建设中的中海顺昌玖里。徐凡淋/摄
2024年上半年上海豪宅销售金额达1000亿元。
徐凡淋丨文
上海豪宅市场走出单边行情。
2024年上半年，上海豪宅热销场面不断，频频登上热搜：6月27日，位于上海黄浦区新天地板块的中海顺昌玖里&恒昌玖里推出49套风貌别墅，单价29.8万元/平方米，套均总价1.1亿元，首开售罄。3月28日，中海顺昌玖里首次开盘，一期512套房源，销售金额196.5亿元，创下全国商品房单次开盘最高销售纪录。4月21日，融创外滩壹号院二期开盘，套总价近5000万元，204套房源当日售罄，销售额近100亿元，成为2024上半年上海单盘销售额排名第二的项目。
据中海顺昌玖里相关人员介绍，6月27日推出的49套别墅面积355~455平方米，套总价8000万元起，已全部售罄，下半年将加推面积200~900平方米户型，最高套总价达4亿~5亿元。
此外，新鸿基滨江凯旋门三期成交额70.27亿元，套均总价3314万元；普陀区宸嘉100·嘉佰道成交额62亿元、绿城外滩兰庭成交54亿元、上海南房庆成府53亿元、香港置地启元45亿元、凯德·茂名公馆31亿元……
经相关机构统计，2024年上半年上海豪宅销售金额达1000亿元。
01
豪宅群体年轻化
中海顺昌玖里别墅。徐凡淋/摄
谁在上海买豪宅？
“购买豪宅的人群中，江浙一带新落户的新上海人较多，他们比较有钱，比如中海顺昌玖里9000万元起的别墅60%都被新上海人买走了。”一名在上海做了十几年豪宅买卖的房地产资深人士宋磊表示，我手上验资1亿元以上的客户就有3个，都不是上海本地人。
分析近年来购买豪宅的客户群体，宋磊表示，有上亿元资金的多为落户上海的在江浙做实业的老板，这类客户基本上不贷款，一旦有看好的楼盘便果断出手，“有一名客户手上握有上亿元资金，在全上海核心位置看房，看了3年最终在中海顺昌玖里落定”。
除江浙沪实体老板之外，大量新落户上海的年轻群体也成为了豪宅购买主力。
今年28岁的刘璐从德国留学回来，落户上海，家境殷实，加上豪宅积分降低（部分豪宅不需要积分），几番对比后，他在父母的资助下购买了一套总价约3000万元的房子。
在实际成交中，类似刘璐这样的新上海人不在少数。“翠湖天地2000万~4000万元房子，60%都是新落户的年轻人在买。”宋磊表示。
一名链家地产中介机构人士表示，这些新上海人很大一部分为江浙沪企业人士及他们的孩子，还有部分东北、西北的高净值客户，有些由于父母本身没有购房名额，小孩在上海高校毕业或从国外留学回来落户上海有购房名额，父母会出资购买房子。
走访中，上海建国东路多家房地产中介机构人士也表示，“新上海人比较有实力。”
上述房地产中介机构及楼盘人员对新上海人成豪宅购买主力的判断也得到相关机构的印证。
数据来源：CRIC
克而瑞研究中心数据显示，豪宅购房主力已从“60后”“70后”向“80后”“90后”转移，这群市场新主力的大部分购房资金来自父母，他们基本都有海外留学背景，这之中浙江的企业占比最高，其次为江苏和安徽，偏好保值性强的核心地段，如外滩、新天地、陆家嘴，产品选择以央企、国企项目为主，有一定品牌忠诚度。
3000万~5000万元的豪宅客户还有较多年轻创业者、企事业高管以及动拆迁“土豪”、有一定财富积累的富裕家庭，这部分客群对总价和区域敏感度较高，更愿意选择居住或工作的区域。
02
江浙实体企业家与东北“土豪团”
从区域上来看，温州、南通与东北“土豪团”成豪宅购买大军。
以热销的中海顺昌玖里为例，首次开盘512套房源吸引736组购房人认购。根据楼盘公开认购数据分析，736组认购人群中上海本土购房者324组，占比44%；非上海本土购房者403组，占比54.8%；公司及境外人士共9组，占比1.2%。
非上海本土购房人群中，购房人群中温州人有27组，排名第一位；南通买房人26组，排名第二；之后为杭州、宁波、金华、绍兴、无锡、常州、台州、南京、合肥，以及部分来自哈尔滨、青岛、武汉等地的购房人群。
排名第一的温州人素来有投资习惯，20多年前就是上海楼市尤其是豪宅市场的座上宾。从投资角度，中海顺昌玖里洋房均价17.2万元/平方米，与周边翠湖天地、中海建国里21万元/平方米二手房价格相比，仍有一定倒挂空间。
中海顺昌玖里之外，滨江凯旋门三期、融创滨江壹号院在今年上半年都推出了300平方米以上稀缺大户型产品，两盘有效认购组数达2126组。
根据公开认购人群分析，江凯旋门三期、融创滨江壹号院认购中上海本地人合计1099组，占比过半；外地人+新上海人合计1014组，占比47.7%，两者差距不大。1014组认购客户中，浙江购房者246组，江苏购房者229组，江浙合计275组，占比46.8%。浙江以温州、宁波、杭州、台州、绍兴、金华人士为主；江苏则以南通、常州、无锡、南京、扬州人士为主，以及部分湖北、山东、江西、福建购房人群。
值得关注的是，1014组外地购房人群中，黑龙江有41组，辽宁有31组、吉林也有超20组人群购买豪宅，来自东北三省的“土豪团”近100组，成为一股不可小觑的豪宅购买群体。
对于上海豪宅热销，同策研究院研究总监宋红卫表示，上海豪宅此前积分要求高不可攀，今年市场供应充足，积分要求低，导致压抑多年的高端需求集中释放，也推动整体市场情绪向好。
