房地产，月度跟踪
本月观点：核心城市需求侧宽松政策提振楼市表现，其中，杭州、苏州新房市场，以及上海二手房市场表现亮眼，北京、广州、深圳、福州新政后楼市成交亦小幅改善。在成交量改善的同时，新房、二手房成交价格跌幅扩大，市场延续“以价换量”，基本面改善持续性有待关注。
6月以来二手住宅市场热度维持，但部分重点城市市场情绪冲高后回落，“以价换量”态势或将在短期内延续。在成交量方面，高频楼市成交数据显示，自2024年6月以来（截至6月24日），样本33城商品住宅、样本12城二手住宅日均成交面积同比分别变动-32.7%、14.6%，其中，二手房成交维持相对高热，同比增速较5月上升11.8个百分点，并且日均成交面积仍处2019年以来同期最高水平。在成交价格方面，5月70大中城市新建住宅、二手住宅价格指数分别同比下滑4.3%、7.4%（4月同比为3.5%、6.8%）。截至6月24日，上海、北京、深圳、广州中原报价指数分别为22.0%、18.6%、31.7%、23.9%，较517新政以来高点分别下降7.0、3.2、3.6、3.2个百分点，市场预期回暖仍需增量政策支撑。
高能级城市需求侧宽松政策显效，不同城市热度分化明显。以517新政为界，杭州、苏州、上海、广州、深圳、福州新政后（5.18-6.26，下同）商品住宅日均销售面积分别较新政前（5.6-5.17，下同）增长94.9%、40.3%、16.8%、16.1%、10.2%、7.1%；上海、杭州、北京、苏州二手房日均销售面积分别较新政前增长39.9%、15.7%、12.2%、4.8%。6月26日，北京跟进优化首付比及利率政策，高能级城市楼市有望进一步得到提振。
土地成交同比降幅走阔，优质地块供应背景下，青岛、南京6月土拍呈点状高热，地方中小民企、城投为高溢价地块拿地主力。中指数据显示，1-5月，全国住宅及综合用地（以下简称“住宅类用地”）累计实现土地出让金5231.9亿元，同比下滑33.2%，降幅较1-4月继续走阔8.3个百分点。分城市能级来看，一线城市土地出让金同比增长36.3%，主要由北京、上海贡献；二线及以下城市出现深度下滑，显示市场拿地进一步聚焦高确定性区域。由于销售、投资端持续承压，近期土地市场整体维持低位运转，仅青岛、南京个别优质地块高溢价成交，拿地主体多为地方民企或类城投企业。
融资支持政策发力，行业开发到位资金边际改善。1-5月，房企开发到位资金来源累计同比下降24.3%，降幅较1-4月收窄0.6个百分点；其中，国内贷款、自筹资金累计同比降幅明显收窄，1-5月分别较2023年全年降幅收窄3.7、9.3个百分点。5月以来（截至6月25日），国有、民营房企债券市场均维持净偿债，民企无担保债券发行期限限于2年期以内，融资环境有待改善。
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