原报告
观点指数
敏于数，追本溯源，解读地产深层次脉络。笃于行，揭行业整体发展规律。
摘要：在研究生扩招的情况下，国内多个高校已启用不安排住宿来解决宿舍资源紧张的问题，这部分录取的学生，同样面临着独自寻找私人学生住宅的问题。
观点指数 二季度以来，多家资管机构对于学生公寓的收并购事件愈加频繁，尤其对于英、美、德等国的学生公寓资产。
主要由于学生公寓供应持续不足，且非本地学生数量高速增长，叠加预期租金将进一步上升，这三方面因素也让私人学生住宿逐渐成为新兴投资物业。
值得注意的是，虽然资管机构在香港、国外均大肆布局，但国内的学生公寓背后却鲜少见到他们的身影。
观点指数认为，和国外面向的客群是本科及以上学历的学生不同，国内学生公寓面向的客群更多是研究生。从需求角度看，国内市场对学生公寓的需求远远不足；租金方面，若资管机构与高校合作建设学生宿舍，相关的住宿费标准会让资管机构无法以较高的价格出租出去，进而无法得到满意的租金。
而国家层面，其更倾向于由高校及地方政府来提供学生宿舍，其中包括鼓励高校购买或改造翻新校园周边的闲置资源。
交易溯源
5月28日，中原投资基金继2018年先后在美国及英国投资学生公寓后，近日宣布拟在港发展相关业务。观点指数了解到，中原投资计划投资2000个公寓床位，虽然未有公布投资金额，但市场估计数以十亿港元计。
4月26日，KKR宣布以16.4亿美元收购Blackstone房地产投资信托基金（BREIT）旗下的学生宿舍物业组合。此次交易涉及约1万个宿位，分布在美国10个州的19个物业中。这项资产是BRIET于2018年通过与Greystar Real Estate Partners的合资企业购买的，且KKR将主要通过KKR Real Estate Partners Americas III基金收购这项学生公寓组合，并将通过University Partners来管理上述物业。
4月25日，远东乌节（Far East Orchard）宣布，其学生公寓子公司以1760万英镑（3000万新元）的价格收购了总部位于英国专门的学生公寓（PBSA）的运营商Homes For Students 49%的股份。
同样，4月15日丰树资本表示，已从Cuscaden Peak Investments手中收购了遍布英国和德国19个城市的31处学生公寓资产，交易总额达13亿美元。这些资产包括8192个床位及运营平台，旗下管理Student Castle和Capitol Students两大品牌。
二季度以来，多家资管机构对学生公寓的收并购愈加频繁，尤其对于英、美、德等国的学生公寓资产。
莱坊国际数据显示，目前英国学生公寓市场收益率稳步上升，其中伦敦地区的直租学生公寓收益率从2023年6月的4.00%上升至2024年6月的4.25%，区域市场的收益率维持在5.00%至5.25%之间。
而在合租公寓领域，伦敦地区的收益率从2023年的4.00%上升至2024年的4.25%，区域市场收益率从4.75%上升至5.00%。
不断上涨的国外学生公寓市场收益率推动了资管机构的收购。反观资管机构在国内的布局，近期只有中原投资基金表示拟在香港投资2000个学生公寓床位。
可以看到，由于学生公寓供应持续不足，且非本地学生数量高速增长，叠加预期租金将进一步上升，让私人学生住宿逐渐成为新兴的投资物业。
数据来源：公开市场信息、香港特区政府《施政报告》，观点指数整理
仲量联行数据显示，香港最大型的私人学生宿舍Y83自2022年起平均每年的租金升幅超过10%，而过去12个月的私人学生住宅租金升幅更快，最高可达15%。估计目前有约3.72万名非本地大专学生只能选择私人住宿，预期该数目将于未来4年上升至5.95万名。
由于学生宿舍的建筑期较长，而且难以觅得合适的地皮兴建宿舍，因此大学宿舍的供应一直无法满足不断增长的学生人口。仲量联行也预期大学宿舍供应短缺的问题将在2027/28学年为私人市场带来2.23万个床位的额外住宿需求。
