行业近况
本周（2024年7月15日至7月19日）中证REITs全收益指数和价格指数均上涨0.62%。C-REITs市场总市值收于1131亿元，环比上升0.54%。
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二季报披露催动市场进一步分化，产权类跑赢经营权类。本周产权REITs流通市值加权总回报为1.05%，中金厦门安居REIT领涨4.66%，7月9日上市的华夏深国际REIT继续领跌3.44%；经营权REITs流通市值加权总回报为+0.20%，嘉实中国电建REIT领涨3.85%，二季报及上半年主要经营数据同比下降较大的鹏华深圳能源REIT领跌2.46%。板块层面，各板块总回报指数涨跌幅分别为+2.42%（保租房）、+1.07%（仓储物流）、+0.71%（产业园）、+0.51%（高速）、+0.41%（环保）、+0.17%（消费）、-0.60%（能源），保租房板块在二季报验证稳定性后恢复领涨，能源板块在权重券国家电投REIT和深圳能源REIT运营数据不及预期后小幅收跌。
估值方面，我们测算产权REITs市值加权年化分派率为4.96%，与中证红利指数股息率5.23%的息差仅为-27bps，主要由于中证红利指数下跌、股息率（TTM）走高。经营权REITs市值加权中债IRR为6.90%，与十年期国债到期收益率2.26%的利差为464bps。
公募FOF基金二季报REITs持仓延续增长，中欧与华夏加仓、汇添富调仓，多只REITs获得净流入。截至二季度末，公募FOF基金持仓REITs规模为7318万元，环比增长67.7%，总计超500万元的持仓标的分别为中国交建、东吴苏园、首创水务、普洛斯。有REITs持仓的公募FOF产品数量由一季度末的29只上升至45只，基金公司数量维持在9家，汇添富、中欧、华夏、招商4大基金市占率达95.4%，其中中欧和华夏显著加仓，汇添富持仓结构有所调整但持仓市值稳步上升。从获得边际净买入的标的来看，公募FOF投资REITs的策略也较为丰富，P/NAV折价相对较深的中国交建、安徽交控，历史业绩相对稳定的首创水务、北京保障房、盐田港，以及分派率相对同资产类型标的有一定性价比的普洛斯、蛇口产园、东吴苏园等REITs均获得净买入。
后续关注：二季报情况；新发和扩募推进情况；利率波动。
新发与扩募进度慢于预期；运营业绩波动超预期；市场情绪波动超预期。
C-REITs一周市场回顾
图表1：公募FOF基金REITs持仓市值
注：数据截至2024年6月30日 资料来源：公募FOF基金季报，Wind，中金公司研究部
图表2：有REITs持仓的公募FOF基金产品数量
注：数据截至2024年6月30日 资料来源：公募FOF基金季报，Wind，中金公司研究部
图表3：公募FOF基金REITs持仓规模与市占率-分基金公司
注：数据截至2024年6月30日
资料来源：公募FOF基金季报，Wind，中金公司研究部
图表4：公募FOF基金REITs持仓市值-分标的
注：数据截至2024年6月30日 资料来源：公募FOF基金季报，Wind，中金公司研究部
图表5：各基金公司公募FOF产品REITs持仓份额数量变化
注：数据截至2024年6月30日 资料来源：公募FOF基金季报，Wind，中金公司研究部
图表6：各REITs标的被公募FOF基金公司持有的份额数量变化
注：数据截至2024年6月30日
资料来源：公募FOF基金季报，Wind，中金公司研究部
图表7：7月15日至7月19日C-REITs市场情况
注：1）年化可供分派率（2023年实际或管理人2024年预期）的计算中，普洛斯、盐田港、蛇口产园、张江产业园REITs使用2023年三季度+四季度可供分配金额乘以2年化计算，国家电投新能源、京能光伏、湖北科投光谷、山东高速、城投宽庭保租房、嘉实物美消费、华夏金茂商业、华夏华润商业、嘉实中国电建清洁能源、易方达深高速、华夏特变电工新能源、华夏深国际REITs使用招募书2024年度预测可供分配金额计算，其余REITs使用2023年年报披露的年度可供分配金额计算；C-REITs全市场、产权类REITs、经营权类REITs及各板块分派率采用总市值加权法计算；2）未发布2023年年报的REITs采用拟募集金额测算NAV，已发布2023年年报的产权REITs项目的NAV测算方式为（期末基金净资产+资产评估公允价值-投资性房地产-等同于发行溢价部分的商誉（如有））/发行份额，除华泰江苏交控REIT以其2023年年报披露的期末基金份额公允价值参考净值计算外，已发布2023年年报的经营权REITs项目的NAV均以账面净资产价值计算；3）C-REITs全市场、产权REITs、经营权REITs及各板块REITs收益率为模拟流通市值加权总回报指数的收益率，单个REIT的收益率则基于前复权价格计算；4）数据截至2024年7月19日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表8：C-REITs市场走势
