2024.07.05
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作者 | 第一财经 吴斯旻
目前，全国“保交楼”工作已取得积极进展，并在部分地区处于收尾阶段。但房地产市场仍处于深度调整期，下一步，如何消化存量住房，推动“保交房”工作，成为业界关注。
据金融监管总局消息，7月3日至4日，金融监管总局党委书记、局长李云泽带队赴江苏调研，围绕落实城市房地产融资协调机制等工作。
期间，李云泽在徐州市主持召开江苏省重点城市保交房工作座谈会。李云泽在会上表示，要坚持因城施策，以城市为主体、以项目为中心，分门别类采取有效措施，全力推进在建已售难交付商品房项目处置。要一视同仁支持不同所有制房地产企业符合要求的合规项目，切实保障购房人合法权益，提振房地产市场信心。
根据国家统计局最新数据，截至5月末，商品房待售面积74256万平方米，同比增长15.8%。其中，住宅待售面积增长24.6%。
平安证券研究所地产中心6月底发布的一份研报称，迄今，已开工未售的商品房面积去化周期达到44.4个月，创历史新高，超63个城市住宅去化周期超过18个月。
“从需求端来看，短期房价和收入预期制约政策效果，中长期城镇化放缓、出生人口下降带来潜在需求下降，同时二手房挂牌量快速上升，分流新房需求同时加剧市场供需压力。”前述研报认为，尽管当前重点城市一二手总成交已逐步企稳，但居民整体加杠杆购房意愿不强，加之供给端现房库存、开工未售去化周期创新高，“去库存”压力仍较大。
业界观点认为，本轮地产下行周期以来，国家已陆续推出保交楼专项借款、保交楼贷款支持计划、房企纾困再贷款、租赁住房贷款支持计划等重要政策工具。目前，保交楼工作成效已逐渐显现。接下来，应该重点关注“保交房”工作，以进一步去库存、稳市场和防风险。
2024年6月底发布的“国务院关于2023年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告”显示：当年，我国有效防范和化解重点领域风险，具体工作包括扎实推进保交楼等工作等。
“今年以来，各级各部门持续扎实推进保交房工作，517国务院政策吹风会，相关部门进一步明确了政策举措。6月份，住房和城乡建设部、人民银行、国家金融监管总局等部门召开专题会议或专项培训，有力推动保交房工作。截至2023年末，350万套保交楼项目已实现交付超300万套，交付率超过86%，在此基础上，时过半年，交付成效更为显著。”成都市城市建设发展研究院副院长冯波对第一财经记者表示。
冯波认为，通过前期努力，已经消化了大部分逾期难交付项目，剩下的逾期未交付项目中，部分可能面临资不抵债等问题，保交房工作到了啃硬骨头阶段。
如何推动“保交房”？冯波表示，一方面要消化存量房产和土地；另一方面要抓紧推动已售逾期未交付商品住宅交付。
今年年初以来，“建立城市房地产融资协调机制”成为为在建已售未交付商品住房项目提供融资支持的重要政策措施之一。截至5月16日，商业银行审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元。但该机制在落地时也存在一些问题，比如推送项目质量不高、工作流程有待完善等。
6月初，金融监管总局和住房城乡建设部联合印发《关于进一步发挥城市房地产融资协调机制作用满足房地产项目合理融资需求的通知》，明确“白名单”项目实施推送反馈管理流程等，为优化完善城市协调机制提出了多项可操作、可落地的工作举措，有利于加强项目推送效率和质量。
在前述保交房工作座谈会上，李云泽再度强调，要“进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，齐心协力打好商品住房项目保交房攻坚战。”
除此之外，“保交房”还需压实地方政府的监管责任。以河北廊坊为例，7月2日，廊坊市住建局发布《关于巡察集中整改进展情况的通报》。根据通报，针对去年巡察中发现的“保交房”任务中“验收慢影响交付进度”的问题，将具备验收条件的项目列出清单，明确验收方案，及时向各职能部门通报推送。各部门提前介入、同步进行，避免因进入行政处罚程序影响验收进度；针对“下沉督导不力”问题。及时优化调整保交房督导工作机制，对进展缓慢、交付率低、排名靠后的县（市、区）发函督办和重点约谈调度。
7月4日，甘肃省人民政府网站发文称，在日前召开的“全省做好保交房工作推进会议”上，甘肃省委副书记、省长任振鹤表示，要处理好“任务收尾”与“全面攻坚”的关系。推进“保交楼”任务收尾，对本辖区在建已售未交付商品住房项目进行全面排查摸底，“一项目一策”分类推进处置，全面启动“保交房”攻坚战。
“要处理好‘应纳尽纳’与‘应贷尽贷’的关系，进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，推动符合‘白名单’条件的项目‘应进尽进’，引导商业银行对合规‘白名单’项目‘应贷尽贷’，全力支持房地产在建项目融资和建设交付。”任振鹤说。
