老楼加梯、漏雨专项治理、小区综合整治……近年来北京有序推进老旧小区改造，居民幸福感“原地升级”。随着延长老旧小区住房公积金贷款年限、商品住房“以旧换新”、降首付降利率等政策的推动，一批批小区旧貌换新颜，逐渐成为北京楼市中一股不可忽视的力量。本文将从改造进度、改造模式、市场热度、交易注意事项四方面对老旧小区现状进行梳理，助您在买卖房屋时做到“心中有谱”。
位于石景山区的赵山小区经首开集团改造后（左图），外墙焕然一新。上图为该小区改造前。
改造进度
已超过去年全年完工总量
近年来，北京市陆续发布《北京市“十四五”时期老旧小区改造规划》《北京市老旧小区改造工作改革方案》等文件，有序推进老旧小区改造工程项目，不仅提升了居民的居住环境，也是城市管理更加精准、高效的缩影。
据《北京日报》此前报道，截至5月底，全市老旧小区改造项目已开工197个，涉及改造面积550万平方米，已完成全年开工计划的65%；完工185个，涉及改造面积700万平方米，完工量超全年完工计划的90%。从数据上看，今年前五个月的老旧小区改造完工量，已经超过了去年全年的完工总量。
在北京的老旧小区中，有一部分是央产房老旧小区，因产权复杂或产权单位主体发生变化等原因，一直是改造的难点和痛点。近期，北京住建委发布，在第一批和第二批央企老旧小区改造中，有部分小区需要补正材料，经信息审核后，对26个符合条件的项目予以确认，并下发老旧小区综合整治确认名单，共涉及48个楼栋。
今年1月和5月，北京市住建委分别确认了第一批和第二批央企在京老旧小区综合整治项目，纳入名单的央企老旧小区分别有70个项目、234栋楼和432个项目、2239栋楼。
据市住房城乡建设委要求，各区应按照“双纳入”工作机制，配合具体产权单位和实施主体开展居民工作、违建拆除、开墙打洞和架空线治理、红线外基础设施改造。如果名单中的老旧小区涉及到多个产权主体，有市属产权部分的，也要同步纳入市属老旧小区的改造计划，力争同步实施。
市场反馈
利好政策加持热度提升
冬季室内温度升高、卫生间不再反味、小区车位井然有序……北京市老旧小区改造一般涉及上下水改造、室外环境整治、楼本体节能综合改造、架空线入地等工程，改造后的小区“内外兼修”，有“里”有“面”。
“老旧小区全面改造升级后，住宅展现出新面貌，促进了交易效率的提升。”某一线房产经纪人对本刊表示，老房子往往地处核心区域、周边配套成熟，改造后小区环境焕然一新，受到一些购房者的青睐。
南起北三环，北至安贞西里社区公园，东起安贞路，西至中轴路，安贞西里社区建成于上世纪80年代，是典型的老旧小区。改造后，这里建成了儿童娱乐区、休憩廊架区、便民市集区等区域。交通上，小区可便捷抵达地铁8号线、10号线，方便出行。
“小区内的板楼是钢混结构，用公积金贷款的客户有不少考虑这种户型。”据上述经纪人介绍，4月北京调整老旧小区改造后住房公积金贷款期限核定标准，从“五一”假期开始，门店咨询量就有所上升。“意向购房者多为首次‘上车’的年轻人，对价格和交通便利程度更为看重，改造后公积金贷款年限有所延长，一定程度上减少了他们的购房压力。”
政策效应积极释放，降低购房成本。自6月26日，北京降首付、降利率的楼市新政出台，老旧小区市场表现再次有了明显起色。据北京链家数据，7月以来总价400万元以下的房屋成交占比较6月份上升1.7个百分点。
值得关注的是，“6·26”北京新政首次明确提出支持购房家庭“以旧换新”，业内人士表示，通过“以旧换新”，新房、二手房市场联动或更加顺畅，也将起到让老旧小区活跃度提升的作用。
改造模式
社会资本推动小区“自我造血”
老旧小区改造是我国城市更新的重要内容。在北京，楼龄在二三十年的房子随处可见，老旧小区改造面临着存量任务重、资金平衡难等问题，迫切需要吸引社会资本以市场化方式参与小区改造以及后续运营。
2021年，北京市住建委发布的《北京市“十四五”时期老旧小区改造规划》明确提出吸引社会资本参与老旧小区改造。同年，北京市住建委等八部门印发《关于引入社会资本参与老旧小区改造的意见》，鼓励社会资本以提供专业化物业服务、“改造+运营+物业”、提供养老、家政等专业服务等多种方式参与，增强小区自身“造血”功能。
当前，北京老旧小区改造中社会资本的参与既有民企也有国企，在探索老旧小区改造市场化模式方面逐步探索新模式、积累新经验。
在民间资本参与方面，政府将社区的低效房产交给企业改造经营，盘活存量资源，企业收取小区公共空间和设施的经营权作为回报。社区有人打理后，社区环境变化看得见，老旧小区居民逐步培养起付费意识，让社区改造可持续。
在国企方面，则以首开集团为典型。通过打造全国领先的非经营性资产管理处置平台，首开集团统筹小区和首开集团周边资源，不断完善小区物业管理，建立长效机制，开创了老旧小区改造的“首开经验”。
首开天岳恒公司相关负责人对本刊表示，在姚家井2、3、5-7号楼老旧小区改造项目中，前期政府部门出资改造一部分项目，后期首开服务团队进一步丰富改造成果，并将加强后期物业管理，让社区向常态焕新转变。
交易提醒
房屋抵押状况可多渠道查询
虽然老旧小区已经成为不少购房人的选择，但由于建成年代久远，这类房屋在交易中也存在一些需要注意的问题，购房者应擦亮双眼。
房屋质量问题是购买老旧房屋时最直接的风险之一，墙体裂缝、漏水、电气线路老化等隐蔽的结构性问题往往需要在居住一段时间后才能察觉，可能带来额外的维修成本，引发财产纠纷。
业内人士建议，购房者可以聘请专业的房屋检查师对房屋进行全面的检查。专业的房屋检查师可以提供详细报告指出潜在问题和维修需求，让购房者在谈判价格时有所依据。
了解房屋产权性质对购房者非常重要，在购买前需要明确房屋的产权性质是商品房、商住公寓、房改房、经济适用房还是安置房等等，不同类型的房屋在购买、使用、转让等方面有不同的规定和限制。
在交易前，购房者还需确认房屋的抵押情况。抵押情况的查询方式有线上线下两种途径。线上可以通过“北京市不动产登记”微信公众号、“京通”微信小程序、北京市规划和自然资源委员会官网查询。在线下方式中，购房人可同卖方一起携带身份证、房产证，直接去房管部门窗口查询房屋抵押、买卖的情况。文/陈天奕
