本报记者 方超 张家振 上海报道
422套房源在2小时内售罄，销售额达到61.78亿元，成为上海年内第三个“千人摇”新盘，宸嘉发展集团有限公司（以下简称“宸嘉发展”）在上海豪宅市场交出的首份“成绩单”格外亮眼。
在位于上海市普陀区的宸嘉嘉佰道迎来首开“一鸣惊人”背后，宸嘉发展这家成立仅3年多时间的“年轻”房企，已在湖北省武汉市、湖南省长沙市和四川省成都市等多座二线城市落子豪宅项目。克而瑞统计数据显示，2022年，宸嘉发展一跃进入当年房企新增货值TOP50行列，超过大悦城、中建智地和联发集团等央国企，逆势成为“地产新贵”。
“在成立三年多的时间里，宸嘉发展不追求规模、也不追求高周转、更不会为了去追求利润而节省成本。”日前，宸嘉发展方面在接受《中国经营报》记者采访时表示，“今年，公司会持续关注上海土地市场。”
住宅部分已收回土地成本
“6月3日，宸嘉嘉佰道上海首开日光，创造了上海楼市另一个‘史诗性’的销售奇迹，成为非传统豪宅地段、非纯粹顶豪盘的4000万级大宅首开即罄的现象级网红楼盘。”6月4日，宸嘉嘉佰道在官微中表示，“61亿日光，宸嘉发展的奇迹刚刚开始。”
将时间拉回2022年6月1日，上海市2022年第一批次集中土拍拉开帷幕。普陀区长风社区W060602单元pt0268-09地块（以下简称“长风社区地块”）以63.7亿元的底价成交，竞得人为惠州奥林匹克花园置业、湖北华融置业联合体。
通过天眼查穿透发现，湖北华融置业实控人指向宸嘉发展，惠州奥林匹克花园置业控股股东则为湖北日康贸易。该公司曾是国华人寿股东，退出时持股比例为20%。
记者注意到，开盘“日光”的宸嘉嘉佰道备案均价为10.4万元/平方米，相较拿地时9.8万元/平方米的房地联动价，每平方米溢价约6000元。在业内人士看来，相比较周边的国浩长风汇都、雅戈尔长风8号等项目，作为新盘的宸嘉嘉佰道依然具有价格竞争力。
“当初拿地资金花了63.7亿元，现在住宅部分销售金额61.78亿元，基本上收回了土地成本。”上海中原地产分析师卢文曦告诉记者，该地块后续发展还要看商业部分租金回报情况。
公开资料显示，宸嘉嘉佰道所在地块住宅部分占比约30%、办公楼占比约70%。宸嘉发展方面向记者表示，该地块整体占地面积约6万平方米，建筑面积约34万平方米，地块分为南北两个片区，北区以高端商务办公为主，南区是围合式住宅。
对于商务办公楼开发计划，宸嘉发展方面向记者表示，今年，宸嘉发展携手全球设计团队——福斯特建筑事务所引入国际先进的LWP理念，办公楼部分包括3栋超甲级写字楼和3栋花园式独栋办公，将打造全球总部商务群落，有望成为上海新晋全球性地标办公。
“当前，在上海市商办市场仍待回暖的形势下，商办产品去化面临一定的挑战性。商办市场复苏速度和出租率将直接影响项目的运营情况和收益，开发商需要通过积极的市场营销和灵活的租赁策略来确保长期稳定运营和资本回报。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪向记者表示。
频频接手多地豪宅项目
除上海市外，宸嘉发展投资足迹已遍布武汉、长沙、成都等全国多座热门二线城市。
公开信息显示，宸嘉发展2020年11月在中国香港成立，内地总部位于上海市。宸嘉发展方面向记者表示，公司立足上海市，布局全国，积极深耕中国最富经济活力的中心城市。
“目前，项目单价5万多元每平方米，总价在300万—1000万元之间。”宸嘉成都嘉佰道销售经理刘浩（化名）近日向记者表示，该项目6月30日开始交房。
