转自：中国经济时报
核心观点
“一手房带押过户”从政策端、市场端、金融端发力，体现了营商环境的提升和投资环境的优化，起到“共赢”效果。
马晓白
主要做法
为进一步提升不动产登记便利度，促进营商环境优化，广州市在全国首创“一手房带押过户”，促进登记、贷款、放款、还款无缝衔接，实现开发企业、购房人、银行等多方共赢，促进了房地产市场健康有序发展。
“一手房带押过户”，即已办理在建工程抵押的预售商品房以及已办理新建商品房首次登记和抵押权设立登记的持证商品房（即一手现房），在完成房屋带押销售及网签等事项后，当事人可向不动产登记机构申请办理“一手房带押过户”的创新业务。根据广州市2023年4月印发的《关于创新开展“一手房带押过户”的通告》，该举措一是明确了适用范围，将预售商品房、持证商品房两大类房产纳入可办理范围。二是细化了业务模式，明确预售商品房购房人一次性或分期付款情形、按揭付款情形等五种模式。三是优化了办理服务，广州市各区不动产登记中心多次组织专题培训、政策宣讲，设置“带押过户”专窗等，全面推广“一手房带押过户”。
创新亮点
“一手房带押过户”以开拓性的思路，持续提升不动产登记便利度，将惠企利民落到了实处。
一是“创新性”。2023年3月，自然资源部、原银保监会联合发布《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》。实践中，“二手房带押过户”已在全国多地推行，而“一手房带押过户”因涉及业务环节多、债权债务关系复杂，尚未有可落地执行的模式。广州市“敢饮头啖汤”，发挥先行先试、敢于担当的首创精神，根据《民法典》《不动产登记暂行条例实施细则》等政策规定和实际情况，科学论证、大胆尝试，率先提出“一手房带押过户”并成功推广。
二是“有效性”。房地产企业资金压力大、回笼慢、不动产过户时间长等问题一直以来制约着一手房市场的流通性。“一手房带押过户”提出了有效的解决方案，开发商在未提前偿还旧贷款和办理注销抵押登记的情况下也可现场与买方办理交易过户，同步完成抵押权变更登记。这提升了一手房交易效率，有效降低了企业经营成本、项目运营成本与制度性交易成本，缓解了开发企业融资难、销售难的困境，同时又保障了抵押银行、购房人等各方权益。
三是“便利性”。以好的落实执行好的政策，广州市住房和城乡建设局与广州市规划和自然资源局分别出台一手房带押的网签与过户配套政策；同步印发《一图读懂》和5类《一手房带押过户业务办理指引》等配套文件，明确收件材料、办理时限、办理机构等信息，还主动与已网签项目开发企业跟踪办理情况，让改革举措真正省心省时、惠企利民。
实施成效
“一手房带押过户”从政策端、市场端、金融端发力，体现了营商环境的提升和投资环境的优化，起到“共赢”效果。开发企业免除了集资解除抵押环节，缩短了交易时间，又节省了为提前还贷衍生出的费用；购房人办理带押网签过户可产生对外公示力，进一步降低购房风险，保障合法权益；银行的抵押人由原开发企业变更为小业主，短期的开发贷变更为长期稳定的购房按揭贷，有助于消除开发贷逾期风险，优化资金利用效率，同时知情权等合法权益得到保障，避免产生新的金融风险。
目前，广州市11个行政辖区都已经实际开展了新建商品房的带押网签、过户工作。截至2024年4月11日，全市共办理新建商品房带押网签14539套，总面积达84.41万平方米，金额达189.44亿元；带押过户近800宗。同时，“一手房带押过户”典型案例还入选《南方都市报》2023街坊点赞榜，取得了良好的社会效益。
复制推广情况
广州市“一手房带押过户”的创新实践也为其他城市提供了经验借鉴。近年来，全国各城市陆续推出相关业务，进一步体现了这一创新的可行性、可复制性、引领性和影响力。例如，2023年7月、8月和2024年3月，珠海市、中山市、佛山市分别出台了相关举措；2024年2月，郑州市提出实施新增商品房“带押过户”政策，又一省会城市在此领域作出了积极探索。
（作者系国务院发展研究中心企业研究所研究员）
