转自：中国经济时报
一线城市经济基础雄厚、人口持续流入，随着收购已建成存量商品房用作保障房等房地产新政的不断推进，有望率先企稳回暖，并辐射二、三线城市乃至更广泛的市场。
夏金彪
一直备受关注的房地产新政终于落地北京。近日，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监管局、北京住房公积金管理中心联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，主要包括调整首套房最低首付比例降至20%；5年期以上首套房贷利率下限降至3.5%；公积金贷款最低首付比例降至20%；多孩家庭购买第二套房按首套认定；开展住房“以旧换新”活动……至此，房地产新政在北京、上海、广州、深圳四个一线城市全部落地。
5月17日，中国人民银行、国家金融监管总局、住房和城乡建设部、自然资源部等多部委针对房地产行业进行了一系列的政策优化调整，出台了降低首付比例下限、取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人贷款利率下限、下调个人住房公积金贷款利率、设立3000亿元保障性住房再贷款等房地产新政。
一线城市是房地产市场的“风向标”，尤其是北京、上海，其政策调整和市场表现经常被视为全国市场的先导。5月27日，上海在一线城市中率先落实房地产新政，发布“沪九条”。5月28日，广州、深圳跟进。而北京一直按兵不动。业内认为，4月30日，北京刚刚放松了限购政策，允许达到限购套数家庭在五环外加购1套住房，这也是北京首次迎来较大力度限购放松。北京希望进一步观察限购政策放松后的效果，再优化调整相关政策，落实房地产新政。
从北京落实房地产新政来看，在放松限购方面，北京没有参照上海的做法——将非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从“连续缴纳满5年及以上”调整为“连续缴纳满3年及以上”。目前，北京仍是限购最为严格的一线城市，需要连续缴纳5年社保；而上海根据区域不同，要求有1年、2年、3年的社保或个税缴纳记录；深圳在非核心区的社保要求降至1年，核心区域则为3年；广州的限购区社保要求最低，仅需6个月。
北京的限购力度之所以比较大，这与北京作为首都的疏解人口和京津冀协同发展的考量有关。北京选择维持现有限购政策的力度，有利于避免退出限购对周边区域购买力的虹吸，以及冲击到非首都功能疏解。同时，也有助于保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，避免市场出现过度波动。
一直以来，一线城市是我国购房门槛最高的地方。一线城市落实房地产新政，放松了限购、限贷等政策，大幅降低了购房门槛。在支持多子女家庭购房方面，北京、上海和深圳均明确支持多子女家庭合理住房需求，给两孩及以上家庭增加了一张“房票”。例如北京，对于北京市户籍二孩及以上的多子女家庭，购买第二套住房的，在个人住房贷款中认定为首套房。在降首付、降利率方面，广州目前政策最为宽松，首套房首付比例降至15%，二套房首付比例降至25%，并取消了首套和二套房贷利率下限。北京、上海、深圳的首套房首付比例均降为20%，首套房贷利率下限均调整为贷款市场报价利率（LPR）减45个基点。
目前，房地产新政落地一线城市初显成效。上海、深圳、广州的新房和二手房市场活跃度均有所提升。以上海为例，“沪九条”出台一个月，二手房网签量多日破千套。6月份，仅24天的网签量已超越“小阳春”3月份的总量，有望成为2024年单月成交最高的月份。虽然北京房地产新政刚刚落地，但楼盘来访量、看房量已经出现明显上升，持币观望的购房者开始入市。市场预计，北京楼市有望迎来复苏，尤其是一二手房成交量预计在7月份会有比较大的提升。
一线城市经济基础雄厚、人口持续流入，随着收购已建成存量商品房用作保障房等房地产新政的不断推进，有望率先企稳回暖，并辐射二、三线城市乃至更广泛的市场。
从中长期来看，2023年末，我国城镇化率为66.16%，与发达国家大约80%的城镇化率相比，还有一定的差距，我国仍处于城镇化的重要时期。对此，应加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”住房供应体系，改革相关基础性制度，促进房地产市场平稳健康发展。
