转自：中国经营网
本报记者 张家振 宜昌报道
在湖北省宜昌市高新区综合保税区核心地段，原湖北好智多生物科技产业园10栋欧式工业厂房和连廊等附属设施已停工多年，成为低效闲置资产。
为有效盘活土地资产，促进土地集约利用，宜昌高新投资开发有限公司（以下简称“宜昌高投”）于2021年10月耗费3.94亿元接盘上述10栋在建工业厂房和162.36亩土地。
不过，接盘近3年来，宜昌高投仅加建一圈围挡进行保护，尚未进一步投入资金盘活再利用。
根据国务院办公厅日前印发的《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，盘活存量资产的重点领域包括盘活存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项目资产，包括交通、水利、清洁能源、保障性租赁住房等市政设施、生态环保、产业园区、旅游、新型基础设施等。
湖北好智多生物科技产业园盘活面临哪些难点？项目烂尾背后隐藏着哪些隐情？宜昌高投在后续投资盘活闲置资产方面有何规划？日前，《中国经营报》记者赴宜昌市展开调查，并试图以此为样本剖析“僵尸园区”“空心园区”陷入抛荒晒地困局的共性原因，为各地盘活闲置资产、优化资产配置、提高资产运营效率提供镜鉴。
国资接盘再陷晒地争议
湖北好智多生物科技产业园位于宜昌高新区桔乡路和百灵路交叉口，2015年前后因投资方湖北好智多生物科技开发有限公司（以下简称“好智多公司”）资金问题陷入停滞，至今近10年时间仍是一片烂尾建筑集群。
记者在现场采访了解到，工业厂房沿桔乡路一字排列，大多已主体结构封顶并完成外墙粉刷装饰，部分附属设施则钢筋水泥裸露。宜昌高投在接盘后加建了一圈铁皮围栏加以防护并在入口处张贴有“项目招商热线”大字及联系电话。在烂尾楼房南侧，一宗约150亩土地未做开发，只有一米多高的杂草。
2024年6月20日，宜昌高新区自然资源和规划建设局（以下简称“宜昌高新区自规局”）在发给记者的书面回复中表示，经核查，好智多地块原为好智多公司于2012年12月24日及2014年3月11日以挂牌出让方式分两次取得，土地总面积149.72亩，用途为工业，出让年期为50年。
宜昌高投与湖北好智多生物科技产业园发生关联始自2020年6月27日。根据宜昌中院民事裁定书，在项目停工烂尾，好智多公司进入破产清算程序后，宜昌高投经法拍程序以1.07亿元竞得在建工业厂房和工业用地土地使用权等资产。
此后，经宜昌高投提交将土地性质变更为商业用地的申请。宜昌高新区自规局在书面回复中表示，2021年9月，通过工业土地收储，土地调规为商业用地，同年10月，土地以商业用地公开出让，出让期限40年，出让面积162.36亩（含原好智多地块面积149.72亩），由宜昌高投以3.94亿元取得并签订《国有建设用地使用权出让合同》。
对于宜昌高投取得上述土地使用权的投资计划，宜昌高投负责资产运作的吴姓负责人在接受记者采访时表示，公司和上级公司宜昌产投控股集团主要负责建设宜昌综合保税区建设，湖北好智多生物科技产业园紧邻宜昌综合保税区，当初将土地性质变更为商业用地主要是计划为综合保税区建设大型综合商业配套，开展商业、商服、餐饮等业态，并提出了包括自建、引入外部投资商合作开发等多项盘活方案，先后和奥特莱斯、华谊兄弟等知名企业接洽，但最终未能落地。
在摘牌上述土地近3年后，宜昌高投未投入资金进一步开发，根据规定是否构成闲置土地？对此，宜昌高新区自规局在书面回复中表示，根据合同约定，项目开工时间为2023年10月27日。“按《闲置土地处置办法》规定，该地块上已建成房屋10栋，建筑面积6.6万平方米，建筑占地面积58.3亩，超过三分之一应动工开发建设用地总面积，不满足闲置土地的认定标准，因此不构成闲置土地，不应按照《闲置土地处置办法》有关规定处置该宗土地。”
高息融资成烂尾主因
据了解，湖北好智多生物科技产业园由好智多公司于2012年投资开发。公司法定代表人闵连坤曾被称为从神农架大山走出来的“农民企业家”。
根据当时的规划信息，好智多生物科技产业园项目3年内分两期建成，总规划占地面积300亩，计划总投资6亿元，其中首期投资3亿元，占地150亩。在宏大规划驱动下，好智多公司也走上了依赖民间借贷的举债扩张之路，在产业园奠基开工不到两年后便因资金问题陷入停摆境地。
宜昌市委2014年6月27日发布的《综合信息摘报》显示，由于项目资产尚未形成，难以取得银行贷款，项目建设所需资金除企业自有资金外，相当部分依赖民间借贷，几年来高息融资造成的包袱越来越重，严重影响企业的正常运行。
