界面新闻记者 | 王妤涵
7月2日，据美联物业研究中心统计，6月深圳市二手住宅备案量达到4172套，同比上升73.3%，创下自2021年4月以来的新高，并且连续4个月的过户量均稳定在4000套左右水平。
新房成交也同样迎来增长，6月份全市一手房住宅备案量环比增长了45.7%，达到2927套。
可以看出，在经历此前一系列政策的密集调控后，深圳楼市的活跃度显著增强，新政效果已在成交数据中有所体现，新房及二手房成交量均表现出持续上涨态势。
6月份新房、二手房成交均迎来增长
因受到房企年中冲刺和新政落地影响，6月深圳市场的供求量环比齐升，延续弱复苏走势。
具体来看，新房市场方面，6月深圳共有8个住宅项目获批预售，共3307套房源（不含安居房），供应面积约39万平方米，环比上涨19%；此外，还有2个项目获批现售。
据CRIC统计，6月深圳新房网签成交量约29万平方米，环比上涨42%，共有11个住宅项目开盘加推入市，共推售4914套房源。
但库存依旧维持高位，截至6月底，深圳新房住宅库存量仍达到51277套，去化周期约22.3个月。
从价格方面来看，据深圳中原研究中心统计，6月新房住宅成交均价为53755元，环比下跌2.8%。
图源：深圳中原研究中心
从成交区域来看，成交量最多的是宝安区、龙华区和光明区，分别成交了723套、609套、534套，龙岗区成交519套，位列第四。
改善型客户依旧为主力成交对象。据深圳房协统计，在6月份深圳成交的2927套新房住宅中，90-144平方米的改善型产品成交1733套，占比最多，达到59.21%；其次为90平方米以下的刚需产品，成交了1085套，占比37.07%；144平以上的大户型产品成交了109套，占总量的3.72%。
二手房市场上，从供应上看，据CRIC统计，6月深圳全市二手商品住宅成交为40.68万平方米，同比微涨0.49%。
各区成交上，龙岗区依旧是二手市场成交量最大的区域，超过了900套；福田区排名第二，过户了790套，环比上涨10.3%；南山位列第三，过户量超过600套。
从其他几个一线城市的情况来看，在5月底跟进新政以来，6月份上海、广州的二手房成交量也都出现了明显增长。
在克而瑞监测的18个重点城市，6月份二手房成交面积81万平方米，环比增长5%，同比增长了20%。
成交虽然有所增长，但二手房的价格却在下跌，当下业主“以价换量”的交易特征仍然十分明显。
据乐有家门店成交数据显示，6月深圳二手住宅成交均价为6.05万元/平方米，环比下跌4%，同比下跌15%；最新业主挂牌价6.79万元/平方米，环比下跌了1%，同比下跌11%。
图源：深圳中原研究中心
其他城市的情况也是如此。据最新发布的《中国房地产指数系统百城价格指数报告（2024年6月）》，6月百城二手住宅平均价格为14762元/平方米，环比下跌0.73%，同比跌幅达到6.25%，百城二手住宅价格继续下行；百城新房价格受改善项目入市带动，环比上涨0.15%，但涨幅收窄。
“政策底已到，市场底未到，以价换量还会持续，若要量价完全企稳，还需要再观察半年。如果后续交易量持续稳定，部分核心区域、优质楼盘的价格也会率先企稳”，乐有家方面预测指出。
上半年楼市仍为二手房主场，热度呈现两极分化态势
从上半年的整体情况来看，深圳楼市仍然以二手房为主场，新房市场的数据表现不及预期。
据乐有家研究中心统计，今年1-6月深圳共卖出33529套一二手住宅，对比2023下半年上涨了5%，同比2023上半年上涨了3%。
其中，一手住宅上半年网签（预售）为12135套，同比2023上半年下跌25%；二手住宅过户成交21394套，同比2023年上半年上涨了32%。
从全国范围来看，据中指研究院监测，上半年重点100城新房销售面积同比降幅约40%；二手房方面，“以价换量”带动二手房销售表现持续好于新房，高基数下，1-5月重点城市二手房成交量同比下降12.9%。
在克而瑞监测的18个重点城市中，今年二季度18城二手房成交环比一季度增长了35%，同比增长3%，仅比一季度略低，且二季度已开始同比正增长。与2023年下半年相比，二季度成交水平增长了23%。
“新房市场交易不及预期，主要在于各地新政特别是一线城市，主要针对新市民、外来人口等放开限购，缩短社保年限等。这迎合了当前刚需在热点城市集中的局面，需求更多被导入二手房市场，分流了以改善为主的新房需求”，广东省城乡规划院住房政策研究中心研究员李宇嘉对界面新闻表示。
从深圳上半年二手房的成交面积段来看也印证了这一点。
据乐有家统计，上半年成交的二手房中，总价300万元以内的刚需产品占比达到21.9%，对比2023下半年增加了4.3个百分点，也是各总价段里唯一占比上涨的区间；主力军仍然在总价300-500万元区间，占比维持在34%左右。
从深圳房企上半年的销售情况来看，据CRIC数据统计，今年上半年，深圳TOP20房企累计流量销售金额达909.09亿元，同比下降了10.9%；入榜门槛为17.66亿元，同比下降21.3%。前三强房企的流量业绩均超90亿元，分别为招商蛇口、华润置地和中海地产，而去年上半年前三强房企流量业绩均超百亿。
TOP20房企累计流量销售面积达146.9万平方米，同比下降9.1%；入榜门槛为2.9万平方米，同比下降20.1%。流量金额榜TOP10房企累计业绩达688.53亿元，门槛值是30.19亿元。流量面积榜TOP10房企累计达112.37万平方米，门槛值是5.45万平方米。
“6月7日，国常会专题讨论房地产形势，继续研究储备新的房地产去库存、稳市场政策措施。2024已过半，房地产需要继续明显好转，政策或将继续加码”。对于接下来的楼市政策走向，中指研究院华南分院高级分析师孙红梅对界面新闻表示，
对于不同等级的城市情况，中指研究院分析师孟新增指出，“接下来，一线城市在政策优化带动下，成交规模有望温和修复；二线、三四线城市低基数效应明显减弱，新房成交面积同比降幅或将明显收窄”。