记者梳理发现，宸嘉成都嘉佰道原为“阿玛尼艺术公寓”，曾有“成都命运‘最坎坷’豪宅”之称。公开报道显示，2006年，融通世纪拿下位于成都锦江区三官堂板块项目用地，2010年正式动工，定位为“亚洲最高纯居华宅”。
此后，该地块又被整体转让给合展集团，2013年，再度被门里集团接手。据成都当地媒体报道，2013年12月19日，阿玛尼集团在米兰宣布旗下阿玛尼室内设计工作室和门里集团独家携手，在中国成都设计并打造豪华住宅项目。根据计划，住宅部分将会在2014年下半年公开发售，项目将于2016年竣工。
但阿玛尼艺术公寓发展走向，并未按照规划进行，此后又经历停工、延期交房等风波。最终，刚成立不久的宸嘉发展在2022年选择出手，接过了命运坎坷的阿玛尼艺术公寓项目资产。
公开资料显示，2023年2月11日，项目售楼部正式对外开放，案名变更为成都嘉佰道。当年12月，宸嘉发展取得该项目大产权证。
“成都嘉佰道的前身是‘阿玛尼艺术公寓’，为项目积攒了一定的高端名气，但它生不逢时，当下成都改善市场格局转变，需求迸发，我们在这样的契机下接手，怀着敬畏之心去盘活，赋予项目新的格调与价值。”宸嘉发展成都公司助理总经理贺华龙曾公开表示。
在长沙市，宸嘉发展也接手了阳光城此前拿下的望城区018号地块，项目亦由阳光城·和顺·江天悦更名为宸嘉·和顺·嘉臣道。此外，宸嘉发展还在深圳市接手了福晟集团多个旧改项目，包括深圳龙华区大布头项目、宝安区翻身项目等。
宸嘉发展为何热衷于在多地接手开发面临困难的豪宅项目？对此，宸嘉发展方面向记者表示：“宸嘉发展只在核心城市的核心地段，打造城市封面级别的核心地标产品，践行‘单盘作品主义’。虽然公司成立仅3年多时间，但绝对不是一家年轻的企业，集团高管及核心团队均来自国内一线知名央企，在全国一线城市项目中拥有10年以上专业经验，致力于将国内乃至全球领先的产品标准和居住理念带给宸嘉发展旗下的每个项目。”
险资逆势入局房地产市场
在当前房地产行业形势下，宸嘉发展快速扩张的资金来源也备受关注。
据多家媒体报道，宸嘉发展逆势崛起背后，与险资国华人寿关系密切。以武汉宸嘉100为例，其开发公司为武汉国升置业，法定代表人为郭斌，单一股东为宸嘉发展（武汉）有限公司。根据该公司股东变化情况，2018年，国华人寿旗下武汉平华置业退出，上海晟拜实业接手。2021年1月，宸嘉发展（武汉）有限公司获得武汉国升置业100%股权。
此外，国华人寿旗下武汉长江新城康养综合体项目、上海北外滩国华金融中心、上海桃浦国华人寿上海普陀国际康养中心等皆由宸嘉发展代建。公开资料显示，宸嘉发展业务板块包括不动产投资开发、全过程代建管理、商业运营和物业管理，设有上海、深圳、武汉、成都四个区域公司和一个项目管理中心。
事实上，险资进入房地产领域已有多年历史。CRIC统计情况显示，从2006年左右开始，资金实力较强的保险机构通过建设、购买自用写字楼等方式试水房地产至今经历了多个阶段。当前，“平安、国寿等多家险资相继出手，大宗不动产交易频现”。
“险资频繁进入房地产领域，或是出于寻求长期稳定的投资回报和资本增值，抄底配置资产，以及满足投资组合多样化的需求。未来，险资可能选择通过房地产投资信托（REITs）、资产证券化或直接卖出股权等方式实现脱手。”关荣雪向记者表示，“在当前房地产市场行情中，险资面临的风险包括市场波动、资产质量等问题，需要谨慎管理和规划长期投资策略。”
