行业近况
截至7月31日，中国公募REITs40只上市标的总市值为1148亿元，中证REITs全收益指数本月上涨0.41%，价格指数上涨0.12%；美国、新加坡和中国香港REITs总回报指数本月分别上涨7.12%、5.52%、3.71%。
评论
市场稳健上行，受二季报影响各板块走势分化。成交额方面，剔除新发项目后本月全市场日均成交额环比上升0.6%，连续3个月缩量后本月略有回暖。回报率方面，本月C-REITs全市场流通市值加权总回报为+0.32%，产权类（+0.91%）跑赢经营权类（-0.18%）。分板块来看分别为保租房+6.84%、环保+2.53%、产业园+1.70%、消费+0.60%、高速公路-0.05%、能源-1.10%、仓储物流-3.26%。7月18日首批二季报发布后，我们观测到产权类季报后走势反转，经营权则延续微跌：1）产业园、仓储板块有所反弹；2）保租房、环保、消费板块延续涨势，但环保和消费在季报后未形成超额；3）能源、高速公路板块延续小跌。我们认为市场走势反映出投资者对产权类整体乐观，其中保租房、产业园占优，而经营权中的能源、高速公路板块或正处于消化二季度业绩同比或环比波动因素的阶段。
市场整体估值仍处于合理区间。我们统计7月底产权REITs市值加权远期分派率为4.88%，与十年期国债收益率利差走阔4bps至275bps；经营权REITs市值加权中债IRR为6.85%，与十年期国债收益率利差收窄74bps至472bps，主要来源于中债估值IRR的下降。
资产配置需求仍是市场主要推力，板块间分化依循基本面确定性。一方面，在“资产荒”延续背景下，我们认为对于“安全资产”的配置需求外溢仍是短期支撑和推动市场活跃的重要因素，在相对性价比优势下，不同类型投资者对于市场的关注度进一步提升。另一方面，二季报为投资者依循基本面确定性定价提供增量信息，整体而言我们认为短期保障房板块或仍是经营确定性较高的板块，产业园板块经营稳定性或有所提升。
项目运营业绩不及预期；无风险利率大幅上行。
二季报前后REITs市场各板块表现对比
图表1：流通市值加权总回报指数期间收益率对比
注：数据截至2024年7月31日 资料来源：Wind，中金公司研究部
图表2：各板块流通市值加权总回报指数期间超额收益率对比
注：1）数据截至2024年7月31日；2）板块超额收益率=板块流通市值加权总回报指数收益率-C-REITs全市场流通市值加权总回报指数相同期间收益率
资料来源：Wind，中金公司研究部
C-REITs月度市场回顾
图表3：截至7月31日，C-REITs总市值为1148亿元
注：数据截至每月底
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表4：已上市公募REITs限售解禁情况
注：1）数据截至2024年7月31日；2）蓝色为已解禁份额 资料来源：REITs基金发售公告，中金公司研究部
图表5：C-REITs市场7月收益情况
注：数据截至2024年7月31日 资料来源：Wind，中金公司研究部
图表6：C-REITs加权平均总回报与C-REITs市场情绪指标走势
注：1）为了方便对比，我们对中证REITs价格指数及中证REITs全收益指数进行起始日期标准化调整；2）数据截至2024年7月31日；3）C-REITs市场情绪指标根据我们2023年3月24日发布的《公募REITs市场情绪初探》中描述的模型计算，并剔除了所有项目上市首日的换手数据
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表7：C-REITs市场收益波动率
注：数据截至2024年7月31日 资料来源：Wind，中金公司研究部
图表8：C-REITs市场成交额及换手率
注：1）数据截至2024年7月31日；2）换手率基于自由流通份额计算 资料来源：Wind，中金公司研究部
图表9：C-REITs市场月度大宗交易金额
注：数据截至2024年7月31日
资料来源：Wind，上海交易所，深圳交易所，中金公司研究部
图表10：7月资金价格略有下降
注：数据截至2024年7月31日 资料来源：Wind，中金公司研究部
图表11：7月底十年期国债利率相对6月底下降7bps
注：数据截至2024年7月31日 资料来源：Wind，中金公司研究部
图表12：C-REITs市场及其他大类资产风险收益对比
注：数据统计区间为2021年6月至2024年7月 资料来源：Wind，中金公司研究部
图表13：各大类资产价格指数动量与估值分位数对比
注：1）数据截至2024年7月31日；2）C-REITs估值为市值加权P/NAV，股指估值为P/E(TTM)，可转债估值为百元溢价率
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表14：C-REITs与债券到期收益率走势对比
注：1）数据截至2024年7月31日；2）中债IRR数据起始日为2021年8月13日
资料来源：Wind，REITs招募书，中金公司研究部
图表15：产权REITs分派率（TTM）与股指股息率（TTM）对比
注：1）分派率（TTM）= 最近4个季报披露的单位可供分配金额之和除以市值，少于4个季报的项目的可供分配金额按天数年化；2）新上市项目从第一个季报发布日期起纳入计算；3）数据截至2024年7月31日
资料来源：Wind，REITs季报，中金公司研究部
图表16：C-REITs市场表现与其他大类资产相关性（上市至今）
注：1）数据截至2024年7月31日；2）相关性系数基于日收益率计算 资料来源：Wind，中金公司研究部
图表17：C-REITs与股债收益率60日滚动相关系数
注：1）REITs与债券及权益的关系分别采用中债综合全价指数、沪深300指数计算；2）数据截至2024年7月31日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表18：产权类及经营权类REITs与股债收益率60日滚动相关系数
注：1）REITs与债券及权益的关系分别采用中债综合全价指数、沪深300指数计算；2）数据截至2024年7月31日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表19：C-REITs全市场P/NAV走势
注：1）数据取自2021年6月21日至2024年7月31日；2）按市值加权 资料来源：Wind，中金公司研究部
图表20：产权REITs历史P/NAV走势
