效工业用地再开发工作领导小组，初步建立了一套高效的服务配套保障机制，通过“一条龙”服务、一对一帮扶、一宗一档，串联项目落地全生命周期服务链，设立“再开发建设服务超市”，助力企业一站式精准制定再开发方案。
铸强：
高端制造业向上生长
工业如何回归？湖里区加快推动工业上楼与优质企业智转数改、增资扩产，进而铸强工业，挺起产业“脊梁”。
岛内稀缺的产业空间，让湖里区深入探索“向天空借空间”的解决思路，打破“横向”扩张的逻辑，让产业“垂直生长”。岛内首宗工业上楼项目——湖里新质智造产业园，从飞利浦产业园中脱胎重生，拆除重建与招商工作按照既定轨道推进。园区建筑面积将从1.1万平方米提高到14万平方米，容积率从不到1提升到3.8，将新建5栋通用厂房和1栋配套宿舍综合楼，厂房楼层约8至10层。
“在湖里区政策支持下，园区通过再开发重塑更多高品质、低成本的产业空间，聚焦高端制造精准招商。未来，上下楼就是上下游，产业园就是产业链，促进土地集约利用与产业集聚发展。”负责园区再开发的厦门湖里国投资产运营公司总经理陈聪告诉记者。
工业上楼为寸土寸金的中心城区缓解产业土地供给提供了新思路，其招商对象更适于具有“轻工型、创新型、服务型”特点的企业，这类企业的招商也十分契合湖里区近两年大力推动的“总部+研发+委外制造”的发展模式。目前，工业上楼是湖里区鼓励低效用地再开发的方向。
除了梳理空间招引高端制造外，湖里区的低效用地再开发也积极服务存量优质企业的研发制造“回流”，包括智改数转或增资扩产。
不久前，同致电子科技（厦门）有限公司（以下简称同致电子）积极对接区级相关部门，拟在湖里老工业区寻求新的产业升级空间。作为一家从事智能汽车组件研发生产的企业，同致电子计划将位于岛外的生产线迁回湖里，在这里打造研发、制造、测试基地，这是释放AI核心竞争力、布局智慧驾驶的重要一步。“随着智能化发展，我们的行业越来越趋向于消费型电子产业，其特点是快、狠、准。依托政府主导模式下的低效用地开发，我们可将制造基地衔接原本在湖里的研发基地，新产品得以针对不同道路场景快速陆测并取得反馈，减少跨岛测试时间，大幅节约成本。”公司总经理曾建源表示。
生产新能源、家电等领域继电器的台企松川（厦门）精密电子有限公司已扎根湖里30多年，海外订单持续上涨、生产持续向好，今年还计划在台湾上市。“集团订单有60%在湖里生产，从长远看，湖里仍是我们深耕的阵地。公司在去年已增资1700万美元，上市后未来投资规模还持续扩大。”该公司管理部经理邹祖全介绍，为解决悬在企业头上土地年限不足五年的“利剑”，湖里区低效用地再开发办助力房屋安全消防双鉴定，推进解决延长土地年限的事宜，让企业在湖里安心增资发展。
此外，工业产值年均增长40%—50%的大洲新燕公司近年发展势如破竹，原先租赁厂房每三年延期的方式已不符合企业扩大生产、投入研发配套的要求。企业提出“希望能借助新政策，让我们从租户变业主，在湖里老工业区投资厂房4万—5万平方米满足扩产需要”的需求。当前，相关地块正协调中。
从桑若光伏项目打响湖里“工业回归”第一枪，到岛内首宗工业上楼项目落地湖里并规划发展，到首宗政府收储地块明确智能汽车电子配件研发制造的招商主体，再到多家追求先进制造的企业扎根湖里增资扩产，这些都是工业回归在湖里掀起热潮的直观证明。它们所带来的裂变式发展，让湖里区释放产业发展新空间、激发发展新动能，聚焦新质生产力与新型工业化发展，构建动能转化与科技创新的新范式。
值得一提的是，湖里区工业回归的目的不仅是为了打造更完备的现代产业体系，更是为了形成以人为本的城市空间载体。《厦门特区生活居住总体规划》中，湖里老工业区定位已从原先的“以发展传统制造业、电子信息产业为主的工业区”拟转向为“集工业、科创、居住等综合一体的复合街区”。新政策支持新产业空间配建一定比例生活服务设施，实现生产、生活、生态融合，此举促进高素质人才的聚集以及高品质生活的构造。未来，老工业区将进一步实现创新要素汇聚与动能释放，为湖里区的工业回归强劲赋能。
且持梦笔书奇景，日破云涛万里红。步入新发展阶段，从厦门经济特区起步奔涌而来的湖里区正提笔向高处擘画，以低效工业用地再开发为牵引，将湖里打造成为高端制造集聚的新高地；以城居美学和产业可持续发展的眼界和行动，带给城市更新更浓郁的人文指向；以工业回归的战略布局，为厦门市加快建设高素质高颜值现代化国际化城市作出厦门经济特区发祥地应有的贡献。
