转自：上观新闻
老旧小区物业管理存在痛点难点，如何提升居民满意度？为避免物业与业主之间的矛盾，小区探索物业“自治”模式是否可行？在日前由区委组织部指导，区建交委主办，区物业管理事务中心、市物业管理行业协会浦东代表处、上海中心大厦置业管理有限公司承办的浦东物业行业党建沙龙活动上，物业管理部门、行业企业等各方围绕相关议题展开讨论。
老旧小区物业管理常常会遇到“三难”和“两低”问题，即收费难、盈利难、管理难以及收缴率低和满意度低。在浦东，物业行业通过“区域化、规模化、市场化”的管理模式，优化管理结构，构建高效、扁平、简约的运营架构。
浦东发展集团房屋管理有限公司承担全区30个街镇、543个项目，其中2000年前建造的老旧小区约占浦东老旧小区管理面积的三分之一。而这样“小、散、乱、难”的管理对象，无疑导致物业运营成本居高不下。面对这一困扰物业管理的痛点难点，浦发房管公司在深化推进物业板块改革中积极破题。
“我们根据住宅小区地理位置、所在社区等基本参数，将相邻成片的小区合并调整为一个物业管理处，且管理面积不小于30万平方米、配置9人的进行区域调整与划分。”公司相关负责人介绍说，小区管理处合并调整后，小区物业资源得到了有效地整合，实现同区域内保安巡岗人员、维修等服务设备资源共享，人力、物力资源得以统筹分配，大幅降低物业运营成本。
成本降低，服务不减。在此基础上，公司党委以“浦发房管家”党建品牌串联“有家”“安家”“护家”“益家”子品牌金钥匙，分别对应租赁、物业、修缮、公益服务四大板块，赋能基层治理提档升级。比如，在快速响应行动方面，公司大力推广“浦发房管家”市场化维修平台，推动“30分钟响应”覆盖浦东全域，目前已上线8个服务种类、近300个服务项目；及时跟踪维修类、物业投诉类工单处置情况，督促承办单位做好不满意工单整改回复，提高工单处置质量，提升物业投诉工单满意率。
物业“自治”的利弊也是沙龙热议的话题之一。据了解，由于物业公司服务水平不达业主要求，不少地方的小区尝试取消物业，以省去物业公司的酬金和多种经营的分红，把有限的物业费更好地用于现场管理。上海翔龙物业管理有限公司负责人认为，业主自治管理还面临一些问题，比如业委会的管理能力有限，自治管理需要从物业管理的整体方案全面考虑，包括服务定位、费用测算、外包选聘、管理监督、专业指导、规范用工和突发事件处理等，背后是专业能力作保障。
此外，自治管理主体的法律规程也要明确，特别是明确物业管理主体责任人以及相关的责权利，明确居委会、业委会和主体责任人之间的关系，谁规划、谁执行、谁管控、谁考核，每个环节都应该明确，因为自治管理工作不是一朝一夕，而是长期的、持续性的工作。“为此，我建议完善注册物业管理师制度，将来为小区的自治管理提供专业指导，承担专业责任。”该负责人建议。