客群、住宿费及建设机构
值得注意的是，虽然资管机构在香港、国外均大肆布局，但国内的学生公寓背后却鲜少见到他们的身影。
纵观内地高校，有如北京大学发布公告表示，专业学位研究生（专硕）、非全日制研究生、人事档案不转入北京大学的研究生、已明确由院系安排住宿的研究生等不安排住宿；复旦大学从2019级开始除“少数民族高层次骨干人才培养计划”等专项外，不安排专业学位硕士生在校内住宿，学生原则上需自行安排住宿；清华大学同样发布公告表示因学校学生宿舍资源紧张，定向就业类别（不转档案）硕士生不安排学生宿舍住宿。
在研究生扩招的情况下，国内多个高校已启用不安排住宿来解决宿舍资源紧张的问题，这部分录取的学生，同样面临着独自寻找私人学生住宅的问题。
从收益的角度看，或许对于资管机构而言，并非“有利可图”。
过去20年我国高校主要还是采取由学校为学生提供集体宿舍的住宿服务方式，只有少部分高校引入社会力量，为学生提供自选校外学生公寓的服务方式。而大部分的国外高校并没有集体宿舍，即使部分高校有，学生也需要排队申请，属于僧多粥少的情况。
这也意味着国外的学生住宿需求相较国内来说更高，而且国内学生公寓面向的客群更多是研究生，而非国外学生公寓面向的客群是本科及以上学历的学生。从需求角度看，国内市场对学生公寓的需求远远不足。
住宿费方面，观点指数了解到，国内高校住宿费在900-3000元/学年不等，且各省市对部分高校新建学生公寓住宿费标准有所规定。据北京发改委《关于2023年北京地区部分高校新建学生公寓住宿费标准等有关问题的复函》表示，2023年高校新建学生公寓住宿费标准为：单元式学生公寓每生每学年不超过1200元，非单元式学生公寓每生每学年不超过900元。
山东省同样有相关的高校新建学生公寓住宿费标准，据《山东省高等学校住宿费收费管理办法》规定，明确公办高校住宿费每生每学年最高收费标准：7－8人间人均建筑面积低于6平方米的600元，带独立卫生间700元；超过6平方米（含）800元，带独立卫生间900元。5－6人间1000元，带独立卫生间1100元。3－4人间1200元，带独立卫生间1300元。硕士、博士1－2人间1400元，带独立卫生间1500元。
因而若是资管机构与高校合作建设学生宿舍，无法以一个较高的价格去出租，进而无法得到满意的租金收入。
此外，国内高校附近的房租在今年并未出现供需两旺、租金上涨的情况，租房市场整体平稳。据观点指数《2024年6月住房租赁发展报告》显示，5月份十城平均挂牌租金为70.59元/月/平方米，环比上涨0.95%，上涨幅度并不大。
另一方面，从出台的政策角度来看，国家层面更倾向于由高校及地方政府提供学生宿舍，而非民间资本。
1月18日消息，国家发展改革委、教育部等7部门日前印发《关于加强高校学生宿舍建设的指导意见》。《意见》提及，安排中央预算内投资支持高校学生宿舍建设，将高校学生宿舍纳入地方政府专项债券支持范围，发挥商业贷款补充作用，统筹运用多种资金渠道筹措建设资金。
此外还提及加快支持具备新建条件的高校，新建一批学生宿舍，鼓励新建宿舍参照本科生四人间、硕士研究生两人间、博士研究生单人间的标准规划建设，加大修缮力度，改造提升存量宿舍资源，引导地方政府优化利用闲置资源，为高校学生宿舍“拆旧建新”、改造翻新提供周转住房。
而对于存量宿舍资源，政府则鼓励高校购买或改造翻校园周边的闲置资源。
具体来说，在确保安全、保护历史文化遗产和处理好相邻关系的前提下，支持高校优化现有校区空间结构，对现有宿舍实施更新改造，适当增加建筑规模。鼓励对老旧学生宿舍进行装配化改造提升，提高改造翻新和二次提升效率，提升消防安全能力。
除此之外，引导地方政府优化利用闲置资源，为高校学生宿舍“拆旧建新”、改造翻新提供周转住房。指导资源缺口大且新建难度较大的高校，对校内招待所、培训中心等具备住宿功能的用房进行改造利用。鼓励高校通过购买、租赁学校周边的人才公寓、商住楼等社会用房，补充宿舍资源，并按照校内同等标准，加强配套服务管理。