注：1）为方便对比，我们对中证REITs价格指数及全收益指数进行了起始日期标准化处理；2）数据截至2024年7月19日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表9：各板块REITs总回报走势
注：数据截至2024年7月19日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表10：C-REITs与股债指数走势对比
注：1）为方便对比，对各指数进行起始日期标准化调整，均以2024年7月12日收盘价作为基准100；2）数据截至2024年7月19日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表11：C-REITs与股市换手率对比
注：1）数据截至2024年7月19日；2）基于自由流通份额计算 资料来源：Wind，中金公司研究部
图表12：C-REITs日度成交情况
注：1）数据截至2024年7月19日 资料来源：Wind，中金公司研究部
图表13：各资产类型REITs现金分派率对比
注：1）数据截至2024年7月19日；2）按市值加权；3）已上市的两单环保REITs无管理人2024年可供分配金额预测值，故没有2024年管理人预期可供分派率；4）已上市的消费REITs均为2023年以后上市，故没有2023年实际可供分派率数据
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表14：C-REITs P/NAV情况
注：1）数据截至2024年7月19日；2）按市值加权 资料来源：Wind，中金公司研究部
图表15：C-REITs市值变化情况（7月19日相对7月12日）
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表16：近期部分潜在REITs项目动态跟踪
注：以上动态来源于http://ygcg.gzggzy.cn/p92/fw3/20240717/200457.html；http://www.hebeieb.com/infogk/newDetail.do?categoryid=101103&infoid=I1301000075062939001001001&jypt=jypt。
资料来源：广州国企阳光采购信息发布平台，河北省招标投标公共服务平台，中金公司研究部
图表17：近期部分REITs相关政策与动态
注：以上动态来源于https://www.sx.gov.cn/art/2024/7/1/art_1229614885_4174424.html；https://www.ndrc.gov.cn/xxgk/zcfb/tz/202407/t20240715_1391663.html。
资料来源：绍兴市人民政府，国家发改委，中金公司研究部
图表18：产业园REITs日度涨跌幅
注：1）数据截至2024年7月19日；2）采用前复权收盘价
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表19：仓储物流REITs日度涨跌幅
注：1）数据截至2024年7月19日；2）采用前复权收盘价 资料来源：Wind，中金公司研究部
图表20：环保和能源REITs日度涨跌幅
注：1）数据截至2024年7月19日；2）采用前复权收盘价 资料来源：Wind，中金公司研究部
图表21：高速公路REITs日度涨跌幅
注：1）数据截至2024年7月19日；2）采用前复权收盘价 资料来源：Wind，中金公司研究部
图表22：保障性租赁住房REITs日度涨跌幅
注：1）数据截至2024年7月19日；2）采用前复权收盘价 资料来源：Wind，中金公司研究部
图表23：消费基础设施REITs日度涨跌幅
注：1）数据截至2024年7月19日；2）采用前复权收盘价 资料来源：Wind，中金公司研究部
本文摘自：2024年7月22日已经发布的《公募REITs周报（7.15-7.19）：分化进一步演绎，公募FOF持仓持续增长》
张星星 分析员 SAC执证编号：S0080524020008
裴佳敏 分析员 SAC执证编号：S0080523050004 SFC CE Ref：BRY581
谭钦元 分析员 SAC执证编号：S0080524020010
孙元祺 分析员 SAC执证编号：S0080521050008 SFC CE Ref：BOW951
顾袁璠 分析员 SAC执证编号：S0080523080008
张文杰 分析员 SAC执证编号：SAC 执证编号：S0080520120003 SFC CE Ref：BRC259
张宇 分析员 SAC执证编号：S0080512070004 SFC CE Ref：AZB713
杨 鑫 分析员 SAC执证编号：S0080511080003 SFC CE Ref: APY553 CFA
陈健恒 分析员 SAC执证编号：S0080511030011 SFC CE Ref: BBM220
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