注：1）数据取自2021年6月21日至2024年7月31日；2）按市值加权 资料来源：Wind，中金公司研究部
图表21：经营权REITs历史P/NAV走势
注：1）数据取自2021年6月21日至2024年7月31日；2）按市值加权 资料来源：Wind，中金公司研究部
图表22：C-REITs 7月交投及估值情况
注：1）数据截至2024年7月31日；2）年化可供分派率（2023年实际或管理人2024年预期）的计算中，普洛斯、盐田港、蛇口产园、张江产业园REITs使用2023年三季度与四季度可供分配金额之和年化计算，2023年报可反应全年情况的REITs使用2023年年报披露的本年可供分配金额计算，其他REITs使用招募书2024年度预测可供分配金额计算；3）未发布2023年年报的REITs采用拟募集金额测算NAV，已发布2023年年报的产权REITs项目的NAV测算方式为（期末基金净资产+资产评估公允价值-投资性房地产-等同于发行溢价部分的商誉（如有））/发行份额，已发布2023年年报的经营权REITs项目的NAV以账面净资产价值计算；4）NAV均剔除分红
资料来源：Wind，中债估值，中金公司研究部
近期政策跟踪
图表23：部分近期REITs相关政策与动态
注：以上政策及文件依次来源于https://www.sx.gov.cn/art/2024/7/1/art_1229614885_4174424.html；https://fgw.sh.gov.cn/fgw_zhglqt/20240710/73569ce4980a40dd8766e9db4b7951fc.html；https://www.ndrc.gov.cn/xxgk/zcfb/tz/202407/t20240715_1391663.html；https://etf.sse.com.cn/ruleguide/business/c/5741325.shtml；https://www.ndrc.gov.cn/xxgk/zcfb/tz/202407/t20240726_1392003_ext.html；https://www.ccdi.gov.cn/yaowenn/202407/t20240728_364439.html；https://www.gov.cn/zhengce/content/202407/content_6965542.htm。
资料来源：绍兴市人民政府，上海市发改委，国家发改委环资司，上海证券交易所，国家发改委投资司，中央纪委国家监委网站，国务院，中金公司研究部
境外REITs市场回顾
图表24：美国REITs市场走势
注：1）以2010年1月数据为基准，基准=100；2）数据频率为月度；3）数据截至2024年7月31日
资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部
图表25：美国REITs股息率与美国十年期国债收益率对比
注：1）数据截至2024年7月31日，数据频率为月度；2）股息率根据过去12个月股息及总市值计算
资料来源：Wind，NAREIT，中金公司研究部
图表26：美国权益型REITs P/FFO情况
注：NAREIT最新数据截至2024年一季度, 数据频率为季度 资料来源：NAREIT，中金公司研究部
图表27：美国权益型REITs同店NOI同比增速
注：NAREIT最新数据截至2024年一季度, 数据频率为季度 资料来源：NAREIT，中金公司研究部
图表28：中国香港REITs市场走势
注：1）以2010年1月数据为基准，基准=100；2）数据频率为月度；3）数据截至2024年7月31日
资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部
图表29：中国香港REITs股息率与香港政府十年期债券收益率对比
注：1）数据截至2024年7月31日, 数据频率为月度；2）股息率根据过去12个月股息及总市值计算
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表30：新加坡REITs市场走势
注：1）以2011年1月数据为基准，基准=100；2）数据频率为月度；3）数据截至2024年7月31日
资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部
图表31：新加坡REITs股息率与新加坡政府十年期债券收益率对比
注：1）数据截至2024年7月31日, 数据频率为月度；2）股息率根据过去12个月股息及总市值计算
资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部
图表32：中国香港REITs P/B
注：1）数据截至2024年7月31日，数据频率为月度；2）取各REITs最新披露的账面价值测算P/B
资料来源：彭博资讯，中金公司研究部
图表33：新加坡REITs P/B
注：1）数据截至2024年7月31日，数据频率为月度；2）取各REITs最新披露的账面价值测算P/B
资料来源：彭博资讯，中金公司研究部
图表34：美国各板块REITs总回报情况
注：1）2018-2023年数据为年度总回报率，2024年7月数据为月度总回报率；2）数据截至2024年7月31日
资料来源：NAREIT，中金公司研究部
本文摘自：2024年8月5日已经发布的《公募REITs月报（2024-7）：市场延续稳健表现，经营确定性主导分化行情》
裴佳敏 分析员 SAC执证编号：S0080523050004 SFC CE Ref：BRY581
张星星 分析员 SAC执证编号：S0080524020008
顾袁璠 分析员 SAC执证编号：S0080523080008
谭钦元 分析员 SAC执证编号：S0080524020010
孙元祺 分析员 SAC执证编号：S0080521050008 SFC CE Ref：BOW951
张文杰 分析员 SAC执证编号：SAC 执证编号：S0080520120003 SFC CE Ref：BRC259
张宇 分析员 SAC执证编号：S0080512070004 SFC CE Ref：AZB713
杨 鑫 分析员 SAC执证编号：S0080511080003 SFC CE Ref: APY553 CFA
陈健恒 分析员 SAC执证编号：S0080511030011 SFC CE Ref: BBM220
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