彼时，宜昌市高新区管委会为支持好智多公司发展，组织了企业解困专班。经对公司财务进行审计，对民间借贷依法清理后形成的审计结果表明，截至2014年4月，公司所欠债务本金6100万元，加1—4倍国家法定利息6025.03万元，债务本息确认为1.21亿元，公司资产为2.65亿元，尚未资不抵债。
根据湖北大地资产评估有限公司2018年9月6日出具的《评估报告书》（鄂大地评报字〔2018〕第41号）评估结论，好智多公司申报整体资产评估值为2.32亿元，负债评估值为3.43亿元，净资产评估值-1.11亿元，已经资不抵债。
据了解，在将好智多公司和好智多神农植物酒业公司合并破产重整失败后，宜昌中院于2019年11月25日作出终止重整程序，裁定宣告两家公司破产，最终进入破产清算程序。此后，经宜昌中院裁定，好智多公司负债本息也从最初的1.21亿元增加至2021年10月13日的6.32亿元，涉及217家无异议债权人。另据两家公司破产财产分配方案，经审核确认债权221家，债权总额8.24亿元。
好智多债权人委员会代表表示，在此后几年时间里，好智多公司并未实际投资开展生产经营活动，但民间借贷金额却犹如“滚雪球式”快速增长。
闵连坤和好智多公司也陷入涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗、集资诈骗、虚假破产等多项指控。据好智多债权人委员会代表介绍，经宜昌市公安局高新区分局立案调查，宜昌市三峡坝区检察院向坝区法院起诉，初步认定参与集资人员47人，涉案金额1700万元，且仅涉及非吸一项。
经好智多债权人委员会代表向宜昌市三峡坝区检察院提出退案补充侦查请求，对公司其他涉案嫌疑人追诉，6月14日，该院书面回复称，已就提出的继续侦查事项向宜昌市公安局高新区分局出具书面侦查建议函，建议公安机关对相关问题进行调（侦）查。此前，三峡坝区法院多位相关人员在与债务委员会代表沟通中也确认，根据程序规定，债权人提交的新证据需公安机关补充侦查，移交检察院再提起诉讼，目前坝区法院已中止审理。宜昌中院负责宣传的一位工作人员告诉记者，相关案件具体情况以坝区法院回复口径为准。
宜昌市公安局高新区分局负责此案的一位办案民警也告诉记者，目前还在就债权人的诉求进行资料收集和研判，具体进展不方便透露。记者辗转联系上闵连坤，其回应称，自己目前已经办理取保候审，具体案件由公安、检察院、法院等相关部门起诉认定，如有违法就承担法律责任。
破解闲置资产盘活难题
在土地资源日益紧张的环境下，优质闲置资产盘活难成为各方关注的重点话题。
在耗资近4亿元接盘在建工业厂房及资产后，宜昌高投缘何未进行进一步投资开发？是否面临资金压力？宜昌高投上述吴姓负责人在接受记者采访时表示，公司先后通过司法拍卖和公开出让方式获得好智多公司资产的资金均为公司自有资金。据其介绍，2020年以来，受房地产市场下行影响，洽谈的多家商业运营企业对投资持审慎态度，希望宜昌高投负责重资产投资，他们进行品牌运营的轻资产管理模式。公司还是希望引入合作伙伴共同出资开发或者通过转让土地等方式进行合作，导致最终没有谈拢。
宜昌高新区自规局在书面回复中也表示，从取得该宗土地使用权至今，宜昌高投多次积极引进包括华谊兄弟在内的多家上市公司来对该宗地进行再开发，因各种原因未能达成合作，但公司仍在积极盘活。
在中南财经政法大学法学院一位不愿具名的法学教授看来，导致产业园、工业园和房地产项目闲置的原因各种各样，特别是公司涉法涉诉、进入破产程序的，因涉及债权认定和分配，资产评估和处置等涉及面广、破产程序复杂，往往为闲置资产盘活增加了法律障碍。
据媒体6月26日报道，针对当前盘活房地产存量土地存在的利用难、转让难、收回难等问题，自然资源部会同国家发展改革委等部门结合各地实践探索，研究出台了三个方面18条政策措施。在“促进转让”方面，要充分发挥土地二级市场作用，推进房地产用地“带押过户”，配合司法及破产处置，优化分割开发程序，支持合作开发。
“低效、闲置存量土地盘活既要着眼于‘治’，更要加强‘防’，考察投资公司资金实力、商业模式和发展前景。”上述法学教授告诉记者，前些年，部分地区出于招商引资压力和发展地方经济、提升政绩的需要，在项目引进过程中忽视了投资企业的资金实力，办理土地使用权证后以银行抵押贷款甚至高息民间借贷等方式筹措资金，如果短期难以形成正向现金流往往导致投资难以为继，项目停工烂尾。
对于资产盘活计划，宜昌高投上述吴姓负责人表示，接下来，公司将通过商会和招商部门等外部力量进行推介，加大招商力度，按企业发展和需求分阶段对相关资产进行盘活利用。“现在市场大环境不好，在没有明确具体业态和成熟模式的情况下，公司对投入大量资金会比较谨慎。”
